Ablauf beim Notar: Hauskauf und Notartermin

Warum der Notar zwingend ist und welche Rolle er spielt

Ein Grundstücks- oder Hauskaufvertrag ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird. Das schreibt § 311b Abs. 1 BGB vor: Verträge, durch die sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedürfen der notariellen Beurkundung. Ein privatschriftlicher Kaufvertrag über ein Haus ist nach § 125 BGB nichtig – er entfaltet keinerlei rechtliche Wirkung. Der Notartermin ist damit kein bürokratischer Zusatzschritt, sondern der Kern jedes Immobilienverkaufs.

Der Notar ist dabei kein Vertreter einer Seite. Er ist nach § 1 und § 14 Abs. 1 BNotO unabhängiger und unparteiischer Träger eines öffentlichen Amtes. Er belehrt Käufer und Verkäufer ausgewogen, gestaltet den Vertrag rechtlich sicher und wacht über eine ordnungsgemäße Abwicklung. Als verkaufende Eigentümer profitieren Sie von dieser Neutralität ebenso wie die Käuferseite: Der Notar sorgt dafür, dass Sie Ihr Geld erst dann verlieren – das Eigentum –, wenn der Kaufpreis sicher fließt, und dass die Käuferseite erst zahlt, wenn ihr Anspruch im Grundbuch gesichert ist.

Welche Unterlagen der Notar benötigt

Damit der Notar einen vollständigen Vertragsentwurf erstellen kann, braucht er genaue Angaben zum Objekt und zu den Beteiligten. Viele Daten holt er selbst ein – den aktuellen Grundbuchauszug etwa ruft er über das elektronische Grundbuch ab. Als verkaufende Eigentümer halten Sie üblicherweise diese Unterlagen und Angaben bereit:

• Gültiges Ausweisdokument (Personalausweis oder Reisepass) – der Notar ist zur Identitätsprüfung verpflichtet.
• Steuerliche Identifikationsnummer – sie wird für die Anzeige an das Finanzamt und wegen geldwäscherechtlicher Pflichten benötigt.
• Angaben zu bestehenden Belastungen – etwa eine noch eingetragene Grundschuld Ihrer Bank, die zur Lastenfreistellung gelöscht werden muss (Abteilung III des Grundbuchs).
• Energieausweis – nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) müssen Sie ihn der Käuferseite spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Mehr dazu im Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf.
• Bei Eigentumswohnungen zusätzlich die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung sowie häufig eine Verwalterzustimmung nach § 12 WEG, falls vorgesehen.
• Bei vermieteten Objekten die Mietverträge; bei geerbten Immobilien der Nachweis der Rechtsnachfolge, etwa ein Erbschein, falls Sie noch nicht im Grundbuch stehen.

Vom Vertragsentwurf zur 14-Tage-Frist

Sind sich Käufer und Verkäufer über Kaufpreis und wesentliche Bedingungen einig, wird ein Notar beauftragt – in der Praxis meist von der Käuferseite, die den größten Teil der Kosten trägt. Der Notar nimmt die Vertragsdaten auf: Parteien, genaue Objektbezeichnung (Gemarkung, Flur, Flurstück), Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin, Sicherungen und die Lastenfreistellung. Daraus erstellt er einen Kaufvertragsentwurf, den beide Seiten und gegebenenfalls die finanzierende Bank erhalten.

Ist die Käuferseite ein Verbraucher (eine Privatperson, die nicht gewerblich handelt), greift eine wichtige Schutzvorschrift: Nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG soll der Notar den Entwurf in der Regel mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung stellen. Diese Frist gibt der Käuferseite Zeit, den Vertrag in Ruhe zu prüfen und Fragen zu klären. Es ist eine Soll-Vorschrift, die Notare jedoch konsequent einhalten.

Der Beurkundungstermin Schritt für Schritt

Der eigentliche Notartermin dauert üblicherweise etwa 60 bis 90 Minuten. Käufer und Verkäufer sind gleichzeitig anwesend – persönlich oder durch eine Vollmacht vertreten. Der Ablauf ist klar strukturiert:

1. Identitätsprüfung: Der Notar prüft die Ausweise und gegebenenfalls Vertretungsnachweise wie Vollmachten.
2. Verlesung des Vertrags: Nach § 17 BeurkG verliest der Notar den gesamten Urkundstext laut und erläutert die einzelnen Klauseln. Diese Verlesung ist gesetzlich vorgeschrieben und entfällt nur in eng begrenzten Ausnahmen.
3. Fragen und Erläuterungen: Beide Seiten können jederzeit nachfragen. Der Notar belehrt neutral über Rechte, Pflichten und Risiken.
4. Auflassung: Im Vertrag enthalten ist die sogenannte Auflassung nach § 925 BGB – die dingliche Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang, erklärt bei gleichzeitiger Anwesenheit vor dem Notar.
5. Unterschriften: Nach der Verlesung unterschreiben Verkäufer, Käufer und der Notar. Mit der Unterschrift des Notars ist die Urkunde beurkundet und der Vertrag wirksam.

