Notarkostenrechner: Notargebühren beim Hauskauf selbst ermitteln

Wie ein Notarkostenrechner funktioniert

Anders als Maklerhonorare oder Handwerkerpreise sind die Notarkosten in Deutschland nicht frei vereinbar. Sie ergeben sich zwingend aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Der Notar darf weder Rabatte gewähren noch Zuschläge verlangen; jede Abweichung wäre standeswidrig. Das macht die Berechnung berechenbar – und ermöglicht es, die Kosten mit einem Notarkostenrechner vorab zu ermitteln.

Jede Berechnung folgt demselben zweistufigen System:

1. Geschäftswert bestimmen. Beim Hauskauf ist das nach § 47 GNotKG in aller Regel der vereinbarte Kaufpreis.
2. Gebühr ablesen und multiplizieren. Zum Geschäftswert wird in der amtlichen Tabelle B (Anlage 2 zu § 34 Abs. 3 GNotKG) die sogenannte 1,0-Gebühr abgelesen. Diese wird mit dem für die jeweilige Leistung festgelegten Faktor (Gebührensatz) multipliziert.

Ein Notarkostenrechner nimmt Ihnen genau diese beiden Schritte ab: Sie geben den Kaufpreis ein, und der Rechner verknüpft den passenden Tabellenwert mit den gesetzlichen Gebührensätzen. Die Logik dahinter ist überschaubar – wir zeigen sie Ihnen in den folgenden Abschnitten, damit Sie jeden Posten nachvollziehen können.

Der Geschäftswert – die Basis jeder Berechnung

Der Geschäftswert ist die zentrale Stellgröße. Aus ihm leiten sich sämtliche Gebühren ab. Die gesetzlichen Grundlagen stehen in den §§ 36 ff. GNotKG, die Sonderregel für den Grundstückskauf in § 47 GNotKG.

Für die Praxis beim Hauskauf gilt:

• Kaufvertrag, Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung: maßgeblich ist der Kaufpreis der Immobilie (§ 47 Satz 1 GNotKG).
• Grundschuld zur Finanzierung: maßgeblich ist der Nennbetrag der Grundschuld, nicht der Kaufpreis. Wer 80 Prozent finanziert, hat hier also einen geringeren Geschäftswert als beim Kaufvertrag.

Wichtig ist die Abgrenzung zum Bewertungsthema: Der Geschäftswert eines Notarkostenrechners ist kein Immobilienwert, sondern schlicht der vereinbarte Preis. Eine Aussage über den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie trifft er nicht. Wenn Sie als Eigentümer wissen möchten, welche Daten zu Ihrem Objekt vorliegen, sehen Sie diese nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass ein – etwa Bodenrichtwert und Mikrolage. Eine konkrete Preisbewertung ist davon getrennt und erfolgt erst im Verkaufsfall über die kostenlose Ersteinschätzung.

Die Gebührensätze nach dem Kostenverzeichnis (KV)

Welcher Faktor auf die 1,0-Gebühr angewendet wird, regelt das Kostenverzeichnis (KV) in Anlage 1 zum GNotKG. Jede notarielle Tätigkeit hat eine feste KV-Nummer und einen festen Gebührensatz. Die folgenden Posten fallen beim klassischen Hauskauf an:

Wird der Kauf finanziert, kommen die Grundschuld-Posten hinzu:

Der höchste Einzelposten ist also stets die Beurkundung des Kaufvertrags mit dem Faktor 2,0. Nicht jeder Vorgang löst zwingend alle aufgeführten Gebühren aus – Vollzugs- und Betreuungsgebühr fallen nur an, wenn der Notar die entsprechenden Tätigkeiten tatsächlich erbringt (z. B. Überwachung der Kaufpreisfälligkeit, Einholen von Genehmigungen).

Die Gebührentabelle B – konkrete Werte ablesen

Damit der Notarkostenrechner rechnen kann, braucht er die 1,0-Gebühr zum jeweiligen Geschäftswert. Diese stammt aus der amtlichen Tabelle B (Anlage 2 zu § 34 Abs. 3 GNotKG). Die folgenden Werte sind dem Gesetz entnommen:

Wer rechnen möchte, ohne ein Online-Werkzeug zu nutzen, multipliziert einfach: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € beträgt die 1,0-Gebühr 835,00 €. Die Beurkundung des Kaufvertrags (Faktor 2,0) kostet damit 2 × 835,00 € = 1.670,00 € netto.

Beispielrechnung: Hauskauf für 400.000 Euro

Wir rechnen einen typischen Fall durch – mit Finanzierung über eine Grundschuld von 400.000 €. Die 1,0-Gebühr beträgt bei diesem Geschäftswert nach Tabelle B 835,00 €. Auf die Notargebühren kommt nach § 12 Abs. 1 UStG die Umsatzsteuer von 19 % hinzu; die Grundbuchgebühren sind als Gerichtsgebühren umsatzsteuerfrei.

In der Summe ergeben sich rund 6.000 bis 6.100 € für Notar und Grundbuchamt zusammen – das entspricht etwa 1,5 % des Kaufpreises. Ohne Finanzierung (also ohne die Grundschuld-Posten) liegt der Wert spürbar niedriger.

Faustregel und Einordnung in die Kaufnebenkosten

Als grobe Orientierung gilt eine in der Praxis stabile Faustregel:

• Reine Notarkosten: rund 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises
• Grundbuchkosten: rund 0,5 % des Kaufpreises
• Notar und Grundbuch zusammen: rund 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises

Der genaue Prozentsatz hängt davon ab, ob eine Grundschuld eingetragen wird und welche Vollzugs- und Betreuungstätigkeiten anfallen. Mit Finanzierung liegt der Anteil eher am oberen Rand der Spanne.

Die Notarkosten sind nur ein Teil der gesamten Kaufnebenkosten. Den deutlich größeren Brocken stellt in den meisten Bundesländern die Grunderwerbsteuer dar, die je nach Land zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises beträgt. Wer die Gesamtbelastung kalkuliert, sollte Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Maklerhonorar zusammen betrachten.

Wer zahlt – und worauf Sie achten sollten

Die gesetzliche Kostenschuldnerschaft regeln die §§ 29 bis 31 GNotKG. Kostenschuldner ist danach grundsätzlich, wer die notarielle Tätigkeit veranlasst; bei beurkundeten Verträgen haften die Beteiligten als Gesamtschuldner (§ 30 GNotKG). In der Praxis enthält nahezu jeder Kaufvertrag eine Klausel, nach der der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten trägt. Diese Verteilung beruht also auf der vertraglichen Vereinbarung, nicht auf einer ausdrücklichen Käuferpflicht im Gesetz.

Zwei Hinweise für die Praxis:

• Die Rechnung ist prüfbar. Da die Gebühren gesetzlich festgelegt sind, lässt sich jeder Posten anhand von KV-Nummer, Geschäftswert und Tabelle B nachvollziehen. Bei Unstimmigkeiten kann die Notarkostenrechnung gerichtlich überprüft werden (§ 127 GNotKG).
• Grundschuld separat denken. Wird finanziert, sollten Sie die Grundschuldsumme als eigenen Geschäftswert ansetzen – sie kann vom Kaufpreis abweichen und beeinflusst die Höhe der entsprechenden Posten.