Ratgeber · Kosten
Notarkostenrechner: Notargebühren beim Hauskauf selbst ermitteln
Die Notarkosten beim Hauskauf sind keine Verhandlungssache, sondern gesetzlich festgelegt. Wer den Gebührensatz und den Geschäftswert kennt, kann die zu erwartenden Notargebühren selbst überschlagen.
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Notar- und Grundbuchkosten berechnen
Sehen Sie, welche Gebühren bei einem gewöhnlichen Immobilienkauf zusammenkommen – mit und ohne Grundschuld.
Voraussichtliche Gesamtkosten
Werte eingeben und berechnen.
Berechnungsumfang: gewöhnlicher Kauf eines Grundstücks oder einer Wohnung mit Vormerkung und Eigentumsumschreibung, optional eine Buchgrundschuld. Vollzugs- und Betreuungsgebühren nur auswählen, wenn die entsprechenden Tätigkeiten anfallen. Grunderwerbsteuer, Maklerkosten, Löschungen, Notaranderkonto, Sondervereinbarungen und zusätzliche Grundschuld-Tätigkeiten sind nicht enthalten. Der tatsächliche Geschäftswert kann vom Kaufpreis abweichen. Eine verbindliche Kostenberechnung erhalten Sie vom Notar.
Grundlage: § 34 GNotKG, Tabelle B und Kostenverzeichnis. Quellenabgleich: 8. September 2026. Werte bis 3 Millionen Euro.
Wie ein Notarkostenrechner funktioniert
Anders als Maklerhonorare oder Handwerkerpreise sind die Notarkosten in Deutschland nicht frei vereinbar. Sie ergeben sich zwingend aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Gebühren richten sich nach den gesetzlichen Vorgaben und den tatsächlich ausgeführten Tätigkeiten. So lassen sich die voraussichtlichen Kosten vorab nachvollziehen.
Jede Berechnung folgt demselben zweistufigen System:
- Geschäftswert bestimmen. Beim Hauskauf ist das nach § 47 GNotKG in aller Regel der vereinbarte Kaufpreis.
- Gebühr ablesen und multiplizieren. Zum Geschäftswert wird in der amtlichen Tabelle B (Anlage 2 zu § 34 Abs. 3 GNotKG) die sogenannte 1,0-Gebühr abgelesen. Diese wird mit dem für die jeweilige Leistung festgelegten Faktor (Gebührensatz) multipliziert.
Ein Notarkostenrechner nimmt Ihnen genau diese beiden Schritte ab: Sie geben den Kaufpreis ein, und der Rechner verknüpft den passenden Tabellenwert mit den gesetzlichen Gebührensätzen. Die Logik dahinter ist überschaubar – wir zeigen sie Ihnen in den folgenden Abschnitten, damit Sie jeden Posten nachvollziehen können.
Voraussetzung für jede Rechnung ist ein realistischer Ausgangswert. Den Kaufpreis kennen Käufer und Verkäufer aus dem Vertrag; wer hingegen erst einschätzen möchte, in welcher Größenordnung sein Objekt liegt, findet im Verkehrswert und im Bodenrichtwert erste Anhaltspunkte.
Der Geschäftswert – die Basis jeder Berechnung
Der Geschäftswert ist die zentrale Stellgröße. Aus ihm leiten sich sämtliche Gebühren ab. Die gesetzlichen Grundlagen stehen in den §§ 36 ff. GNotKG, die Sonderregel für den Grundstückskauf in § 47 GNotKG.
Für die Praxis beim Hauskauf gilt:
- Kaufvertrag, Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung: maßgeblich ist der Kaufpreis der Immobilie (§ 47 Satz 1 GNotKG). Übernommene Leistungen oder vorbehaltene Nutzungen können hinzukommen; ist der so ermittelte Wert niedriger als der Verkehrswert, ist dieser maßgebend (§ 47 Satz 3 GNotKG).
- Grundschuld zur Finanzierung: maßgeblich ist der Nennbetrag der Grundschuld, nicht der Kaufpreis. Die eingetragene Grundschuld kann von der Darlehenssumme abweichen.