Mit dem Termin endet Ihr aktiver Part als verkaufende Eigentümer weitgehend. Die anschließende Abwicklung übernimmt der Notar.

Nach dem Termin: Vormerkung, Fälligkeit und Zahlung

Nach der Beurkundung beginnt die eigentliche Abwicklung. Der Kaufpreis wird nicht sofort gezahlt, sondern erst, wenn der Notar bestimmte Sicherungen veranlasst hat. Typischerweise vergehen vier bis acht Wochen zwischen Beurkundung und Zahlung. Der Notar:

• versendet beglaubigte Abschriften an Käufer, Verkäufer, das Grundbuchamt, das Finanzamt und gegebenenfalls die Banken;
• beantragt die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB zugunsten der Käuferseite – eine verbindliche Reservierung im Grundbuch, die deren Anspruch auf Eigentumsübertragung absichert;
• holt Löschungsbewilligungen Ihrer Gläubiger für noch eingetragene Grundschulden ein (§ 19 GBO, § 875 BGB), damit das Objekt wie vereinbart lastenfrei übergeht;
• klärt das gemeindliche Vorkaufsrecht: Nach § 24 ff. BauGB kann die Gemeinde ein Vorkaufsrecht haben. In der Regel legt sie ein Negativzeugnis nach § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB vor, dass sie es nicht ausübt.

Sind alle im Vertrag festgelegten Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt, erstellt der Notar die Fälligkeitsmitteilung an die Käuferseite. Erst dann ist der Kaufpreis fällig (§ 271 BGB) und wird innerhalb der vereinbarten Frist – oft 10 bis 14 Tage – gezahlt. In der Regel überweist die Käuferseite direkt an Sie beziehungsweise teils an Ihre ablösende Bank; ein Notaranderkonto (Treuhandkonto des Notars) wird heute nur noch bei besonderem Sicherungsbedarf eingesetzt.

Eigentumsübergang, Grunderwerbsteuer und Grundbuch

Wichtig zu verstehen: Mit der Beurkundung sind Sie noch nicht aus dem Eigentum heraus. Das zivilrechtliche Eigentum geht nach § 873 Abs. 1 BGB erst über, wenn die Käuferseite als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen ist – also Auflassung plus Eintragung. Bis dahin bleiben Sie formal Eigentümer, auch wenn der Kaufpreis schon geflossen ist.

Vor der Umschreibung müssen mehrere Voraussetzungen vorliegen:

• Grunderwerbsteuer: Der Erwerb unterliegt nach § 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer. Der Notar meldet den Vorgang nach § 18 GrEStG dem Finanzamt. Dieses erlässt einen Steuerbescheid; in der Praxis zahlt die Käuferseite die Steuer (Details im Ratgeber Grunderwerbsteuer).
• Unbedenklichkeitsbescheinigung: Nach Zahlung der Steuer stellt das Finanzamt die Bescheinigung nach § 22 GrEStG aus. Ohne sie darf das Grundbuchamt die Umschreibung grundsätzlich nicht vollziehen – sie wirkt grundbuchsperrend.
• Vollständige Kaufpreiszahlung und die Bestätigung darüber sowie die Begleichung der Gerichtskosten.

Erst dann beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung (§ 13, § 20 GBO). Die tatsächliche Eintragung der Käuferseite kann – je nach Auslastung des Grundbuchamts – mehrere Wochen bis Monate dauern. Der Notar informiert beide Seiten anschließend über die erfolgte Eintragung. Damit ist der Verkauf rechtlich vollständig abgeschlossen.

Was Sie als Eigentümer vor dem Notartermin klären sollten

Ein reibungsloser Notartermin beginnt lange vorher. Je besser Sie Ihr Objekt und seinen Wert kennen, desto sicherer treten Sie in die Preisverhandlung und in den Termin. Maßgeblich für die Notar- und Grundbuchkosten ist später der beurkundete Kaufpreis – ein realistisches Bild vom Wert lohnt sich also doppelt.

Sind Sie bereits Eigentümer, sehen Sie im Objektkompass nach einer kostenlosen Anmeldung Daten zu Ihrer Immobilie – etwa zur Mikrolage, zum Umfeld und zum Bodenrichtwert als Orientierungsgröße. Diese Angaben sind keine Preisbewertung. Steht ein Verkauf konkret an, erhalten Sie über die angeschlossene Maklerei eine kostenlose Ersteinschätzung zu Ihrem Objekt. Eine rechtssichere Wertermittlung – etwa für das Finanzamt oder eine Erbauseinandersetzung – leistet hingegen nur ein kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen.