Ratgeber · Recht & Grundbuch
Das Grundbuch beantwortet die wichtigsten Fragen zu jeder Immobilie: Wem gehört sie, welche Rechte und Lasten ruhen darauf und welche Kredite sind besichert. Wir erklären jede Abteilung verständlich und paragraphengenau.
Das Grundbuch ist ein amtliches, öffentliches Register, das beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts geführt wird. Es dokumentiert die rechtlichen Verhältnisse an jedem Grundstück: wer Eigentümer ist, welche Lasten und Beschränkungen bestehen und welche Grundpfandrechte (etwa für Bankkredite) eingetragen sind.
Das Grundbuch ist die Grundlage des deutschen Liegenschaftsrechts. Eigentum an einem Grundstück wird nach § 873 BGB erst durch die Einigung der Beteiligten und die Eintragung im Grundbuch wirksam. Beim Kauf tritt die sogenannte Auflassung hinzu — die formgebundene Einigung über den Eigentumsübergang, die nach § 925 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Seiten vor dem Notar erklärt werden muss. Erst mit der Eintragung wird der Käufer rechtlich zum Eigentümer.
Das Verfahren der Grundbuchführung regelt die Grundbuchordnung (GBO), die formelle Gestaltung der Grundbuchblätter die Grundbuchverfügung (GBV). Die materiellen Wirkungen — also Eigentum, Lasten und Sicherungsrechte — ergeben sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).
Faustregel: Die GBO regelt das Wie der Eintragung, das BGB das Was — also den Inhalt und die rechtliche Wirkung der eingetragenen Rechte.
Für jedes Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt geführt. Nach § 4 GBV besteht jedes Blatt aus vier Teilen: der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Diese Gliederung ist bundesweit einheitlich.
| Teil des Grundbuchblatts | Inhalt | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Aufschrift (Deckblatt) | Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Band- und Blattnummer | § 5 GBV |
| Bestandsverzeichnis | Beschreibung des Grundstücks: Gemarkung, Flur, Flurstück, Lage, Größe | § 6 GBV |
| Abteilung I | Eigentümer und Rechtsgrund des Erwerbs | § 9 GBV |
| Abteilung II | Lasten und Beschränkungen (außer Grundpfandrechten) | § 10 GBV |
| Abteilung III | Grundpfandrechte: Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld | § 11 GBV |
Die Aufschrift ist die Kopfzeile des Blatts. Sie nennt nach § 5 GBV das zuständige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk sowie Band- und Blattnummer und macht das Blatt eindeutig identifizierbar.
Das Bestandsverzeichnis beschreibt nach § 6 GBV das Grundstück in seiner katastermäßigen Bezeichnung. Hier finden Sie die buchmäßige Beschreibung Ihres Objekts:
Das Bestandsverzeichnis bildet die Brücke zwischen Grundbuch und Liegenschaftskataster: Das Kataster führt die geometrische Vermessung, das Grundbuch die Rechtsverhältnisse — beide verweisen über Gemarkung und Flurstücksnummer aufeinander.
Die Flurstücksbezeichnung aus dem Bestandsverzeichnis ist auch der Schlüssel, um den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks nachzuschlagen. Nach kostenloser Anmeldung sehen Sie im Objektkompass ausgewählte Daten zu Ihrem eigenen Objekt — darunter Lage- und Umfeldinformationen.
Die erste Abteilung beantwortet die zentrale Frage: Wem gehört das Grundstück? Nach § 9 GBV werden hier eingetragen:
Als Rechtsgrund kommt vor allem die Auflassung nach §§ 873, 925 BGB in Betracht — der typische Fall des Kaufs. Daneben kann das Eigentum durch Erbfolge übergehen; als Nachweis dienen je nach Fall ein Erbschein, ein eröffnetes notarielles Testament oder ein Erbvertrag. Auch Zuschlag in der Zwangsversteigerung, Schenkung oder Umwandlung können Grundlage sein.
Wer in Abteilung I als Eigentümer eingetragen ist, gilt nach § 891 BGB als Eigentümer. Es besteht die gesetzliche Vermutung, dass das eingetragene Recht besteht und ein gelöschtes Recht nicht mehr besteht. Diese Vermutung ist die Grundlage für die Verlässlichkeit des Grundbuchs.
Die zweite Abteilung nimmt nach § 10 GBV alle Lasten und Beschränkungen auf, die keine Grundpfandrechte sind. Sie ist oft die inhaltsreichste Abteilung, weil hier sehr unterschiedliche Rechte zusammenkommen. Die wichtigsten:
| Eintrag | Bedeutung | Norm |
|---|---|---|
| Grunddienstbarkeit | Recht zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks, z. B. Wege- oder Leitungsrecht | § 1018 BGB |
| Nießbrauch | Umfassendes Recht, die Sache zu nutzen und ihre Erträge zu ziehen | § 1030 BGB |
| Wohnungsrecht | Recht, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen | § 1093 BGB |
| Vorkaufsrecht | Dingliches Recht, beim Verkauf vorrangig in den Kaufvertrag einzutreten | § 1094 BGB |
| Reallast | Wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück, z. B. Altenteil oder Leibrente | § 1105 BGB |
| Auflassungsvormerkung | Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung | § 883 BGB |
Hinzu kommen Verfügungsbeschränkungen und Vermerke: der Nacherbenvermerk (sichert die Stellung des Nacherben bei Vor- und Nacherbschaft), der Insolvenzvermerk (weist auf insolvenzrechtliche Verfügungsbeschränkungen des Eigentümers hin) und der Zwangsversteigerungsvermerk (dokumentiert die Anordnung der Zwangsversteigerung).
