Ratgeber · Kosten
Ein Nießbrauch an einer Immobilie entsteht nicht durch einen privaten Vertrag, sondern erst mit der Eintragung im Grundbuch — und dafür ist der Notar gesetzlich vorgeschrieben. Dieser Ratgeber erklärt, welche Form gilt, wie sich Notar- und Grundbuchkosten berechnen und worauf Eigentümerinnen und Eigentümer achten sollten.
Die kurze Antwort lautet: Bei einer Immobilie nein. Ein Nießbrauch ist ein dingliches Nutzungsrecht (§ 1030 BGB) und für Grundstücke gelten dieselben strengen Formregeln wie für jedes andere Recht am Grundbesitz.
Ein wirksamer Nießbrauch an einem Grundstück setzt zwei Dinge voraus: die Einigung zwischen Eigentümer und Berechtigtem sowie die Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Über die Verweisung in § 1032 BGB gelten dafür die allgemeinen Grundstücksvorschriften. Erst mit dem Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs entsteht das Recht.
Damit das Grundbuchamt überhaupt tätig wird, verlangt das Verfahrensrecht eine öffentliche Urkunde: Die Eintragungsbewilligung des Eigentümers muss nach § 29 GBO notariell beurkundet oder zumindest beglaubigt sein (§ 19 GBO). Faktisch führt deshalb kein Weg am Notar vorbei.
Eine rein mündliche Absprache oder ein selbst aufgesetzter Vertrag „im Schreibtisch" verschafft niemandem ein durchsetzbares Nießbrauchsrecht an einer Immobilie. Ohne Grundbucheintrag besteht allenfalls ein schuldrechtlicher Anspruch — kein dingliches Recht, das gegenüber späteren Käufern oder Erben wirkt.
Die Form hängt davon ab, was genau geschieht. Hier sind zwei Fälle sauber zu trennen:
1. Eigentumsübertragung mit Nießbrauchsvorbehalt. Übertragen Eltern etwa ihr Haus auf die Kinder und behalten sich den Nießbrauch vor (vorweggenommene Erbfolge), liegt eine Grundstücksübertragung vor. Solche Verträge sind nach § 311b Abs. 1 BGB in voller Länge notariell zu beurkunden. Der Notar beurkundet hier das gesamte Geschäft.
2. Isolierte Nießbrauchsbestellung. Räumt jemand an seinem eigenen, bereits ihm gehörenden Grundstück einem Dritten einen Nießbrauch ein, ohne das Eigentum zu übertragen, greift § 311b BGB nicht. Schuldrechtlich ist diese Bestellung weitgehend formfrei. Für die Grundbucheintragung genügt dann eine notariell beglaubigte Bewilligung (§§ 19, 29 GBO). In der Praxis wird auch hier meist voll beurkundet, um den Inhalt rechtssicher festzuhalten.
Wird der Nießbrauch verschenkt, ist das Schenkungsversprechen nach § 518 Abs. 1 BGB notariell zu beurkunden. Der Formmangel wird allerdings geheilt, sobald das Recht tatsächlich im Grundbuch eingetragen wird (§ 518 Abs. 2 BGB).
Beide Formen beruhen auf §§ 1030 ff. BGB, unterscheiden sich aber grundlegend in der Wirkung:
| Merkmal | Vorbehaltsnießbrauch | Zuwendungsnießbrauch |
|---|---|---|
| Eigentum | geht auf den Erwerber über (z. B. Kind) | bleibt beim bisherigen Eigentümer |
| Nutzung | verbleibt beim bisherigen Eigentümer | geht an einen Dritten (z. B. Ehegatte, Kind) |
| Typischer Anlass | vorweggenommene Erbfolge | Versorgung Angehöriger, Einkünfteverlagerung |
| Form | Beurkundung nach § 311b BGB | Bewilligung/Beurkundung für Grundbuch |
Beim Vorbehaltsnießbrauch verschenken Eltern die Immobilie, wohnen aber weiter darin oder behalten die Mieteinnahmen. Beim Zuwendungsnießbrauch bleibt der Eigentümer Eigentümer und überlässt nur die Nutzung. Welche Variante steuerlich und erbrechtlich sinnvoll ist, sollte vor dem Notartermin mit fachkundiger Beratung geklärt werden.
Notar- und Grundbuchkosten richten sich nicht nach dem vollen Immobilienwert, sondern nach dem Kapitalwert des Nießbrauchs. Dieser wird nach dem Bewertungsgesetz ermittelt — dieselbe Rechnung gilt auch für die Schenkungsteuer.
