Teilungserklärung: Inhalt, Kosten und Eintragung beim Grundbuchamt

Was die Teilungserklärung ist

Die Teilungserklärung ist der Rechtsakt, mit dem ein Grundstück so aufgeteilt wird, dass aus einem Gebäude mehrere selbstständige Eigentumswohnungen werden. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kennt dafür zwei Wege:

• Teilung durch den Eigentümer (§ 8 WEG): Der alleinige Grundstückseigentümer teilt das Eigentum durch einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile und verbindet mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen.
• Vertragliche Einräumung (§ 3 WEG): Mehrere Miteigentümer räumen sich durch Vertrag gegenseitig Sondereigentum ein. Das ist der Weg, wenn das Grundstück schon mehreren Personen gemeinsam gehört.

In der Praxis ist die Teilung nach § 8 WEG der häufigste Fall, etwa wenn ein Bauträger oder ein Eigentümer ein Mehrfamilienhaus in einzelne Wohnungen aufteilt, um sie getrennt zu verkaufen. Im Sprachgebrauch heißt das Ergebnis beider Wege schlicht „die Teilungserklärung“.

Mit dem Vollzug beim Grundbuchamt entsteht Wohnungseigentum: ein Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (§ 1 Abs. 2 WEG). Räume, die nicht Wohnzwecken dienen – etwa ein Laden oder ein Büro –, werden als Teileigentum begründet (§ 1 Abs. 3 WEG).

Welcher Inhalt zwingend hineingehört

Eine vollständige Teilungserklärung besteht in der Praxis aus drei Bausteinen: dem rechtlichen Textteil, dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung.

1. Aufteilung in Miteigentumsanteile

Der Textteil legt fest, in welche Miteigentumsanteile das Grundstück geteilt wird – üblicherweise in Tausendsteln (z. B. 250/1000). Diese Quote ist mehr als eine Zahl: An sie knüpfen sich grundsätzlich die Verteilung der Kosten und Lasten (§ 16 WEG) und das Stimmgewicht in der Eigentümerversammlung an, soweit die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt.

2. Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Die Erklärung muss jeder Einheit eine Wohnungs- oder Teileigentumsnummer geben und bestimmen, welche Räume Sondereigentum sind. Alles Übrige bleibt gemeinschaftliches Eigentum aller Eigentümer (§ 1 Abs. 5 WEG). Diese Abgrenzung ist der praktisch wichtigste Punkt – mehr dazu im nächsten Abschnitt.

3. Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Für die Eintragung sind dem Antrag nach § 7 Abs. 4 WEG zwingend beizufügen:

• ein Aufteilungsplan – eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie Lage und Größe der Sonder- und Gemeinschaftsflächen ersichtlich sind; alle zu einer Einheit gehörenden Teile tragen dieselbe Nummer;
• eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde, die bestätigt, dass die einzelnen Wohnungen baulich in sich abgeschlossen sind (eigene abschließbare Zugänge, bauliche Trennung).

Bei der Teilung nach § 8 WEG gilt § 7 Abs. 4 WEG entsprechend – Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung sind also auch hier erforderlich.

Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrecht

Wer welche Bauteile besitzen, nutzen und instand halten muss, entscheidet sich an dieser Abgrenzung. Sie ist deshalb der Teil der Teilungserklärung, den Eigentümer am genauesten lesen sollten.

Sondereigentum

Sondereigentum kann nur an abgeschlossenen Wohnungen oder an abgeschlossenen, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen begründet werden. Typisch dazu gehören die Räume innerhalb der Wohnung, der nichttragende Innenausbau sowie zugeordnete, abgeschlossene Keller- oder Abstellräume. Seit der WEG-Reform 2020 (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, WEMoG) ist mehr möglich als früher:

• Stellplätze gelten als Räume (§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG) und können selbst Sondereigentum sein – nicht nur die frühere Behelfslösung über ein Sondernutzungsrecht.
• Sondereigentum an Freiflächen ist möglich: Es kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Grundstücksteil erstreckt werden (§ 3 Abs. 2 WEG), sofern die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt und die Fläche durch Maßangaben im Aufteilungsplan eindeutig bestimmt ist.

Zwingendes Gemeinschaftseigentum

Bestimmte Bauteile müssen Gemeinschaftseigentum bleiben und können durch die Teilungserklärung nicht zu Sondereigentum erklärt werden (§ 5 Abs. 2 WEG). Dazu zählen:

• Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind – etwa tragende Wände, Fundamente, Geschossdecken, Dach und Fassade;
• Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, wie Treppenhaus, Aufzug oder zentrale Versorgungsleitungen.

Sondernutzungsrecht

Wo kein Sondereigentum begründet wird, regelt häufig ein Sondernutzungsrecht die alleinige Nutzung gemeinschaftlicher Flächen – etwa eines Gartenanteils oder eines markierten Freistellplatzes. Die Fläche bleibt dann rechtlich Gemeinschaftseigentum, darf aber von einem bestimmten Eigentümer allein genutzt werden. Damit ein solches Recht auch gegenüber späteren Käufern (Sondernachfolgern) wirkt, muss es im Grundbuch eingetragen sein (§ 10 Abs. 3 WEG).

