Notarkosten beim Wohnungs- und Immobilienkauf

Warum der Notar beim Immobilienkauf zwingend ist

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Haus ist in Deutschland nur dann wirksam, wenn er notariell beurkundet wird. Das ordnet § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB an: Verträge, durch die sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedürfen der notariellen Beurkundung. Ein nur privatschriftlich oder mündlich geschlossener Kaufvertrag ist nichtig, also von Anfang an unwirksam.

Der Notar ist dabei keine Partei, sondern eine unparteiische Amtsperson. Er gestaltet den Vertrag rechtssicher, belehrt beide Seiten über die Folgen und sorgt für den ordnungsgemäßen Vollzug im Grundbuch. Genau deshalb sind seine Gebühren auch nicht frei verhandelbar, sondern gesetzlich festgeschrieben.

Auf welcher Grundlage die Notarkosten berechnet werden

Notar- und Grundbuchkosten werden bundesweit einheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) abgerechnet. Maßgeblich sind das Kostenverzeichnis (Anlage 1 zum GNotKG) mit den einzelnen Gebührentatbeständen und die Gebührentabelle B (Anlage 2), aus der sich die Höhe ergibt.

Die Berechnung erfolgt in zwei Schritten:

1. Zuerst wird der Geschäftswert bestimmt. Bei der Beurkundung des Kaufvertrags ist das in aller Regel der vereinbarte Kaufpreis (§ 47 GNotKG).
2. Aus diesem Geschäftswert wird über die Tabelle B die einfache 1,0-Gebühr abgelesen und anschließend mit dem im Kostenverzeichnis festgelegten Faktor multipliziert.

Für die Beurkundung eines Kaufvertrags sieht KV-Nummer 21100 GNotKG eine 2,0-Gebühr vor, also den doppelten Tabellenwert. Da die Tabelle B mit steigendem Wert degressiv verläuft, sinkt der prozentuale Anteil bei teureren Objekten leicht. Die Gebühren sind nicht verhandelbar — jeder Notar muss exakt gleich abrechnen.

Auf alle Notargebühren kommen noch 19 % Umsatzsteuer sowie Auslagen (Porto, Schreibauslagen, Registerabrufe) hinzu. Die reinen Grundbuchgebühren des Gerichts sind dagegen umsatzsteuerfrei.

Diese Einzelpositionen tauchen auf der Rechnung auf

Die Notarkostenrechnung besteht nicht nur aus der Beurkundung. Üblicherweise kommen mehrere Positionen zusammen:

• Beurkundung des Kaufvertrags — 2,0-Gebühr aus dem Kaufpreis (KV 21100). Der größte Einzelposten.
• Vollzugsgebühr — meist eine 0,5-Gebühr für die organisatorische Abwicklung (Einholen von Genehmigungen, Mitteilungen, Grundbuchanträge).
• Betreuungsgebühr — meist eine 0,5-Gebühr, etwa für die Abstimmung mit Banken und Behörden bis zur vollständigen Abwicklung.
• Grundschuldbestellung — wer eine Finanzierung nutzt, lässt zusätzlich eine Grundschuld zugunsten der Bank beurkunden. Geschäftswert ist hier der Nennbetrag der Grundschuld (Darlehenssumme), nicht der Kaufpreis.
• Auflassungsvormerkung — sichert Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung im Grundbuch, bis der Kaufpreis gezahlt und die Umschreibung erfolgt ist.
• Lastenfreistellung — Anträge zur Löschung alter Grundschulden des Verkäufers.
• Notaranderkonto — nur, falls die Kaufpreiszahlung ausnahmsweise über ein Treuhandkonto des Notars abgewickelt wird. Das ist heute eher die Ausnahme.
• Auslagen und 19 % Umsatzsteuer.

