Ratgeber · Bewertung
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für den Boden je Quadratmeter und eine zentrale Kennzahl für jedes Grundstück in Deutschland. Dieser Ratgeber erklärt, wer ihn ermittelt, wofür er gilt und warum er nicht mit dem konkreten Wert Ihres Grundstücks gleichzusetzen ist.
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für den Boden je Quadratmeter Grundstücksfläche innerhalb eines abgegrenzten Gebiets. Seine gesetzliche Grundlage ist § 196 Baugesetzbuch (BauGB). Danach sind auf Grundlage der Kaufpreissammlung flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden zu ermitteln.
Wichtig ist das gedankliche Bezugsobjekt: Der Bodenrichtwert bezieht sich stets auf ein fiktives, unbebautes Grundstück mit bestimmten Merkmalen — das sogenannte Bodenrichtwertgrundstück. § 196 Abs. 1 BauGB bestimmt ausdrücklich, dass in bebauten Gebieten der Wert so zu ermitteln ist, als wäre der Boden unbebaut. Der Bodenrichtwert sagt also etwas über den Grund und Boden aus, nicht über ein darauf stehendes Gebäude.
Kurz gesagt: Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis für den Boden in einer bestimmten Lage — kein Preis für Ihr konkretes Haus und kein Verkaufspreis.
Zuständig sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Diese selbständigen, unabhängigen Gremien sind in §§ 192 bis 199 BauGB geregelt. Sie führen eine Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB), in der alle notariell beurkundeten Grundstückskaufverträge erfasst und ausgewertet werden. Aus dieser anonymisierten Auswertung tatsächlicher Kaufpreise leiten die Gutachterausschüsse die Bodenrichtwerte ab.
Die fachlichen Regeln dafür gibt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) vor. Sie definiert unter anderem, welche Grundstücksmerkmale und welche allgemeinen Wertverhältnisse bei der Ableitung zu berücksichtigen sind.
Zum Turnus: Nach § 196 Abs. 1 BauGB sind Bodenrichtwerte jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, sofern keine häufigere Ermittlung bestimmt ist. In der Praxis weisen viele Länder einen jährlichen Stichtag aus — meist den 1. Januar. Der maßgebliche Stichtag ist immer in der Bodenrichtwertkarte angegeben und sollte beim Ablesen beachtet werden.
Bodenrichtwerte gelten nicht für ein einzelnes Grundstück, sondern für eine Bodenrichtwertzone. Nach § 196 Abs. 1 BauGB sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Innerhalb einer solchen Zone gilt derselbe Bodenrichtwert.
Zu jeder Zone werden die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks dargestellt. Wer einen Bodenrichtwert richtig liest, achtet daher auf diese Angaben:
Diese Merkmale sind entscheidend, weil Abweichungen Ihres Grundstücks davon zu einem höheren oder niedrigeren Wert führen. Wird der Bodenrichtwert beispielsweise erschließungsbeitragsfrei ausgewiesen, Ihr Grundstück ist aber noch beitragspflichtig, ist ein Abschlag vorzunehmen.
Bodenrichtwerte sind öffentlich. § 196 Abs. 3 BauGB bestimmt, dass sie zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen sind; jede Person kann von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft verlangen.
Praktisch abrufbar sind die Werte über die BORIS-Portale der Länder (Bodenrichtwertinformationssystem). Über das länderübergreifende Portal BORIS-D sind viele Werte zentral einsehbar. Die reine Online-Anzeige der aktuellen Bodenrichtwerte ist in den meisten Ländern kostenfrei; ausführliche oder historische Detailauskünfte sowie förmliche Auskünfte der Geschäftsstelle können kostenpflichtig sein.
Nach einer kostenlosen Anmeldung zeigt Ihnen der Objektkompass den Bodenrichtwert und weitere Lagedaten direkt zu Ihrem eigenen Objekt an — ohne dass Sie sich durch die verschiedenen Landesportale klicken müssen.
Für die vertiefte Auseinandersetzung mit dem Wert Ihres Grundstücks finden Sie weiterführende Informationen in unseren Ratgebern zum Grundstückswert ermitteln und zum Verkehrswert einer Immobilie.
Drei Begriffe werden häufig verwechselt, bezeichnen aber Verschiedenes:
| Begriff | Bedeutung | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Bodenrichtwert | Durchschnittlicher Lagewert je m² für ein fiktives, unbebautes Grundstück innerhalb einer Zone | § 196 BauGB |
| Bodenwert | Wert des konkreten Bodens eines bestimmten Grundstücks (aus dem Bodenrichtwert abgeleitet, mit Anpassungen) | ImmoWertV 2021 |
| Verkehrswert (Marktwert) | Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Stichtag voraussichtlich erzielbar wäre — für das gesamte Objekt inklusive Gebäude | § 194 BauGB |
Der Bodenrichtwert ist also ausdrücklich ein durchschnittlicher Orientierungswert. Er bezieht sich auf das fiktive Bodenrichtwertgrundstück, nicht auf die individuellen Besonderheiten Ihres Grundstücks. Aus ihm lassen sich keine Rechtsansprüche ableiten, und er ist kein verbindlicher Verkaufspreis.
Der Verkehrswert nach § 194 BauGB hingegen ist der Preis, der ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre — er berücksichtigt die tatsächlichen Eigenschaften, die Lage und gegebenenfalls die Bebauung des konkreten Objekts.
Für ein Grundstück, das dem Bodenrichtwertgrundstück in allen Merkmalen entspricht, gilt vereinfacht:
Bodenwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche
Diese einfache Multiplikation ist jedoch nur dann ohne Korrektur zulässig, wenn Ihr Grundstück dem fiktiven Bezugsgrundstück tatsächlich vollständig gleicht. In der Regel sind Anpassungen erforderlich, die der Gutachterausschuss nach den Regeln der ImmoWertV vorgibt:
Deshalb ist der Bodenrichtwert ein guter Ausgangspunkt, aber keine fertige Bewertung. Für eine belastbare Aussage zum Wert eines konkreten Grundstücks sind die individuellen Merkmale einzurechnen.
Über die reine Orientierung hinaus ist der Bodenrichtwert ein gesetzlich verankertes Bewertungsinstrument der Finanzverwaltung. § 196 Abs. 1 BauGB verweist ausdrücklich auf die steuerliche Bewertung des Grundbesitzes zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt.
Für diese steuerlichen Zwecke stellen die Gutachterausschüsse teilweise besondere Bodenrichtwerte mit eigenen Stichtagen und Vorgaben bereit. Beachten Sie: Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie im Verkaufs- oder Vermietungsfall am Markt wert ist, ist das eine andere Frage als der steuerliche Bodenrichtwert. Dafür gibt es die kostenlose Immobilienbewertung im Verkaufsfall sowie — bei rechtsverbindlichem Bedarf — das unabhängige, kostenpflichtige Verkehrswertgutachten.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
Melden Sie sich kostenlos im Objektkompass an und sehen Sie Bodenrichtwert, Mikrolage, Umfeld (Naturschutz, Bahntrassen) und Digitalisierungsgrad zu Ihrer Immobilie. Unverbindlich.
Kostenlos registrieren
