Notarkosten beim Hauskauf: Wer zahlt?

Warum überhaupt ein Notar nötig ist

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück, Haus oder eine Eigentumswohnung ist in Deutschland nur dann wirksam, wenn er notariell beurkundet wird. Das schreibt § 311b Absatz 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ausdrücklich vor. Ein lediglich privatschriftlich oder mündlich geschlossener Immobilienkaufvertrag ist nach § 125 BGB nichtig – er entfaltet keinerlei rechtliche Wirkung.

Der Notar ist dabei kein Vertreter einer Partei, sondern neutraler Träger eines öffentlichen Amtes. Nach § 14 der Bundesnotarordnung (BNotO) betreut er Käufer und Verkäufer unparteiisch. Das Beurkundungsgesetz (BeurkG) verpflichtet ihn unter anderem dazu, den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären, über die rechtliche Tragweite aufzuklären und die Urkunde vorzulesen und genehmigen zu lassen (§§ 8 ff., § 17 BeurkG).

Hinzu kommen zwei sachenrechtliche Schritte: Die Auflassung – also die Einigung über den Eigentumsübergang – muss nach § 925 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Seiten vor dem Notar erklärt werden. Eigentümer wird der Käufer aber erst, wenn er nach § 873 BGB tatsächlich als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen ist. Die Beurkundung allein genügt also nicht.

Wer schuldet die Notarkosten – und wer zahlt sie wirklich?

Hier ist eine wichtige Unterscheidung zu treffen: zwischen dem, was das Gesetz vorsieht, und dem, was im Kaufvertrag vereinbart wird.

Rechtlich sind nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) grundsätzlich alle Beteiligten Kostenschuldner. Nach § 29 Nummer 1 GNotKG schuldet die Gebühren, wer die Amtshandlung veranlasst hat. Treffen mehrere Kostenschuldner zusammen, haften sie nach § 30 Absatz 1 GNotKG als Gesamtschuldner. Das bedeutet: Der Notar darf grundsätzlich von jeder beteiligten Person die volle Gebühr verlangen – käme es etwa zur Zahlungsunfähigkeit des Käufers, könnte der Notar sich auch an den Verkäufer halten.

In der Praxis regelt der Kaufvertrag, wer die Kosten im Innenverhältnis trägt. Das Gesetz gibt diese Verteilung nicht vor – sie ist Sache der Vereinbarung. Üblich und über die Notariate hinweg verbreitet ist eine Klausel sinngemäß: „Die Kosten der Beurkundung und des Vollzugs dieses Vertrages trägt der Käufer; die Kosten der Löschung der vom Verkäufer zu beseitigenden Belastungen trägt der Verkäufer."

Wie hoch sind die Notarkosten?

Die Gebühren von Notar und Grundbuchamt sind in Deutschland bundeseinheitlich und gesetzlich festgelegt. Sie ergeben sich aus dem GNotKG und dem dazugehörigen Kostenverzeichnis (KV). Maßgeblicher Geschäftswert ist beim Immobilienkauf in aller Regel der vereinbarte Kaufpreis (§§ 34 ff. GNotKG).

Daraus folgt eine für viele Eigentümer wichtige Erkenntnis: Notargebühren sind nicht verhandelbar. Ein Notar darf weder Rabatte gewähren noch höhere Gebühren verlangen, als das Gesetz vorsieht. Ein Preisvergleich zwischen Notaren lohnt sich daher nicht – jeder rechnet nach derselben Tabelle ab.

Als grobe Orientierung gelten folgende Faustregeln, bezogen auf den Kaufpreis:

Diese Prozentwerte sind Durchschnitts- und Richtwerte, keine festen Sätze. Wegen der gestuften Gebührentabelle fällt der relative Anteil bei sehr niedrigen Kaufpreisen tendenziell etwas höher und bei sehr hohen Kaufpreisen etwas niedriger aus. Kommt eine Finanzierung hinzu, steigen die Kosten, weil für die Bestellung der Grundschuld zusätzliche Gebühren anfallen (siehe nächster Abschnitt).