Grundbuchkosten: Vormerkung, Umschreibung, Grundschuld

Parallel zu den Notargebühren entstehen Grundbuchkosten beim Grundbuchamt, ebenfalls nach dem GNotKG. Sie fallen für drei typische Eintragungen an:

• Eintragung der Auflassungsvormerkung — schützt Sie als Käufer in der Schwebephase zwischen Vertrag und Eigentumsumschreibung. In der Praxis wird hierfür regelmäßig eine 0,5-Gebühr angesetzt.
• Eintragung des Eigentumswechsels (Eigentumsumschreibung) — die eigentliche Eintragung als neuer Eigentümer, regelmäßig eine 1,0-Gebühr aus dem Kaufpreis.
• Eintragung der Grundschuld — sofern finanziert wird, aus dem Nennbetrag der Grundschuld, regelmäßig eine 1,0-Gebühr.

Als grobe Orientierung werden die reinen Grundbuchkosten für Vormerkung und Umschreibung häufig mit rund 0,5 % des Kaufpreises angesetzt; mit Grundschuldeintragung steigt der Betrag entsprechend. Die exakte Höhe ergibt sich auch hier ausschließlich aus dem GNotKG-Kostenverzeichnis und der Tabelle B.

Wer zahlt — und wie viel insgesamt?

In der Praxis trägt fast immer der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten. So wird es üblicherweise im Kaufvertrag vereinbart. Der Verkäufer übernimmt regelmäßig nur die Kosten der Lastenfreistellung, also die Löschung seiner alten Grundschulden.

Gesetzlich ist die Lage differenziert: § 448 Abs. 2 BGB weist dem Käufer die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags sowie der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der dazu erforderlichen Erklärungen zu. Davon unabhängig bestimmt das GNotKG in § 29 und § 30, wer gegenüber dem Notar Kostenschuldner ist — das kann auch jeder Beteiligte sein. Die wirtschaftliche Verteilung im Innenverhältnis regelt der Kaufvertrag.

Als Faustregel für die Gesamtkosten von Notar und Grundbuch zusammen gilt:

Steuerliche Behandlung der Notarkosten

Wie sich die Notarkosten steuerlich auswirken, hängt davon ab, wie Sie die Immobilie nutzen:

• Selbstnutzung: Bei einer selbst bewohnten Wohnung oder einem selbst genutzten Haus sind die Notar- und Grundbuchkosten nicht steuerlich absetzbar. Sie zählen zu den Anschaffungskosten und bringen für Eigennutzer keinen laufenden Steuervorteil.
• Vermietung: Bei einer vermieteten Immobilie gehören die Kosten ebenfalls zu den Anschaffungskosten und wirken sich über die Absetzung für Abnutzung (AfA) über die Nutzungsdauer steuermindernd aus. Notargebühren, die unmittelbar mit der Finanzierung zusammenhängen (etwa für die Grundschuldbestellung), können bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Die genaue Zuordnung ist eine Frage des Einzelfalls und sollte mit einem Steuerberater geklärt werden.

Notarkosten richtig einordnen — und Ihr Objekt kennen

Die Notarkosten sind ein Pflichtbestandteil jedes Immobilienkaufs und folgen einer festen, bundesweit gleichen Systematik. Wer den Kaufpreis und die Finanzierungshöhe kennt, kann die Größenordnung gut abschätzen — überraschend hohe Rechnungen sind die Ausnahme.

Notarkosten bemessen sich am Kaufpreis, sagen aber nichts über den tatsächlichen Wert einer Immobilie aus. Wer den Wert seines Objekts einordnen möchte, findet bei uns mehrere Wege: Grundlageninformationen wie der Bodenrichtwert, das Konzept des Verkehrswerts sowie die kostenlose Immobilienbewertung für den Verkaufs- oder Vermietfall.

Als Eigentümer sehen Sie im Objektkompass nach kostenloser Anmeldung Daten zu Ihrem konkreten Objekt — etwa Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeld. Diese Objektdaten sind eine reine Sachinformation und keine Preisbewertung. Eine kostenlose Wert-Ersteinschätzung erhalten Sie über die angeschlossene Maklerei, wenn Sie verkaufen oder vermieten möchten; einen rechtssicheren, kostenpflichtigen Verkehrswert liefert ein unabhängiges Gutachten.