Ratgeber · Energie & Sanierung
Wer ein Haus verkauft, kommt am Energieausweis nicht vorbei. Das Gebäudemodernisierungsgesetz schreibt genau vor, wann der Ausweis vorliegen, was im Inserat stehen und wann der Käufer das Dokument erhalten muss. Dieser Ratgeber führt Sie Schritt für Schritt durch Pflicht und Ablauf.
Ja. Beim Verkauf eines beheizten Wohngebäudes ist ein gültiger Energieausweis Pflicht. Die Grundlage steht in § 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG): Wer ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung verkauft, muss sicherstellen, dass ein Energieausweis vorliegt, und ihn im Verkaufsprozess verwenden.
Solange Sie Ihr Haus selbst bewohnen und nichts daran ändern, brauchen Sie keinen Ausweis. Die Pflicht entsteht erst mit dem Verkaufsanlass – ebenso bei Vermietung, Verpachtung oder Leasing. Der Ausweis gehört damit zu den ersten Unterlagen, die Sie für einen Verkauf zusammenstellen sollten, noch bevor das erste Inserat online geht.
Der Energieausweis bewertet die energetische Qualität Ihres Hauses auf einer Skala von A+ (sehr effizient) bis H (sehr ineffizient). Er ist eine Pflichtinformation für Kaufinteressenten, keine Wertangabe und keine Bewertung Ihres Verkaufspreises.
Wer einen Verkauf vorbereitet, kann sich vorab kostenlos im Objektkompass anmelden und dort die hinterlegten Daten zum eigenen Objekt – etwa zu Lage und Umfeld – einsehen. Der Energieausweis selbst wird davon unabhängig durch eine berechtigte Fachperson erstellt.
Das GModG unterscheidet Energieverbrauchs- und Energiebedarfsausweis. Der Verbrauchsausweis nach § 82 beruht auf witterungsbereinigten Verbrauchsdaten aus mindestens 36 zusammenhängenden Monaten. Der Bedarfsausweis nach § 81 berechnet den Bedarf anhand von Gebäudehülle und Anlagentechnik unter standardisierten Bedingungen.
Ein Bedarfsausweis ist nach § 80 Absatz 3 vorgeschrieben, wenn das bestehende Wohngebäude weniger als fünf Wohnungen hat, der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und das Gebäude nicht mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht.
| Bestandswohngebäude | Zulässiger Ausweis |
|---|---|
| weniger als 5 Wohnungen, Bauantrag vor 1.11.1977, Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 nicht erreicht | Bedarfsausweis |
| weniger als 5 Wohnungen, aber jünger oder entsprechend ertüchtigt | Bedarfs- oder Verbrauchsausweis |
| mindestens 5 Wohnungen | Bedarfs- oder Verbrauchsausweis |
Für den Verkauf gilt:
Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen muss der Käufer nach Übergabe des Ausweises ein informatorisches Gespräch mit einer nach § 88 berechtigten Person führen, wenn dieses als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird (§ 80 Absatz 4 GModG).
Sobald ein gültiger Energieausweis vorliegt und Sie eine kommerzielle Anzeige schalten – etwa in einem Immobilienportal oder einer Zeitung –, schreibt § 87 GModG fünf Pflichtangaben vor:
Ein bloßer Hinweis wie „Energieausweis liegt vor“ genügt nicht. Fehlen die Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit. Verkaufen Sie privat über eine kommerzielle Anzeige, treffen die Pflichten Sie selbst; beauftragen Sie eine Maklerei, achtet diese auf die korrekten Angaben.
Die genaue Einordnung der Buchstabenskala erläutert unser Beitrag zu den Energieeffizienzklassen. Die Skala A+ bis H ist in § 86 GModG geregelt.
Auf kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche ist der Energieausweis-Abschnitt nicht anzuwenden. Für Baudenkmäler gelten die Absätze 3 bis 7 des § 80 nicht (§ 79 Absatz 4 GModG). Weitere Ausnahmen können sich aus dem Anwendungsbereich des Gesetzes ergeben.
Der Ausweis wird für zehn Jahre ausgestellt und verliert seine Gültigkeit früher nur, wenn nach § 80 Absatz 2 ein neuer Bedarfsausweis erforderlich wird.
Verstöße gegen Vorlage, Übergabe oder Anzeigenangaben können nach § 108 GModG mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Der Betrag ist ein gesetzlicher Höchstrahmen.
Der Energieausweis ist keine Bewertung und erlaubt allein keine Aussage zum Verkaufspreis. Der energetische Zustand kann eine Kaufentscheidung beeinflussen, seine konkrete Marktwirkung hängt aber von Objekt, Lage, Nachfrage, Finanzierung und Sanierungsaufwand ab.
Eine marktorientierte Einschätzung erhalten Sie im Verkaufsfall über die Maklerei. Einen unabhängig ermittelten Verkehrswert liefert ein kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten.
Die Vergütung ist nicht gesetzlich festgelegt. Holen Sie ein schriftliches Angebot ein, das Ausweisart, Datenerhebung und Zusatzleistungen nennt.
Ausstellen darf den Energieausweis nur eine nach § 88 GModG berechtigte Person. Bei bestehenden Gebäuden verlangt § 84 eine Begehung oder geeignete Bildaufnahmen als Grundlage der Modernisierungsempfehlungen.
Klären Sie die zulässige Ausweisart frühzeitig. Für die Anzeige gilt § 87 nur, wenn bei Veröffentlichung bereits ein Ausweis vorliegt; spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis jedoch vorgelegt werden.
Stand: 8. August 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Fachberatung.
Melden Sie sich kostenlos im Objektkompass an und sehen Sie Bodenrichtwert, Mikrolage, Umfeld (Naturschutz, Bahntrassen) und Digitalisierungsgrad zu Ihrer Immobilie. Unverbindlich.
Kostenlos registrieren
