Notarkosten bei der Hausüberschreibung

Warum die Hausüberschreibung zum Notar muss

Eine Immobilie lässt sich nicht formlos übertragen. Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Wird das Haus verschenkt, kommt das Beurkundungserfordernis des Schenkungsversprechens hinzu (§ 518 Abs. 1 BGB). Beides erfüllt der notarielle Überlassungs- oder Übergabevertrag.

Der Eigentumsübergang selbst vollzieht sich erst über zwei weitere Schritte: die Auflassung, also die Einigung über den Eigentumswechsel, die beide Beteiligten bei gleichzeitiger Anwesenheit vor dem Notar erklären (§ 925 Abs. 1 BGB), und die Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Erst mit der Grundbucheintragung ist der neue Eigentümer auch rechtlich Eigentümer.

Daraus folgt: Bei jeder Hausüberschreibung entstehen zwei Kostenblöcke – die Notargebühren für die Beurkundung und die Grundbuchgebühren für die Eintragung. Beide richten sich nach demselben Gesetz, dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), und sind bundesweit einheitlich. Ein Notar darf weder Rabatte gewähren noch Aufschläge verlangen.

Der Geschäftswert: Grundlage jeder Gebühr

Anders als oft vermutet rechnen Notar und Grundbuchamt nicht nach Stunden oder Pauschalen ab, sondern nach dem sogenannten Geschäftswert. Bei der Übertragung eines Grundstücks ist das grundsätzlich der Wert des Grundstücks (§ 97 Abs. 1 GNotKG, ergänzt durch die Bewertungsregeln des § 46 GNotKG). Bei einer unentgeltlichen Überlassung wird hierfür regelmäßig der Verkehrswert der Immobilie angesetzt.

Je höher der Wert der Immobilie, desto höher die Gebühren – allerdings nicht linear, sondern degressiv: Der prozentuale Anteil sinkt, je wertvoller das Objekt ist. Der Geschäftswert ist damit die zentrale Stellschraube. Wer ihn kennt, kann die Kosten gut abschätzen.

Welche Gebühren konkret anfallen

Die einzelnen Tätigkeiten sind im Kostenverzeichnis (KV) des GNotKG geregelt. Jede Position wird als Vielfaches einer vollen Gebühr (1,0) ausgedrückt, die sich wiederum aus dem Geschäftswert ergibt. Bei einer klassischen Hausüberschreibung sind dies typischerweise:

Die Beurkundung ist mit der 2,0-Gebühr der größte Einzelposten. Vollzugs- und Betreuungsgebühren fallen nur an, wenn der Notar entsprechende Leistungen erbringt; bei reiner Schenkung innerhalb der Familie sind sie oft geringer als bei einem Kaufvertrag. Hinzu kommen Auslagen – etwa Porto, Schreibkosten und Grundbuchabrufe (§ 91 GNotKG) – sowie auf alle Notarleistungen die gesetzliche Umsatzsteuer von 19 % (KV 32014 GNotKG). Die Grundbuchgebühren des Amtsgerichts unterliegen dagegen keiner Umsatzsteuer.

Rechenbeispiel: Haus im Wert von 300.000 und 500.000 Euro

Die Höhe der vollen 1,0-Gebühr ergibt sich aus Tabelle B der Anlage 2 zum GNotKG. Sie beträgt bei einem Geschäftswert von 300.000 Euro 585 Euro und bei 500.000 Euro 935 Euro. Daraus lassen sich die wichtigsten Posten ableiten:

Rechnet man Vollzugs- und Betreuungsgebühren, Auslagen und die Umsatzsteuer auf die Notarleistungen hinzu, liegen die Gesamtkosten für Notar und Grundbuch erfahrungsgemäß in der Größenordnung von rund 2.000 bis 2.500 Euro bei einem 300.000-Euro-Haus und etwa 3.000 bis 3.700 Euro bei einem 500.000-Euro-Haus. Diese Spannen sind Näherungswerte; sie hängen vom konkreten Vertragsinhalt ab. Als grobe Faustregel werden Notar- und Grundbuchkosten zusammen häufig mit etwa 1,5 bis 2 Prozent des Immobilienwerts beziffert.

