Grundbuchauszug beantragen: Online, Ablauf und Kosten

Was ist ein Grundbuchauszug und wozu dient er?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das beim Grundbuchamt geführt wird. Es dokumentiert für jedes Grundstück die Eigentumsverhältnisse sowie die darauf lastenden Rechte und Belastungen. Ein Grundbuchauszug ist eine Abschrift oder ein Ausdruck des für ein Grundstück geführten Grundbuchblatts und gibt dessen aktuellen Inhalt wieder.

Gebraucht wird der Auszug typischerweise bei einem Immobilienkauf oder -verkauf, bei der Finanzierung durch eine Bank, bei der Eintragung eines Wohn- oder Wegerechts, im Erbfall oder zur eigenen Kontrolle der eingetragenen Daten. Er belegt rechtssicher, wer Eigentümer ist und ob das Grundstück etwa mit einer Grundschuld oder einem Nießbrauch belastet ist.

Wer die zugrunde liegenden Objektdaten zu seiner eigenen Immobilie einsehen möchte, findet diese nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass gebündelt aufbereitet – etwa zu Mikrolage und Umfeld. Eine Bewertung des Verkehrswerts ersetzt das jedoch nicht; dafür ist ein Verkehrswertgutachten oder im Verkaufsfall eine Einschätzung der Maklerei vorgesehen.

Wer darf einen Grundbuchauszug beantragen? Das berechtigte Interesse nach § 12 GBO

Das Grundbuch ist nicht für jedermann frei einsehbar. Nach § 12 Abs. 1 der Grundbuchordnung (GBO) ist die Einsicht nur demjenigen gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Dasselbe gilt für die Erteilung von Abschriften nach § 12 Abs. 2 GBO.

Ein berechtigtes Interesse ist mehr als bloße Neugier. Es muss ein durch die Sachlage gerechtfertigter, verständiger Grund vorliegen, der die Einsicht zur Verfolgung von Rechten oder Vermögensinteressen nachvollziehbar macht. Regelmäßig anerkannt ist das bei folgenden Personen:

• Eigentümer hinsichtlich des eigenen Grundbuchblatts – sie sind unmittelbar in ihren Rechten betroffen;
• Inhaber eingetragener Rechte, etwa aus Grundschuld, Hypothek, Wohnrecht, Wegerecht oder Vormerkung;
• Notare im Rahmen ihrer Amtstätigkeit;
• Behörden und öffentliche Stellen, soweit die Kenntnis zur Aufgabenerfüllung erforderlich ist;
• Gläubiger bei konkreter Forderungsdurchsetzung, abhängig vom Einzelfall.

Über die Gewährung der Einsicht und die Erteilung von Ausdrucken entscheidet nach § 12c GBO grundsätzlich der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle des Grundbuchamts.

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Jedes Grundbuchblatt ist klar gegliedert. Wer den Auszug liest, sollte die fünf Bestandteile kennen:

Die Angaben im Bestandsverzeichnis greifen auf die amtliche Liegenschaftsvermessung zurück. Wie sich Lage- und Bodenwerte daraus ergeben, lesen Sie in unseren Beiträgen zum Bodenrichtwert und zur Ermittlung des Grundstückswerts.

Wo und wie beantragen Sie den Auszug?

Zuständig ist das Grundbuchamt, das organisatorisch beim Amtsgericht geführt wird, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Den Antrag können Sie in der Regel auf drei Wegen stellen:

1. Persönlich beim Grundbuchamt – häufig der schnellste Weg, wenn das Blatt sofort auffindbar ist;
2. Schriftlich per Brief mit Angabe des berechtigten Interesses;
3. Elektronisch über ein Serviceportal der Landesjustiz, soweit das jeweilige Bundesland diesen Weg anbietet.

Damit das Amt das richtige Blatt findet, sollten Sie möglichst genaue Angaben machen:

• Grundbuchblattnummer,
• Grundbuchbezirk bzw. zuständiges Amtsgericht,
• Gemarkung und Flurstück,
• Name des Eigentümers, falls die Blattnummer nicht bekannt ist.

Grundbuchauszug online beantragen: Was geht und was nicht?

Das Grundbuch wird zunehmend elektronisch geführt. Für den unmittelbaren Online-Zugriff besteht das automatisierte Abrufverfahren nach § 133 GBO. Dieser direkte Datenbankzugriff ist jedoch nicht für Privatpersonen geöffnet, sondern nur für zugelassene Stellen.

Nach § 133 Abs. 2 GBO sind insbesondere abrufberechtigt:

• Gerichte und Staatsanwaltschaften,
• Behörden, soweit zur Aufgabenerfüllung erforderlich,
• Notare,
• öffentlich bestellte Vermessungsingenieure,
• Kreditinstitute im Rahmen von Finanzierungen.

Vorsicht ist bei kommerziellen Vermittlungsdiensten geboten, die online einen Grundbuchauszug versprechen. Diese leiten den Antrag lediglich weiter und verlangen häufig ein erhebliches Serviceentgelt zusätzlich zur amtlichen Gebühr.

Einfacher, unbeglaubigter und beglaubigter Auszug

Inhaltlich geben alle Varianten denselben Grundbuchstand wieder; sie unterscheiden sich in der Beweiskraft:

• Ein einfacher bzw. unbeglaubigter Ausdruck dient der Information und Vorabprüfung; er trägt keinen Beglaubigungsvermerk.
• Ein amtlicher (beglaubigter) Auszug enthält einen Beglaubigungsvermerk des Grundbuchamts und hat dadurch höheren Beweiswert im Rechtsverkehr. Für Behörden, Banken oder Beurkundungen wird häufig diese Form verlangt.

Die Möglichkeit, eine beglaubigte Abschrift zu verlangen, ergibt sich ausdrücklich aus § 12 Abs. 2 GBO.

Kosten und Bearbeitungsdauer

Die Gebühren sind bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt, und zwar im Kostenverzeichnis (Anlage 1):

Es handelt sich um Festgebühren; eine gesonderte Ermäßigung allein für den elektronischen Abruf sieht das Kostenverzeichnis nicht vor. Eine zusätzliche Dokumentenpauschale fällt neben diesen Gebühren nicht an.

Eine bundesweit einheitliche Frist für die Bearbeitung gibt es nicht. Die persönliche Einsicht ist oft sofort möglich; schriftliche Anträge dauern je nach Auslastung des Grundbuchamts und Qualität der Angaben einige Tage bis wenige Wochen.