Die Formel lautet vereinfacht:
Die Faktoren der Anlage 9 werden jährlich vom Bundesfinanzministerium auf Basis der aktuellen Sterbetafel angepasst. Für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2026 gilt das BMF-Schreiben vom 21.10.2025.
Faustregel: Je jünger der Nießbraucher, desto höher der Kapitalwert — und damit der Geschäftswert für die Kosten. Bei einem 70-Jährigen ist der Wert deutlich niedriger als bei einem 50-Jährigen, weil die statistische Restlaufzeit kürzer ist.
Die Gebühren bestimmt das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Sie steigen mit dem Geschäftswert, aber nicht linear — höhere Werte führen zu prozentual günstigeren Gebühren. Typischerweise fallen an:
| Position | Grundlage | Gebührensatz |
|---|---|---|
| Beurkundung beim Notar | KV 21100 GNotKG (zweiseitige Erklärung) | 2,0 |
| Beurkundung (einseitige Erklärung) | KV 21200 GNotKG | 1,0 |
| Vollzug (Antrag ans Grundbuchamt) | KV 22110 ff. GNotKG | anteilig |
| Grundbucheintragung des Nießbrauchs | KV 14150 GNotKG | 1,0 |
Hinzu kommen Auslagen (Porto, Grundbuchabrufe) und die Umsatzsteuer auf die Notargebühren. Welcher Beurkundungssatz greift und ob ein Vollzug anfällt, hängt vom konkreten Vertrag ab. Eine verbindliche Auskunft erteilt nur der beauftragte Notar — die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und bei jedem Notar gleich.
Konkrete Euro-Summen lassen sich seriös erst nennen, wenn Geschäftswert und Vertragsart feststehen. Die GNotKG-Gebührentabelle (Anlage 2) ordnet jedem Wert eine feste Einzelgebühr zu; daraus errechnet der Notar die Summe.
Der Nießbrauch wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Sein Rang richtet sich nach dem Eintragungszeitpunkt — wer einen Nießbrauch an erster Rangstelle absichern möchte, sollte ihn vor anderen Belastungen eintragen lassen. Ein nachrangiges Nutzungsrecht kann in einer späteren Zwangsversteigerung erlöschen.
Für die Bewertung — sei es für die Kostenrechnung, die Schenkungsteuer oder einen späteren Verkauf — ist der Verkehrswert der belasteten Immobilie der Ausgangspunkt. Je präziser dieser feststeht, desto verlässlicher fällt die Berechnung des Nießbrauchskapitalwerts aus. Hilfreiche Anhaltspunkte liefern der Bodenrichtwert und die Grundlagen zur Verkehrswertermittlung.
Im Objektkompass sehen Eigentümerinnen und Eigentümer nach einer kostenlosen Anmeldung sachliche Datenpunkte zu ihrer eigenen Immobilie — etwa Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeldfaktoren. Das ersetzt kein Gutachten, schafft aber eine fundierte Grundlage, bevor Sie mit Notar, Steuerberater oder Erben über Werte sprechen.
Drei Stufen sauber unterscheiden: (1) kostenlose Objektdaten zur eigenen Immobilie nach Anmeldung — keine Preisbewertung; (2) eine kostenlose Ersteinschätzung über die Maklerei, falls ein Verkauf oder eine Vermietung ansteht; (3) ein unabhängiges, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten, wenn es etwa für das Finanzamt rechtssicher sein muss.
Der Nießbrauch ist nicht nur ein Versorgungsinstrument, sondern auch ein steuerliches Gestaltungsmittel. Wird eine Immobilie unter Vorbehaltsnießbrauch verschenkt, mindert der Kapitalwert des Nießbrauchs die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage: Besteuert wird der Grundstückswert abzüglich des Nießbrauchswerts (Bewertung nach § 14 BewG, Verfahren nach dem ErbStG; vgl. auch § 6 ErbStG zu Vor- und Nacherwerb).
Auch erbrechtlich kann der Vorbehaltsnießbrauch eine Rolle spielen. Bei Schenkungen läuft normalerweise eine Zehnjahresfrist, über die der Anspruch auf Pflichtteilsergänzung abschmilzt (§ 2325 Abs. 3 BGB). Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs beginnt diese Frist beim Vorbehaltsnießbrauch jedoch nicht zu laufen, solange der Schenker den wirtschaftlichen Genuss der Immobilie behält. Das ist ein wichtiger, häufig übersehener Effekt.
Die Anzeigepflicht gegenüber dem Finanzamt nach § 30 ErbStG (drei Monate) bleibt davon unberührt. Steuerliche und erbrechtliche Folgen sollten stets individuell geprüft werden — dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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