Nießbrauch, Wohnrecht und Rückforderung: was sie kosten

Viele Eltern übertragen das Haus, behalten sich aber ein Nießbrauchrecht oder Wohnungsrecht vor und sichern sich ein Rückforderungsrecht. Diese Vereinbarungen sind sinnvoll, wirken sich aber auf den Geschäftswert aus.

• Vorbehaltener Nießbrauch oder Wohnrecht: Der Wert des Nutzungsrechts wird als Kapitalwert nach § 51 GNotKG berechnet (Jahreswert der Nutzung multipliziert mit einem vom Lebensalter abhängigen Vervielfältiger). Dieser Kapitalwert mindert den Geschäftswert der Eigentumsübertragung, weil der Erwerber nur ein belastetes Eigentum erhält. Tendenziell sinken dadurch die Notargebühren.
• Eintragung des Rechts im Grundbuch: Soll der Nießbrauch oder das Wohnrecht als beschränktes dingliches Recht eingetragen werden, fällt dafür eine zusätzliche Grundbuchgebühr an (KV-Teil 1 GNotKG), bemessen am Kapitalwert des Rechts.
• Rückforderungsrecht und Pflegeverpflichtung: Auch diese Klauseln können wertrelevant sein. Ihre Auswirkung hängt von der konkreten Ausgestaltung im Vertrag ab und wird vom Notar bewertet.

Unter dem Strich ist die Gebührenrechnung bei einer Übergabe mit Nießbrauch komplexer als bei einer schlichten Schenkung – ein weiterer Grund, die Berechnung dem Notar zu überlassen.

Steuern und Kostentragung: was hinzukommt

Notarkosten sind nur ein Teil des Bildes. Zwei steuerliche Punkte sollten Sie kennen:

• Grunderwerbsteuer: Bei einer Übertragung an Verwandte in gerader Linie – etwa von Eltern an Kinder – ist der Vorgang von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Bei der klassischen Eltern-Kind-Überschreibung fällt sie daher in der Regel nicht an.
• Schenkungsteuer: Hier gelten persönliche Freibeträge (§ 16 ErbStG): 400.000 Euro je Kind und Elternteil, 500.000 Euro zwischen Ehegatten – jeweils innerhalb von zehn Jahren. Liegt der übertragene Wert darunter, fällt keine Schenkungsteuer an. Ein vorbehaltener Nießbrauch mindert zusätzlich den steuerlich relevanten Wert.

Wer die Notarkosten trägt, ist gesetzlich nicht zwingend vorgegeben und kann im Vertrag frei geregelt werden. In der Praxis übernimmt bei der unentgeltlichen Überschreibung häufig der Übernehmer, also der Beschenkte, die Notar- und Grundbuchkosten, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Notarkosten, Bewertung und Gutachten auseinanderhalten

Bei einer Hausüberschreibung tauchen schnell mehrere Begriffe auf, die leicht verwechselt werden. Wichtig ist die Trennung:

• Notargebühren sind keine Bewertung. Der Notar setzt einen Geschäftswert nur an, um seine gesetzlichen Gebühren zu berechnen – das ist keine geprüfte Wertermittlung Ihrer Immobilie.
• Kostenlose Objektdaten erhalten Sie nach Registrierung im Objektkompass: Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeld zu Ihrem konkreten Objekt. Das ist eine Datengrundlage, keine Preisbewertung.
• Eine kostenlose Immobilienbewertung ist über die angeschlossene Maklerei möglich, wenn ein Verkauf oder eine Vermietung im Raum steht – Näheres im Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung.
• Ein Verkehrswertgutachten nach anerkannten Verfahren erstellt ein unabhängiger Sachverständiger; es ist kostenpflichtig und vor allem dann sinnvoll, wenn der Wert gegenüber Dritten – etwa dem Finanzamt – belastbar dokumentiert werden muss.

Für die reine Berechnung der Notarkosten genügt eine fundierte Werteinschätzung. Den verbindlichen Geschäftswert legt am Ende der Notar fest.