Ablauf eines Hausverkaufs: Von der Vorbereitung bis zum Notar

Der Hausverkauf im Überblick: die sieben Schritte

Ein Immobilienverkauf wirkt zunächst unübersichtlich, lässt sich aber in eine feste Reihenfolge bringen. Vom ersten Ordnen der Unterlagen bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch durchläuft jeder Verkauf im Kern dieselben Stationen.

Die Schritte 1 bis 4 steuern Sie selbst oder mit einem Makler. Ab Schritt 5 übernimmt der Notar die rechtssichere Abwicklung. Die folgenden Abschnitte erläutern jede Station mit den maßgeblichen gesetzlichen Grundlagen.

Schritt 1: Unterlagen zusammenstellen

Eine sorgfältige Vorbereitung der Unterlagen ist die Grundlage eines reibungslosen Verkaufs. Käufer, Banken und der Notar benötigen Nachweise zu Eigentum, Lage, Zustand und Belastungen der Immobilie. Viele dieser Dokumente lassen sich erst nach Wochen beschaffen, daher lohnt der frühe Start.

Zu den wichtigsten Unterlagen für ein Haus gehören:

• Aktueller Grundbuchauszug – Nachweis des Eigentums und eingetragener Belastungen (Grundschulden, Wegerechte, Dienstbarkeiten).
• Flurkarte/Liegenschaftskarte – die katastermäßige Lage und der Zuschnitt des Grundstücks.
• Energieausweis – beim Verkauf gesetzlich vorgeschrieben (siehe Schritt 3).
• Bauunterlagen – Grundrisse, Baubeschreibung, Baugenehmigung, Wohnflächenberechnung.
• Nachweise zu Modernisierungen – etwa zu Dach, Heizung, Fenstern oder Dämmung.
• Unterlagen zur Finanzierung – falls noch ein Darlehen läuft, für die spätere Ablösung.

Wenn Sie sich einen ersten geordneten Überblick über Ihr Objekt verschaffen möchten, sehen Sie im Objektkompass nach kostenloser Anmeldung kostenlose Daten zu Ihrer eigenen Immobilie – etwa zu Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeld. Das ersetzt keine Unterlagen, hilft aber beim Einstieg in die Vorbereitung.

Schritt 2: Den Verkaufspreis sachlich einschätzen

Der Preis entscheidet maßgeblich über Verkaufsdauer und Erlös. Wird zu hoch angesetzt, bleibt die Immobilie liegen; wird zu niedrig angesetzt, verschenken Sie Geld. Sinnvoll ist deshalb eine nachvollziehbare, an Daten orientierte Einschätzung statt eines Bauchgefühls.

Ein wichtiger Orientierungswert ist der Bodenrichtwert. Er ist in § 196 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt und beschreibt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens für eine Zone mit weitgehend gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Ermittelt und veröffentlicht wird er von den unabhängigen Gutachterausschüssen (§ 192 ff. BauGB) auf Basis der amtlichen Kaufpreissammlung. Wie Sie den Bodenrichtwert lesen und einordnen, erklärt unser Beitrag zum Bodenrichtwert.

Beim Wert einer Immobilie sind drei Ebenen klar zu trennen:

• Kostenlose Objektdaten – Lage- und Umfelddaten zu Ihrer Immobilie, die Sie im Objektkompass nach kostenloser Registrierung einsehen. Das ist eine Datengrundlage, keine Preisbewertung.
• Immobilienbewertung – eine konkrete Markteinschätzung im Verkaufs- oder Vermietfall. Diese erhalten Sie als kostenlose Makler-Ersteinschätzung in der App; mehr dazu im Beitrag kostenlose Immobilienbewertung.
• Verkehrswertgutachten – ein ausführliches, rechtssicheres Gutachten durch einen unabhängigen Sachverständigen, das kostenpflichtig ist und etwa bei Erbe, Scheidung oder vor Gericht benötigt wird. Hintergründe dazu im Beitrag zum Verkehrswert.

Schritt 3: Vermarktung und gesetzliche Pflichten

In der Vermarktungsphase erstellen Sie ein Exposé, schalten Anzeigen und führen Besichtigungen durch. Hier greifen mehrere gesetzliche Pflichten, deren Missachtung Bußgelder nach sich ziehen kann.

Energieausweis als Pflicht

Beim Verkauf eines beheizten oder gekühlten Gebäudes ist ein Energieausweis vorgeschrieben. Nach § 80 Abs. 4 Gebäudeenergiegesetz (GEG) muss der Verkäufer oder Makler dem Kaufinteressenten den Ausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen, und unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags ist er dem Käufer zu übergeben.

Pflichtangaben in der Anzeige

Liegt zum Zeitpunkt der Anzeige bereits ein Energieausweis vor, verlangt § 87 GEG bestimmte Pflichtangaben in kommerziellen Immobilienanzeigen, unter anderem:

• Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis),
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch,
• wesentlicher Energieträger der Heizung,
• Baujahr des Wohngebäudes,
• Energieeffizienzklasse, sofern im Ausweis ausgewiesen.