Welche Einzelposten auf den Käufer entfallen

Die Gesamtsumme setzt sich aus mehreren Gebühren des Notars und des Grundbuchamts zusammen. Beide rechnen nach dem GNotKG ab, wobei die Höhe jeweils über einen Gebührensatz (etwa eine 2,0- oder 0,5-Gebühr) aus dem Geschäftswert bestimmt wird. Typischerweise fallen für den Käufer an:

Beim Notar:

• Beurkundung des Kaufvertrags – die zentrale Hauptgebühr, in der Regel eine 2,0-Gebühr aus dem Kaufpreis. Die Auflassung ist hierin bereits enthalten.
• Vollzugsgebühr – für die Abwicklung, etwa das Einholen von Genehmigungen und das Stellen der Anträge an das Grundbuchamt (üblich: 0,5-Gebühr).
• Betreuungsgebühr – für Tätigkeiten, die über den reinen Vollzug hinausgehen, etwa die Überwachung der Fälligkeitsvoraussetzungen (üblich: 0,5-Gebühr).
• Auslagen und Umsatzsteuer – Porto, Registerabrufe und Ähnliches zuzüglich 19 % Umsatzsteuer.

Beim Grundbuchamt:

• Eintragung der Auflassungsvormerkung – sie sichert den Käufer ab, bis er endgültig eingetragen ist (üblich: 0,5-Gebühr).
• Eigentumsumschreibung – die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer (üblich: 1,0-Gebühr).

Nur bei Finanzierung zusätzlich:

• Grundschuldbestellung beim Notar und Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt. Geschäftswert ist hier die Höhe der Grundschuld, nicht der Kaufpreis. Diese Posten verlangt Ihre finanzierende Bank, um das Darlehen abzusichern.

Was der Verkäufer typischerweise trägt

Obwohl rechtlich beide Seiten Kostenschuldner sind, beschränkt sich der Anteil des Verkäufers nach der üblichen Vertragsklausel meist auf die Lastenfreistellung – also das „Aufräumen" des Grundbuchs. Dazu gehören vor allem:

• Löschung bestehender Grundschulden des Verkäufers, etwa aus einer früheren, inzwischen abbezahlten Finanzierung.
• Löschung weiterer eingetragener Rechte Dritter, soweit der Verkäufer das Objekt frei von solchen Belastungen übergeben muss – beispielsweise Wohnrechte oder Dienstbarkeiten.

Für solche Löschungen fallen sowohl beim Notar als auch beim Grundbuchamt Gebühren an (üblicherweise je 0,5-Gebühr; Geschäftswert ist der Wert des zu löschenden Rechts). Diese trägt nach üblicher Regelung der Verkäufer, weil sie in seinem Interesse liegen.

Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision auseinanderhalten

Die Notarkosten sind nur ein Teil der sogenannten Kaufnebenkosten. Häufig werden sie mit anderen Posten verwechselt, die rechtlich völlig anders einzuordnen sind:

Die Grunderwerbsteuer ist die mit Abstand größte Nebenkostenposition. Sie wird vom jeweiligen Bundesland festgesetzt und liegt 2025 je nach Land in einer Spanne von etwa 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises – am niedrigsten etwa in Bayern und Sachsen mit 3,5 %, am höchsten in mehreren Ländern mit 6,5 %. Erst wenn die Steuer gezahlt und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt, kann der Käufer im Grundbuch eingetragen werden.

Die Maklerprovision ist dagegen ein privatrechtliches Entgelt aus dem Maklervertrag und wird beim Kauf einer Wohnimmobilie durch einen Verbraucher seit Ende 2020 nach den §§ 656a ff. BGB häufig hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Wenn Sie sich für die Wertseite interessieren: Die Grundsteuer ist wiederum eine laufende jährliche Abgabe und hat mit den einmaligen Kaufnebenkosten nichts zu tun. Den steuerlichen Bezugswert Ihres Grundstücks bildet häufig der Bodenrichtwert ab.

Sonderfall Notaranderkonto

In den meisten Kaufverträgen zahlt der Käufer den Kaufpreis heute direkt an den Verkäufer, sobald der Notar die vereinbarten Sicherungen (vor allem die Auflassungsvormerkung) bestätigt hat. Ein Notaranderkonto – ein Treuhandkonto des Notars – wird nur in besonderen Fällen genutzt.

Der Notar darf ein solches Konto nicht beliebig einsetzen: Nach § 57 Absatz 2 Nummer 1 BeurkG ist die Verwahrung von Geld nur zulässig, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse der Beteiligten besteht. Das kann etwa bei einer komplizierten Lastenfreistellung, mehreren beteiligten Gläubigern oder besonderen Auslandssachverhalten der Fall sein.

Kommt ein Anderkonto zum Einsatz, fällt nach dem GNotKG eine zusätzliche Verwahrungs- beziehungsweise Hebegebühr an, die sich nach dem verwalteten Betrag richtet. Hinzu kommen mögliche bankübliche Entgelte. Das Anderkonto verteuert die Abwicklung also – weshalb es heute eher die Ausnahme als die Regel ist.