Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf

Was die Grunderwerbsteuer ist und wann sie entsteht

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die anfällt, sobald ein inländisches Grundstück den Eigentümer wechselt. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Welche Vorgänge die Steuer auslösen, regelt abschließend § 1 GrEStG. Der praktische Hauptfall ist der notarielle Kaufvertrag, der den Anspruch auf Übereignung begründet (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG).

Erfasst werden aber nicht nur klassische Kaufverträge. Steuerbar sind unter anderem auch:

• die Auflassung, wenn kein vorheriges Rechtsgeschäft den Übereignungsanspruch begründet (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG),
• das Meistgebot in der Zwangsversteigerung (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG),
• die Übertragung von Gesellschaftsanteilen an grundbesitzenden Gesellschaften ab 90 Prozent innerhalb von zehn Jahren (§ 1 Abs. 2a und Abs. 3 GrEStG) – die Regelung gegen sogenannte Share Deals.

Für Eigentümer, die ein Wohnhaus oder eine Eigentumswohnung kaufen oder verkaufen, ist der Kaufvertrag der entscheidende Tatbestand. Die Steuer gehört zu den Kaufnebenkosten und wird üblicherweise vom Käufer getragen.

Grunderwerbsteuer 2026 nach Bundesland

Der bundeseinheitliche Grundsatzsteuersatz beträgt 3,5 Prozent (§ 11 Abs. 1 GrEStG). Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Länder über eine Öffnungsklausel im Grundgesetz (Art. 105 Abs. 2a GG) ihren eigenen Steuersatz festlegen. Fast alle Länder haben davon Gebrauch gemacht und den Satz angehoben. Aktuell liegt die Spanne zwischen 3,5 und 6,5 Prozent:

Bayern ist das einzige Land, in dem noch der ursprüngliche Satz von 3,5 Prozent gilt. Thüringen hat zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent gesenkt, Bremen zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent angehoben. Maßgeblich ist stets das Land, in dem das Grundstück liegt – nicht der Wohnsitz von Käufer oder Verkäufer.

Über mögliche Entlastungen für selbstgenutztes Wohneigentum wird in mehreren Ländern politisch diskutiert. Ein bundesweit einheitlicher Freibetrag für das eigene Familienheim ist Stand 2026 jedoch nicht in Kraft. Prüfen Sie im Zweifel die jeweils aktuelle Landesregelung.

Worauf die Steuer berechnet wird: die Bemessungsgrundlage

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Beim normalen Kauf ist das der notariell beurkundete Kaufpreis. Was im Einzelnen zur Gegenleistung gehört, konkretisiert § 9 GrEStG. Dazu zählen neben dem reinen Kaufpreis unter anderem:

• vom Käufer übernommene Belastungen wie eingetragene Grundpfandrechte oder Wohnrechte,
• dem Verkäufer vorbehaltene Nutzungen,
• bei der Zwangsversteigerung das Meistgebot.

Fehlt es ausnahmsweise an einer Gegenleistung, wird die Steuer nach dem Grundstückswert berechnet (§ 8 Abs. 2 GrEStG).

Anders liegt der Fall beim einheitlichen Vertragswerk, etwa beim Bauträgerkauf. Sind Grundstückskauf und Bauvertrag wirtschaftlich verknüpft, gehören auch die Bauerrichtungs- und Erschließungskosten zur Bemessungsgrundlage. Die Steuer fällt dann auf den Gesamtpreis für das bebaute Grundstück an, nicht nur auf den Bodenanteil.

Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt

Eine Reihe von Erwerbsvorgängen ist nach § 3 GrEStG von der Steuer befreit. Die für Eigentümer wichtigsten Ausnahmen sind:

Wer eine Immobilie also an sein Kind, seinen Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner überträgt oder sie erbt, zahlt keine Grunderwerbsteuer. Das gilt unabhängig davon, ob es sich um eine Schenkung oder einen Kauf innerhalb dieses Personenkreises handelt. Beachten Sie jedoch, dass an deren Stelle Schenkungsteuer oder Erbschaftsteuer treten kann.

Steuerschuldner, Fälligkeit und Ablauf

Steuerschuldner sind nach § 13 Nr. 1 GrEStG grundsätzlich Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner. Beide haften gegenüber dem Finanzamt. In nahezu allen Kaufverträgen wird jedoch vereinbart, dass der Käufer die Steuer allein trägt – das Finanzamt nimmt dann ihn in Anspruch.

Der zeitliche Ablauf folgt einem festen Muster:

1. Die Steuer entsteht mit der Beurkundung des wirksamen Kaufvertrags (§ 14 GrEStG in Verbindung mit § 38 AO).
2. Der Notar zeigt den Vorgang dem Finanzamt an (§ 18 GrEStG).
3. Das Finanzamt erlässt den Grunderwerbsteuerbescheid. Die Steuer wird einen Monat nach dessen Bekanntgabe fällig (§ 15 GrEStG).
4. Nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus (§ 22 GrEStG).
5. Erst mit dieser Bescheinigung schreibt das Grundbuchamt das Eigentum auf den Käufer um.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist also der Schlüssel zur Eigentumsumschreibung: Ohne gezahlte Grunderwerbsteuer (oder geklärte Befreiung) wird der neue Eigentümer nicht ins Grundbuch eingetragen. Zwischen Beurkundung, Steuerbescheid, Zahlung und Bescheinigung können einige Wochen vergehen.

Was die Steuer für die Wertbetrachtung bedeutet

Die Grunderwerbsteuer ist verlorener Aufwand: Sie erhöht den Wert der Immobilie nicht und steht bei einem späteren Verkauf nicht als Vermögen zur Verfügung. Eine vereinfachte Beispielrechnung verdeutlicht die Größenordnung. Angenommen, der Kaufpreis beträgt 400.000 Euro:

Die genannten Beträge sind reine Rechenbeispiele zur Veranschaulichung. Gerade weil die Nebenkosten den Wert nicht erhöhen, lohnt eine realistische Vorstellung vom Wert und Umfeld des eigenen Objekts. Im Objektkompass sehen Eigentümer nach kostenloser Anmeldung kostenlose Daten zu ihrer eigenen Immobilie – etwa Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeldfaktoren – als sachliche Bezugsgröße, ohne dass damit eine Preisbewertung verbunden wäre.

Eine fundierte Wertermittlung ist davon zu trennen. Wie der Verkehrswert ermittelt wird, lesen Sie gesondert. Eine erste kostenlose Einordnung im Verkaufs- oder Vermietfall erfolgt über die kostenlose Immobilienbewertung durch die Maklerei – also erst im konkreten Verkaufsfall, nicht durch die reine Anmeldung. Ein unabhängiges, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten bleibt davon noch einmal abzugrenzen.