Wichtig ist die Abgrenzung zum Bewertungsthema: Der eingegebene Geschäftswert ist die Bemessungsgrundlage für die Gebühren. Der Rechner prüft diesen Wert nicht und ersetzt keine Immobilienbewertung. Wenn Sie als Eigentümer wissen möchten, welche Daten zu Ihrem Objekt vorliegen, sehen Sie diese nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass ein – etwa Bodenrichtwert und Mikrolage. Eine konkrete Preisbewertung ist davon getrennt und erfolgt erst im Verkaufsfall über die kostenlose Ersteinschätzung.
Die Gebührensätze nach dem Kostenverzeichnis (KV)
Welcher Faktor auf die 1,0-Gebühr angewendet wird, regelt das Kostenverzeichnis (KV) in Anlage 1 zum GNotKG. Jede notarielle Tätigkeit hat eine feste KV-Nummer und einen festen Gebührensatz. Die folgenden Posten fallen beim klassischen Hauskauf an:
| Leistung | KV-Nummer | Gebührensatz | Stelle |
|---|---|---|---|
| Beurkundung Kaufvertrag | KV 21100 | 2,0 | Notar |
| Vollzug des Geschäfts | KV 22110 | 0,5 | Notar |
| Betreuungstätigkeit | KV 22200 | 0,5 | Notar |
| Eintragung Auflassungsvormerkung | KV 14150 | 0,5 | Grundbuchamt |
| Eintragung Eigentumswechsel | KV 14110 | 1,0 | Grundbuchamt |
Wird der Kauf finanziert, kommen die Grundschuld-Posten hinzu:
| Leistung | KV-Nummer | Gebührensatz | Stelle |
|---|---|---|---|
| Beurkundung Grundschuldbestellung | KV 21200 | 1,0 | Notar |
| Eintragung Grundschuld | KV 14121 | 1,0 | Grundbuchamt |
Im dargestellten Standardfall ist die Beurkundung des Kaufvertrags ein wesentlicher Kostenposten. Nicht jeder Vorgang löst zwingend alle aufgeführten Gebühren aus – Vollzugs- und Betreuungsgebühr fallen nur an, wenn der Notar die entsprechenden Tätigkeiten tatsächlich erbringt (z. B. Überwachung der Kaufpreisfälligkeit, Einholen von Genehmigungen).
Die Gebührentabelle B richtig ablesen
Der Rechner verwendet die Stufen aus § 34 Absatz 2 GNotKG. Für jeden angefangenen Betrag einer Stufe steigt die Gebühr. Die Cent-Rundung regelt Absatz 4. Für einen Geschäftswert von 400.000 oder 405.000 Euro gilt die Stufe bis 410.000 Euro mit einer 1,0-Gebühr von 785 Euro. Erst oberhalb von 410.000 Euro beginnt die nächste Stufe.
| Geschäftswert bis | 1,0-Gebühr |
|---|---|
| 110.000 € | 273,00 € |
| 200.000 € | 435,00 € |
| 260.000 € | 535,00 € |
| 320.000 € | 635,00 € |
| 380.000 € | 735,00 € |
| 410.000 € | 785,00 € |
| 440.000 € | 835,00 € |
| 500.000 € | 935,00 € |
Beispielrechnung: Hauskauf für 400.000 Euro
Im Beispiel entsprechen Kaufpreis und Geschäftswert 400.000 Euro. Eine Grundschuld über ebenfalls 400.000 Euro wird beurkundet und eingetragen; der Notar übernimmt Vollzug und Betreuung. Damit gilt für Kauf und Grundschuld jeweils die 1,0-Gebühr von 785 Euro. Alle Werte sind ein Rechenbeispiel für diese Annahmen.