Die Gemeinschaftsordnung – das Grundgesetz der Eigentümer

Über die reine Aufteilung hinaus enthält die Teilungserklärung meist eine Gemeinschaftsordnung. Sie regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und gilt als Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 1 WEG. Typische Inhalte sind:

• Kosten- und Lastenverteilung, oft abweichend vom gesetzlichen Grundsatz nach Miteigentumsanteilen (§ 16 WEG) – etwa nach Wohnfläche oder nach Einheiten;
• Stimmrecht in der Eigentümerversammlung (Kopf-, Objekt- oder Wertprinzip);
• Nutzungs- und Gebrauchsregelungen, zum Beispiel zur gewerblichen Nutzung oder zur Vermietung;
• Sondernutzungsrechte an Gärten, Terrassen oder Stellplätzen;
• Vorgaben zur Verwaltung der Anlage.

Die Gemeinschaftsordnung bindet kraft Eintragung im Grundbuch auch alle künftigen Eigentümer (§ 10 Abs. 3 WEG). Wer eine Eigentumswohnung kauft, übernimmt diese Regeln – unabhängig davon, ob er sie gelesen hat. Deshalb lohnt vor jedem Kauf ein gründlicher Blick in die vollständige Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung.

So läuft die Eintragung beim Grundbuchamt

Die Teilungserklärung wirkt erst, wenn sie beim Grundbuchamt vollzogen ist. Der Ablauf:

1. Aufteilungsplan erstellen. Ein Architekt oder Vermessungsingenieur fertigt die Pläne mit Nummerierung der Einheiten; die Baubehörde bestätigt sie.
2. Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen. Die zuständige Bauaufsichtsbehörde stellt sie auf Grundlage der Pläne aus (§ 7 Abs. 4 WEG).
3. Notarielle Form. Die Teilungserklärung nach § 8 WEG bedarf der notariellen Beurkundung; der Notar entwirft den Text mit Gemeinschaftsordnung und Sondernutzungsrechten. Für die Eintragung müssen die Nachweise in der Form öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunden vorliegen (§ 29 GBO).
4. Einreichung und Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Der Notar reicht die Unterlagen beim Grundbuchamt ein. Dieses schließt das bisherige Grundstücksgrundbuch und legt für jede Einheit ein eigenes Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuch an (§ 7 Abs. 1 WEG). Erst damit existieren die Wohnungen rechtlich als selbstständige Einheiten.

Jedes neue Wohnungsgrundbuch nimmt im Bestandsverzeichnis Bezug auf die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan. Die Urkunden selbst werden bei der Grundbuchakte verwahrt; einen Grundbuchauszug oder eine Abschrift der Teilungserklärung können Eigentümer beim zuständigen Grundbuchamt anfordern.

Was die Teilungserklärung kostet

Für die Aufteilung fallen drei Kostenblöcke an. Die Notar- und Grundbuchkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gesetzlich festgelegt und für jeden Notar gleich – ein Aushandeln ist ausgeschlossen. Maßgeblich ist der Geschäftswert, hier in der Regel der Wert des aufzuteilenden Grundstücks samt Gebäude.

Konkrete Beträge hängen vom Geschäftswert und der Zahl der Einheiten ab; eine pauschale Eurosumme lässt sich seriös nicht angeben. Den genauen Notar- und Grundbuchbetrag berechnet der Notar anhand der Gebührentabelle des GNotKG. Die Gebühren der Abgeschlossenheitsbescheinigung richten sich nach der Satzung der jeweiligen Stadt oder des Landkreises; hinzu kommt das Honorar für die Erstellung der Pläne.

Teilungserklärung ändern

Eine Teilungserklärung ist nicht in Stein gemeißelt, aber nur schwer zu ändern. Zu unterscheiden sind zwei Ebenen:

• Dingliche Grundlagen – etwa die Verschiebung von Flächen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum, die Änderung von Miteigentumsanteilen oder die Neuordnung von Sondernutzungsrechten. Solche Änderungen berühren das Eigentum aller und erfordern grundsätzlich die Zustimmung sämtlicher betroffener Eigentümer sowie – soweit Grundpfandgläubiger betroffen sind – deren Zustimmung. Sie sind notariell zu beurkunden oder zu beglaubigen (§ 29 GBO) und im Grundbuch einzutragen.
• Regelungen der Gemeinschaftsordnung – etwa zur Kostenverteilung. Hier hat das WEG seit der Reform 2020 mehr Beschlusskompetenzen geschaffen; so kann die Verteilung von Kosten durch Beschluss mit einfacher Mehrheit geändert werden (§ 16 Abs. 2 WEG). Soll eine geänderte Vereinbarung jedoch auch gegenüber künftigen Käufern wirken, muss sie im Grundbuch eingetragen sein (§ 10 Abs. 3 WEG).

Weil dingliche Änderungen die Mitwirkung aller voraussetzen, sind sie in größeren Gemeinschaften aufwendig. Eine sorgfältig formulierte Teilungserklärung von Anfang an erspart spätere Auseinandersetzungen. Bei Zweifeln über Zustimmungserfordernisse und Form ist anwaltliche oder notarielle Beratung sinnvoll.