Grunderwerbsteuer: Grundlagen und Berechnung

Was ist die Grunderwerbsteuer und wofür sie anfällt

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Erwerb eines inländischen Grundstücks anfällt. Sie ist nicht mit der laufenden Grundsteuer zu verwechseln, die Eigentümer jährlich zahlen. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).

Welche Vorgänge steuerpflichtig sind, regelt § 1 GrEStG. Erfasst wird insbesondere der Kaufvertrag oder jedes andere Rechtsgeschäft, das einen Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründet (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Auch der Erwerb in der Zwangsversteigerung und – unter bestimmten Voraussetzungen – der Erwerb von Anteilen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften (sogenannte Share Deals nach § 1 Abs. 2a, 3 und 3a GrEStG) lösen die Steuer aus.

Die Steuer entsteht in der Regel mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Für Sie als Käufer ist sie damit ein fester Bestandteil der Erwerbsnebenkosten, den Sie von Beginn an in Ihre Finanzierung einplanen sollten.

Die Steuersätze der Bundesländer im Überblick

Der gesetzliche Regelsatz beträgt nach § 11 Abs. 1 GrEStG grundsätzlich 3,5 Prozent. Allerdings dürfen die Länder den Steuersatz seit 2006 nach Art. 105 Abs. 2a des Grundgesetzes selbst festlegen. Die meisten Bundesländer haben den Satz angehoben, sodass aktuell eine Spanne von 3,5 bis 6,5 Prozent gilt. Maßgeblich ist immer das Bundesland, in dem die Immobilie liegt – nicht Ihr Wohnsitz.

Bemessungsgrundlage: Worauf die Steuer berechnet wird

Bemessungsgrundlage ist nach § 8 Abs. 1 GrEStG die Gegenleistung – in den allermeisten Fällen also der vereinbarte Kaufpreis. Was im Einzelnen zur Gegenleistung zählt, konkretisiert § 9 GrEStG. Dazu gehören unter anderem:

• der reine Kaufpreis für Grund und Gebäude,
• vom Käufer übernommene Verbindlichkeiten oder sonstige Leistungen,
• dem Verkäufer vorbehaltene Nutzungen (etwa ein Wohn- oder Nießbrauchsrecht).

Lässt sich keine Gegenleistung ermitteln, wird die Steuer nach § 8 Abs. 2 GrEStG auf Grundlage der Grundbesitzwerte nach dem Bewertungsgesetz (BewG) berechnet – das ist vor allem bei Umwandlungen und Share Deals relevant.

Bewegliches Inventar wie eine Einbauküche, lose Möbel oder Gartengeräte gehört nicht zum Grundstück und damit nicht zur steuerpflichtigen Gegenleistung. Wird es im Kaufvertrag gesondert und realistisch bewertet ausgewiesen, mindert es die Bemessungsgrundlage. Das Finanzamt prüft jedoch, ob die angesetzten Werte angemessen sind; überhöhte Inventarpreise erkennt es nicht an. Fest mit dem Gebäude verbundene Bestandteile wie die Heizung bleiben dagegen Teil des Grundstücks und sind steuerpflichtig.

So berechnen Sie die Grunderwerbsteuer

Die Berechnung ist einfach: Sie multiplizieren die Bemessungsgrundlage mit dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes. Der Steuerbetrag wird nach § 11 Abs. 2 GrEStG auf volle Euro abgerundet.

Formel: Kaufpreis (abzüglich gesondert ausgewiesenes Inventar) × Steuersatz = Grunderwerbsteuer.

Ein Rechenbeispiel zur Veranschaulichung: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro ergeben sich folgende Beträge je nach Bundesland:

Das Beispiel zeigt: Allein der Standort kann den Steuerbetrag bei identischem Kaufpreis um mehrere Tausend Euro verschieben. Die Grunderwerbsteuer ist außerdem nur ein Teil der Nebenkosten – hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklercourtage.

Steuerbefreiungen nach § 3 GrEStG

Nicht jeder Eigentumsübergang löst Grunderwerbsteuer aus. § 3 GrEStG nennt mehrere Befreiungstatbestände. Die praktisch wichtigsten sind:

• Freigrenze von 2.500 Euro (§ 3 Nr. 1 GrEStG): Liegt die Gegenleistung nicht über 2.500 Euro, bleibt der Erwerb steuerfrei. Achtung – es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag: Schon ab 2.500,01 Euro wird der volle Betrag besteuert.
• Erwerb von Todes wegen und Schenkungen (§ 3 Nr. 2 GrEStG): Erbschaften und Schenkungen unter Lebenden sind von der Grunderwerbsteuer befreit, weil sie bereits der Erbschaft- oder Schenkungsteuer unterliegen.
• Erwerb durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner (§ 3 Nr. 4 GrEStG).
• Erwerb durch Verwandte in gerader Linie (§ 3 Nr. 6 GrEStG): Übertragungen zwischen Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln sind steuerfrei.

Wer zahlt, Fälligkeit und der Weg ins Grundbuch

Steuerschuldner sind nach § 13 Nr. 1 GrEStG grundsätzlich Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner. Das Finanzamt könnte die Steuer also von beiden verlangen. In der Praxis wird im Kaufvertrag jedoch nahezu immer vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer trägt. Diese vertragliche Regelung betrifft nur das Innenverhältnis und ändert nichts an der gesetzlichen Schuldnerstellung.

Der Ablauf ist gesetzlich vorgezeichnet:

1. Der Notar zeigt den Kaufvertrag dem Finanzamt an.
2. Das Finanzamt erlässt den Grunderwerbsteuerbescheid. Die Steuer ist in der Regel einen Monat nach Bekanntgabe fällig (§ 15 GrEStG).
3. Nach Zahlung – oder bei einem steuerfreien Erwerb – stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG aus.
4. Erst mit dieser Bescheinigung darf das Grundbuchamt Sie als neuen Eigentümer eintragen.

Die Grunderwerbsteuer ist damit faktisch die Eintrittskarte ins Grundbuch: Ohne ihre Begleichung wird der Eigentumswechsel nicht vollzogen.