Verkehrswert einer Immobilie ermitteln

Was der Verkehrswert ist — und was nicht

Der Begriff Verkehrswert ist kein Werbebegriff, sondern gesetzlich definiert. Maßgeblich ist § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Danach ist der Verkehrswert (Marktwert) der Preis, der „in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks [...] ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.

Aus dieser Definition folgen drei Dinge, die für Sie als Eigentümerin oder Eigentümer wichtig sind:

• Stichtagsbezug: Der Verkehrswert gilt immer für einen bestimmten Tag, den Wertermittlungsstichtag. Der Markt verändert sich, der Wert also auch.
• Objektive Maßstäbe: Bewertet werden Lage, Größe, Zustand und rechtliche Eigenschaften — nicht persönliche Erinnerungen oder ein Wunschpreis.
• Keine Sondereinflüsse: Ein erzwungener Notverkauf oder ein Verkauf an Verwandte unter Wert bleibt außer Betracht. Der Verkehrswert beschreibt den „normalen“ Marktpreis.

Die drei Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV

Wie der Verkehrswert konkret berechnet wird, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021). Sie gilt bundeseinheitlich seit dem 1. Januar 2022 und hat die frühere ImmoWertV von 2010 abgelöst. Sie kennt drei normierte Verfahren, die je nach Objektart angewendet werden.

Kurz erklärt:

• Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ab. Es ist am marktnächsten — setzt aber voraus, dass genügend vergleichbare Verkäufe vorliegen.
• Das Ertragswertverfahren stellt auf die nachhaltig erzielbaren Mieterträge ab. Es passt zu Objekten, die als Kapitalanlage gehalten werden.
• Das Sachwertverfahren ermittelt den Bodenwert und die Herstellungskosten der Gebäude abzüglich Alterswertminderung. Es kommt vor allem bei selbstgenutzten Häusern zum Einsatz, für die kaum Vergleichspreise existieren.

In der Praxis werden die Verfahren oft kombiniert oder durch Plausibilitätsprüfungen abgesichert.

Bodenrichtwert: der amtliche Ausgangspunkt

Bei fast jeder Bewertung spielt der Bodenrichtwert eine Rolle — der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter für ein Gebiet mit ähnlichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Rechtsgrundlage ist § 196 BauGB. Ermittelt werden Bodenrichtwerte von den Gutachterausschüssen, und zwar mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres.

Die Gutachterausschüsse sind unabhängige, weisungsfreie Gremien (§ 192 BauGB). Ihre Datengrundlage ist die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB: Notare übermitteln jeden Grundstückskaufvertrag, sodass eine amtliche Sammlung tatsächlich gezahlter Preise entsteht. Daraus leiten die Ausschüsse Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren ab und veröffentlichen Grundstücksmarktberichte.

Drei Wege zum Wert — und wie sie sich unterscheiden

Eigentümer verwechseln häufig drei sehr unterschiedliche Dinge. Diese Trennschärfe hilft Ihnen, die richtige Erwartung zu haben:

1. Amtliche Objektdaten als Orientierung. Bodenrichtwert, Lage- und Umfeldinformationen geben Ihnen ein Gefühl für die Rahmenbedingungen Ihrer Immobilie. Das ist keine Preisbewertung, sondern die Faktenbasis.
2. Immobilienbewertung im Verkaufs- oder Vermietfall. Wenn Sie konkret verkaufen oder vermieten möchten, liefert eine fachkundige Ersteinschätzung eine marktnahe Preisindikation. Mehr dazu im Beitrag kostenlose Immobilienbewertung.
3. Verkehrswertgutachten (kostenpflichtig, unabhängig). Ein förmliches Gutachten nach § 194 BauGB / ImmoWertV ist die rechtssichere Bewertung — nötig etwa für Gericht, Finanzamt oder Erbauseinandersetzung.

Faustregel: Je verbindlicher der Anlass (Behörde, Gericht, Steuer), desto eher führt am Verkehrswertgutachten kein Weg vorbei. Für eine erste Orientierung oder einen geplanten Verkauf reichen die unteren beiden Stufen oft aus.

Wann Sie ein Verkehrswertgutachten brauchen

Ein vollständiges Verkehrswertgutachten ist immer dann sinnvoll oder erforderlich, wenn ein Wert belastbar gegenüber Dritten nachgewiesen werden muss. Typische Anlässe:

• Erbschaft und Nachlassauseinandersetzung: als Grundlage für die Aufteilung unter Miterben.
• Scheidung und Zugewinnausgleich: zur Ermittlung des in den Ausgleich einzustellenden Immobilienwerts.
• Gerichtsverfahren und Zwangsversteigerung: hier bestimmt das jeweilige Verfahrensrecht die Anforderungen.
• Finanzamt — Erbschaft- und Schenkungsteuer: Das Finanzamt bewertet zunächst typisiert nach dem Bewertungsgesetz. Liegt dieser Wert über dem tatsächlichen Marktwert, können Sie nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein Gutachten nachweisen. Die Bewertung bebauter Grundstücke regelt das BewG dabei über das Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG), das Ertragswertverfahren (§§ 184–188 BewG) und das Sachwertverfahren (§§ 189–191 BewG).

Erstellt werden solche Gutachten typischerweise von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, von nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen oder von den amtlichen Gutachterausschüssen. Das BauGB schreibt kein Berufsmonopol vor; entscheidend sind nachgewiesene Sachkunde und Unabhängigkeit.

Was ein Gutachten kostet — und der Unterschied zum Beleihungswert

Für private Verkehrswertgutachten gibt es seit dem Wegfall der früheren festen Gebührenordnungen keine gesetzlich verbindlichen Honorare mehr. Die ImmoWertV regelt nur die Methodik, nicht den Preis; Honorare werden frei vereinbart und orientieren sich häufig an Verbandsempfehlungen.

Vom Verkehrswert zu unterscheiden ist der Beleihungswert, den Banken bei der Finanzierung ansetzen. Er ist in § 16 Pfandbriefgesetz (PfandBG) und der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) geregelt und wird bewusst vorsichtig und langfristig angesetzt. Er liegt deshalb in der Regel unter dem Verkehrswert. Der Begriff Marktwert wiederum ist mit dem Verkehrswert nach § 194 BauGB praktisch deckungsgleich.