Wichtig für Eigentümer: Die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB steht in Abteilung II — nicht in Abteilung III. Sie ist keine Geldsicherheit, sondern sichert den schuldrechtlichen Anspruch des Käufers, bis er selbst als Eigentümer eingetragen ist.
Die dritte Abteilung enthält nach § 11 GBV die Grundpfandrechte — die Rechte, mit denen Forderungen (typischerweise Bankkredite) am Grundstück gesichert werden:
Der entscheidende Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld liegt in der Bindung an die Forderung: Tilgen Sie ein durch eine Hypothek gesichertes Darlehen, verringert sich die Hypothek automatisch. Bei der Grundschuld bleibt das Recht in voller Höhe eingetragen, bis es ausdrücklich gelöscht oder neu verwendet wird.
Bei mehreren Belastungen bestimmt der Rang, welches Recht im Verwertungsfall (etwa Zwangsversteigerung) zuerst bedient wird. Nach § 879 BGB richtet sich das Rangverhältnis innerhalb derselben Abteilung nach der Reihenfolge der Eintragung. Eine erstrangige Grundschuld wird vor einer zweitrangigen aus dem Erlös befriedigt — deshalb verlangen Banken in der Regel den ersten Rang.
Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Wer ein Recht im Vertrauen auf den Grundbuchinhalt erwirbt und keine Kenntnis von dessen Unrichtigkeit hat, wird nach § 892 BGB geschützt — selbst wenn das Grundbuch im Einzelfall falsch ist. Ergänzt wird dies durch die Richtigkeitsvermutung des § 891 BGB. Ist das Grundbuch unrichtig, kann ein Widerspruch nach § 899 BGB eingetragen werden; er durchbricht den guten Glauben und schützt den wahren Berechtigten.
Die Einsicht ist nicht jedermann erlaubt. Nach § 12 GBO setzt sie ein berechtigtes Interesse voraus. Ein allgemeines Kaufinteresse genügt regelmäßig nicht. Eigentümer haben dieses Recht ohne Weiteres und können jederzeit einen Grundbuchauszug zu ihrem eigenen Objekt beim Grundbuchamt anfordern. Auch eingetragene Rechteinhaber oder Personen mit nachgewiesenem rechtlichem Interesse können Einsicht erhalten.
Das Grundbuch wird heute überwiegend maschinell geführt; die Grundlage dafür schaffen die §§ 126 ff. GBO. Mit dem Gesetz zur Einführung des Datenbankgrundbuchs (DaBaGG) von 2013 wurde zudem das strukturierte Datenbankgrundbuch (§§ 133 ff. GBO) geschaffen, bei dem die Inhalte nicht mehr nur als Abbild, sondern als auswertbare Datensätze vorliegen. Der Umstellungsstand ist je nach Bundesland und Grundbuchbezirk unterschiedlich weit.
Was im Grundbuch steht, beschreibt die Rechtslage — nicht den Wert Ihrer Immobilie. Was eine Immobilie wert ist, hängt von Lage, Zustand und Markt ab. Wie sich der Wert ermitteln lässt, lesen Sie in unseren Beiträgen zum Verkehrswert und zur Immobilienbewertung.
Einen Grundbuchauszug erhalten Sie als Eigentümer beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), konkret nach dem Kostenverzeichnis (Anlage 1):
| Art des Auszugs | Gebühr | KV-Nummer |
|---|---|---|
| Unbeglaubigter Ausdruck / Abschrift | 10,00 € | KV 17000 GNotKG |
| Beglaubigter Ausdruck / Abschrift | 20,00 € | KV 17001 GNotKG |
Für die meisten Zwecke — etwa zur eigenen Übersicht oder für eine Bank — genügt der unbeglaubigte Auszug. Ein beglaubigter Auszug wird benötigt, wenn ein amtlich bestätigter Nachweis verlangt wird. Beträge sind Stand 2024/2025; maßgeblich ist stets die jeweils geltende Fassung des GNotKG.
Der Grundbuchauszug zeigt die Rechtsverhältnisse, nicht den Wert. Eine kostenlose Markteinschätzung erhalten Sie über die Maklerei im Objektkompass, wenn ein Verkauf oder eine Vermietung ansteht. Ein gerichtsfestes, unabhängiges Verkehrswertgutachten nach den Vorgaben der ImmoWertV erstellt ein öffentlich bestellter Sachverständiger — das ist kostenpflichtig und vom Grundbuch unabhängig. Verwandte Themen wie die Grundsteuer hängen ebenfalls an den Grundstücksdaten.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
Melden Sie sich kostenlos im Objektkompass an und sehen Sie Bodenrichtwert, Mikrolage, Umfeld (Naturschutz, Bahntrassen) und Digitalisierungsgrad zu Ihrer Immobilie. Unverbindlich.
Kostenlos registrieren