| Posten | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufvertrag | 2,0 × 785 € | 1.570,00 € |
| Vollzug | 0,5 × 785 € | 392,50 € |
| Betreuung | 0,5 × 785 € | 392,50 € |
| Grundschuldbestellung | 1,0 × 785 € | 785,00 € |
| Notargebühren netto | Summe | 3.140,00 € |
| Auslagen netto | Beispielannahme | 20,00 € |
| Umsatzsteuer | 19 % von 3.160 € | 600,40 € |
| Eigentumsumschreibung | 1,0 × 785 € | 785,00 € |
| Vormerkung | 0,5 × 785 € | 392,50 € |
| Grundschuld eintragen | 1,0 × 785 € | 785,00 € |
| Summe | einschließlich angenommener Auslagen | 5.722,90 € |
Ohne Grundschuld ergeben sich bei sonst gleichen Annahmen 4.003,75 Euro. Weitere Auslagen und zusätzliche Tätigkeiten können hinzukommen. Grunderwerbsteuer und Maklerkosten sind in beiden Summen nicht enthalten. Im Rechner oben können Sie die Annahmen anpassen und jeden Posten nachvollziehen.
Wer die Kosten trägt
§ 448 Absatz 2 BGB ordnet die Kosten der Beurkundung des Grundstückskaufvertrags, der Auflassung und der Eintragung grundsätzlich dem Käufer zu. Der Vertrag kann die Kostenverteilung näher regeln. Davon zu unterscheiden ist die Haftung gegenüber dem Notar nach §§ 29 ff. GNotKG. Für die Löschung bestehender Belastungen oder besondere Vereinbarungen können zusätzliche Kosten entstehen.
Zum gesamten Budget gehören weitere Kaufnebenkosten. Der Ablauf des Notartermins erklärt, welche Schritte auf die Kostenberechnung folgen.
Was Eigentümer wissen wollen
- Wie funktioniert der Notarkostenrechner?
- Sie geben Kaufpreis beziehungsweise Geschäftswert, Grundschuld und geschätzte Auslagen ein. Der Rechner zeigt die Gebühren eines gewöhnlichen Immobilienkaufs nach Tabelle B des GNotKG, getrennt nach Notar, Umsatzsteuer und Grundbuchamt. Vollzug und Betreuung lassen sich abwählen.
- Welche Gebühr gilt bei 400.000 Euro Geschäftswert?
- Die 1,0-Gebühr beträgt 785 Euro. Es gilt die Tabellenstufe bis 410.000 Euro. Eine 2,0-Gebühr beträgt damit 1.570 Euro netto.
- Welche Kosten sind nicht enthalten?
- Grunderwerbsteuer, Maklerkosten, Löschungen, Notaranderkonto, Sondervereinbarungen und zusätzliche Tätigkeiten rund um die Grundschuld sind nicht enthalten. Auslagen müssen passend zum Einzelfall eingegeben werden.
- Warum ist das Ergebnis nur eine Orientierung?
- Geschäftswert, tatsächliche Tätigkeiten und Auslagen bestimmen die Rechnung. Der Rechner bildet einen beschriebenen Standardfall ab. Eine verbindliche Kostenberechnung erhalten Sie vom Notar.
- Wer trägt die Notar- und Grundbuchkosten?
- Nach § 448 Absatz 2 BGB trägt der Käufer eines Grundstücks grundsätzlich die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung sowie der Eintragung ins Grundbuch. Vertragliche Kostenverteilung und gesetzliche Haftung gegenüber dem Notar sind zu unterscheiden.
- Ersetzt der Rechner eine Immobilienbewertung?
- Nein. Er berechnet Gebühren aus dem angegebenen Geschäftswert und trifft keine Aussage über den Wert oder Verkaufspreis Ihrer Immobilie.
Quellenabgleich und Berechnungsstand: 8. September 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
- GNotKG – Gerichts- und Notarkostengesetz (Gesetze im Internet, BMJ) (Quelle)
- § 34 GNotKG – Wertgebühren (Gesetze im Internet) (Quelle)
- Anlage 2 zu § 34 Abs. 3 GNotKG – Gebührentabelle A und B (Quelle)
- § 47 GNotKG – Kauf und Tausch von Grundstücken und Rechten (Quelle)
- § 12 UStG – Steuersätze (Gesetze im Internet) (Quelle)
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