Wohnung bewerten und schätzen lassen: Verfahren, Faktoren und rechtlicher Rahmen

Was „Wohnung bewerten“ rechtlich bedeutet

Wer seine Eigentumswohnung bewerten lassen möchte, sucht in aller Regel den Verkehrswert, der gesetzlich auch Marktwert heißt. Dieser Wert ist klar definiert. Nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) ist der Verkehrswert der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks … ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse“ zu erzielen wäre.

Drei Bestandteile dieser Definition sind für Wohnungseigentümer wichtig:

• Stichtagsbezug: Ein Wohnungswert gilt immer für einen bestimmten Tag. Der Markt verändert sich, und damit auch der Wert.
• Gewöhnlicher Geschäftsverkehr: Maßgeblich ist ein normaler Verkauf, nicht ein Notverkauf, eine Versteigerung oder ein Liebhaberpreis.
• Keine persönlichen Verhältnisse: Eine Scheidung, ein Erbstreit oder finanzieller Druck dürfen den Verkehrswert nicht beeinflussen.

Drei Stufen: Datenauskunft, Markteinschätzung und Gutachten

Damit Sie das passende Werkzeug wählen, lohnt es sich, drei klar getrennte Ebenen zu unterscheiden. Sie beantworten unterschiedliche Fragen, kosten unterschiedlich viel und haben unterschiedliche Verbindlichkeit:

1. Kostenlose Objektdaten zu Ihrer Wohnung. Sachliche Lage- und Umfeldinformationen wie der Bodenrichtwert, die Mikrolage oder Angaben zum Umfeld. Das ist keine Preisbewertung, sondern eine Grundlage, um das eigene Objekt einzuordnen. Im Objektkompass sehen Sie diese Daten nach einer kostenlosen Anmeldung direkt für Ihre eigene Wohnung.
2. Kostenlose Markteinschätzung im Verkaufs- oder Vermietungsfall. Wenn Sie tatsächlich verkaufen oder vermieten möchten, ist eine marktorientierte Ersteinschätzung sinnvoll. Sie erfolgt über die Maklerei und ist für Sie kostenfrei. Es ist eine fundierte Einschätzung des erzielbaren Preises, jedoch kein förmliches Gutachten.
3. Verkehrswertgutachten. Die rechtsverbindliche Stufe. Ein unabhängiger, qualifizierter Sachverständiger erstellt ein Gutachten nach § 194 BauGB und der ImmoWertV. Diese Leistung ist kostenpflichtig und für Gericht, Finanzamt und vergleichbare Zwecke gedacht.

Wie eine Wohnung fachlich bewertet wird: die ImmoWertV

Wie der Verkehrswert konkret zu ermitteln ist, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021, in Kraft seit dem 1. Januar 2022. Nach § 6 ImmoWertV kommen grundsätzlich drei normierte Verfahren in Betracht, die je nach Objektart und Marktlage einzeln oder kombiniert angewendet werden:

Für Eigentumswohnungen ist das Vergleichswertverfahren in der Regel das marktnächste und am häufigsten verwendete Verfahren, weil für Wohnungen meist genügend Kaufpreise vergleichbarer Objekte vorliegen. Maßgeblich sind nach § 24 ImmoWertV Vergleichspreise von Wohnungen mit hinreichend ähnlichen Merkmalen, die in zeitlicher Nähe zum Stichtag verkauft wurden. Bei vermieteten Wohnungen als Kapitalanlage rückt das Ertragswertverfahren in den Vordergrund, weil hier die erzielbare Miete den Wert maßgeblich bestimmt.

Was den Wert einer Eigentumswohnung besonders beeinflusst

Anders als beim Einfamilienhaus spielen bei der Wohnung Faktoren des Sondereigentums und der Wohnungseigentümergemeinschaft eine große Rolle. § 194 BauGB nennt ausdrücklich „rechtliche Gegebenheiten und tatsächliche Eigenschaften“; die ImmoWertV verlangt, besondere objektspezifische Merkmale zu berücksichtigen. Für eine Wohnung sind das vor allem:

Die Teilungserklärung und der Miteigentumsanteil ordnen Rechte und Kosten zu und gehören zu den wertbildenden Unterlagen; Hintergründe dazu im Ratgeber zur Teilungserklärung. Auch die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft ist wertrelevant: Eine gut gefüllte Rücklage senkt das Risiko künftiger Sonderumlagen, eine zu niedrige erhöht es. Wie sich diese Posten in der Jahresabrechnung niederschlagen, erläutert der Ratgeber zur Hausgeldabrechnung.