Schritt 4: Käufer, Finanzierung und Steuerfragen prüfen

Bevor es zum Notar geht, sollten zwei Punkte geklärt sein: die Solvenz des Käufers und Ihre eigene steuerliche und finanzielle Ausgangslage.

Bonität des Käufers

Lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung der Bank des Käufers zeigen. So vermeiden Sie, dass ein bereits beurkundeter Kauf an einer fehlenden Finanzierung scheitert.

Maklerprovision und ihre Teilung

Schalten Sie einen Makler ein, gilt seit Dezember 2020 für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die an einen Verbraucher verkauft werden: Der Maklervertrag bedarf der Textform (§ 656a BGB), und die Provision wird zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. Wer den Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte tragen; vom anderen Teil darf der Makler höchstens denselben Anteil verlangen (§ 656c, § 656d BGB). Eine reine Käuferprovision ist in diesem Segment nicht mehr zulässig.

Spekulationssteuer

Verkaufen Sie als Privatperson eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, kann eine Steuer auf das private Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG anfallen. Eine Ausnahme greift nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG, wenn Sie die Immobilie zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder zumindest im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren.

Laufende Finanzierung ablösen

Besteht noch ein Darlehen, wird es in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst. Innerhalb der Zinsbindung darf die Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Nach mehr als zehn Jahren Laufzeit können Sie das Darlehen jedoch nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit sechsmonatiger Frist ohne diese Entschädigung kündigen.

Schritt 5: Der Notartermin und die Beurkundung

Der Kern jedes Immobilienverkaufs ist der notarielle Kaufvertrag. Nach § 311b Abs. 1 BGB bedarf jeder Vertrag, durch den sich jemand zur Übertragung von Grundstückseigentum verpflichtet, der notariellen Beurkundung. Ein nur mündlich oder privatschriftlich geschlossener Kaufvertrag ist nach § 125 BGB nichtig – ohne Notar gibt es keinen wirksamen Hausverkauf.

Der Ablauf am Notartermin:

1. Der Notar erstellt vorab einen Vertragsentwurf, den beide Seiten in Ruhe prüfen sollten. Bei Verbrauchern soll der Entwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen.
2. Im Termin wird der gesamte Vertrag verlesen und erläutert; offene Fragen werden geklärt.
3. Beide Parteien unterzeichnen, der Notar beurkundet.

Im Vertrag wird zugleich die Auflassung erklärt – die in § 925 BGB geregelte Einigung über den Eigentumsübergang, die bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Seiten vor dem Notar erfolgen muss. Der eigentliche Eigentumsübergang tritt nach § 873 BGB aber erst mit der Eintragung im Grundbuch ein (Schritt 7).

Schritt 6: Abwicklung, Kaufpreiszahlung und Eigentumswechsel

Nach der Beurkundung übernimmt der Notar die Abwicklung. Damit der Käufer geschützt ist, wird zunächst eine Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB ins Grundbuch eingetragen. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung und verhindert, dass der Verkäufer dasselbe Objekt zwischenzeitlich anderweitig veräußert oder belastet.

Wann der Kaufpreis fällig wird

Der Kaufpreis ist nicht sofort zu zahlen. Der Notar prüft erst die vereinbarten Voraussetzungen, vor allem:

• die Eintragung der Auflassungsvormerkung,
• das Vorliegen der Löschungsbewilligungen für alte Grundschulden,
• etwaige erforderliche behördliche Genehmigungen.

Sind alle Bedingungen erfüllt, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Erst ab diesem Zeitpunkt muss der Käufer den Kaufpreis innerhalb der vereinbarten Frist überweisen.

Direktzahlung oder Notaranderkonto

Üblich ist heute die Direktzahlung vom Käufer an den Verkäufer beziehungsweise an dessen Bank zur Ablösung der Finanzierung – kostengünstig und in den meisten Fällen ausreichend. Ein Notaranderkonto, über das der Notar den Kaufpreis treuhänderisch verwahrt, kommt nur bei besonderem Sicherungsbedürfnis zum Einsatz und verursacht zusätzliche Kosten. Mit vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgt in der Regel die Übergabe: Schlüssel, Übergabeprotokoll mit Zählerständen und der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.

Grunderwerbsteuer und Eigentumsumschreibung

Der Notar meldet den Verkauf dem Finanzamt, das die Grunderwerbsteuer festsetzt. Sie wird üblicherweise vom Käufer getragen. Die Höhe legen die Bundesländer fest; die Sätze reichen aktuell von 3,5 Prozent (Bayern, Sachsen) bis 6,5 Prozent (unter anderem Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen).

Den genauen, jeweils gültigen Satz veröffentlichen die Landesfinanzbehörden; eine Einordnung von Grundstückswerten und Steuern bietet auch unser Beitrag zur Grundsteuer. Erst wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt ist, erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Mit ihr veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Mit dieser Eintragung wird der Käufer nach § 873 BGB rechtlich Eigentümer – der Hausverkauf ist damit vollständig abgeschlossen.