Bodenrichtwert und Gutachterausschuss: die amtliche Datengrundlage

Eine wichtige, weitgehend kostenlose Grundlage jeder Wohnungsbewertung ist der Bodenrichtwert. Nach § 196 BauGB ist das ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden, bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche in Gebieten mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Bei einer Eigentumswohnung fließt der Bodenwert anteilig über den Miteigentumsanteil ein.

Ermittelt werden diese Werte von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte, die nach § 192 BauGB als unabhängige Gremien gebildet werden. Ihre zentrale Datenquelle ist die Kaufpreissammlung: Notare müssen jeden Grundstückskaufvertrag nach § 195 BauGB übermitteln, sodass die Ausschüsse das tatsächliche Marktgeschehen auswerten können. Für Eigentumswohnungen leiten die Ausschüsse daraus auch Vergleichsfaktoren und marktnahe Kaufpreise ab.

Die Bodenrichtwerte sind in den Bundesländern überwiegend über die Online-Portale BORIS einsehbar. Eine einfache Standardauskunft ist meist kostenfrei; für ausführliche oder schriftliche Auskünfte können nach den jeweiligen Landesgebührenordnungen Kosten anfallen. Mehr zur Arbeit dieser Stellen finden Sie im Ratgeber zum Gutachterausschuss sowie zum Bodenrichtwert. Eine Auskunft, die Sie zur Orientierung nutzen können, sehen Sie nach einer kostenlosen Anmeldung im Objektkompass auch direkt zu Ihrer eigenen Wohnung.

Wer eine Wohnung bewerten darf: Makler, Sachverständige, Gutachterausschuss

Wer eine Wohnungsbewertung erstellt, hängt vom Zweck ab. Die Akteure unterscheiden sich in Qualifikation und rechtlicher Belastbarkeit ihrer Aussage:

Eine Markteinschätzung des Maklers ist kein Gutachten im Rechtssinne. Makler werden vor allem nach Maklerrecht tätig, etwa nach den §§ 652 ff. Bürgerliches Gesetzbuch; für die Wertermittlung gilt keine besondere gesetzliche Qualifikationspflicht. Ihre Einschätzung dient der Festlegung eines Angebotspreises und ist für diesen Zweck wertvoll, ersetzt aber kein Sachverständigengutachten.

Für rechtsverbindliche Zwecke erstellen öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (Grundlage: § 36 Gewerbeordnung) oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige die Gutachten. Worauf es bei der Auswahl ankommt, lesen Sie im Ratgeber zu Immobiliengutachtern und Sachverständigen. Wie eine erste, kostenfreie Bewertung im Verkaufs- oder Vermietungsfall abläuft, erklärt der Ratgeber zur kostenlosen Immobilienbewertung.

Wann eine Schätzung nicht genügt und ein Gutachten nötig ist

Für eine erste Orientierung oder die Verkaufsplanung reicht meist die kostenlose Einschätzung. In bestimmten Situationen verlangen Gerichte und Behörden jedoch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten:

• Scheidung und Zugewinnausgleich: Zur Bewertung der Wohnung zum Stichtag stützen sich Gerichte auf Sachverständigengutachten.
• Erbauseinandersetzung und Pflichtteil: Für eine faire Aufteilung und die Berechnung von Pflichtteilsansprüchen wird ein neutraler Verkehrswert benötigt.
• Erbschaft- und Schenkungsteuer: Für Wohnungseigentum bewertet das Finanzamt zunächst typisiert im Vergleichswertverfahren nach § 183 Bewertungsgesetz (BewG). Liegt der tatsächliche Wert niedriger, können Sie diesen nach § 198 BewG durch ein Gutachten nachweisen und so die Steuer mindern.
• Gerichtliche Verfahren und Zwangsversteigerung: Hier wird ein förmliches Gutachten eingeholt.

Die Freibeträge der Erbschaft- und Schenkungsteuer richten sich nach den §§ 16, 17 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG): unter anderem 500.000 € für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 € für Kinder und 200.000 € für Enkel, deren Eltern verstorben sind. Wie sich Wert und Freibetrag zusammenfügen, erläutert der Ratgeber zur Erbschaftsteuer bei Immobilien.