Ratgeber · Bewertung
Der Quadratmeterpreis eines Grundstücks hängt vor allem von einem ab: der Lage. Dieser Ratgeber erklärt, wie Sie den ortsüblichen Bodenpreis je Quadratmeter sachgerecht einordnen, welche amtlichen Daten dafür gelten und warum zwei gleich große Grundstücke sehr unterschiedlich viel wert sein können.
Bei einem Grundstück gilt eine alte Faustregel der Immobilienwirtschaft: Sie zahlen nicht für die Fläche, sondern für die Lage. Während ein Gebäude in Material und Bauweise überall ähnlich viel kostet, entscheidet allein der Standort darüber, ob ein Quadratmeter Boden wenige Euro oder mehrere Tausend Euro wert ist.
Den rechtlichen Maßstab dafür bildet der Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Er ist der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks zu erzielen wäre. Die Lage ist damit ausdrücklich gesetzliches Wertkriterium.
Fachlich unterscheidet man zwei Ebenen, die zusammen den Quadratmeterpreis prägen:
Zwei Grundstücke gleicher Größe können daher sehr unterschiedliche Preise erzielen – nicht, weil das eine größer ist, sondern weil seine Lage gefragter ist.
Die wichtigste amtliche Orientierungsgröße für den Quadratmeterpreis ist der Bodenrichtwert. Er ist in § 196 BauGB geregelt und bezeichnet den durchschnittlichen Lagewert des Bodens je Quadratmeter innerhalb einer abgegrenzten Bodenrichtwertzone. Eine solche Zone umfasst Gebiete, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen.
Ermittelt werden die Bodenrichtwerte von den unabhängigen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte. Nach § 193 Abs. 5 BauGB führen diese eine Kaufpreissammlung, werten sie aus und leiten daraus die Bodenrichtwerte ab – die Werte beruhen also auf tatsächlich beurkundeten Verkäufen, nicht auf Schätzungen. Nach § 196 Abs. 1 BauGB sind sie mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres neu festzustellen.
Wichtig: Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein typisiertes Bodenrichtwertgrundstück mit bestimmten Eigenschaften (Nutzungsart, Maß der Nutzung, Erschließungszustand). In bebauten Gebieten wird er so ermittelt, als wäre der Boden unbebaut. Er enthält keine Wertanteile für Gebäude oder Bewuchs.
Der Bodenrichtwert ist damit ein Durchschnitts-Quadratmeterpreis für eine ganze Zone – ein verlässlicher Ausgangspunkt, aber noch nicht der Preis Ihres einzelnen Grundstücks. Die genaue Systematik erläutert unser Beitrag zum Bodenrichtwert.
Bodenrichtwerte sind öffentlich. Nach § 196 Abs. 3 BauGB kann jedermann von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen. In der Praxis stellen die Bundesländer ihre Werte über die BORIS-Portale (Bodenrichtwertinformationssysteme) bereit, die über das bundesweite System BORIS-D vernetzt sind.
Die Online-Kartendarstellung ist in vielen Ländern kostenfrei abrufbar – teils sogar ohne Registrierung. Detaillierte schriftliche Auszüge oder besondere Auswertungen können je nach Bundesland und kommunaler Gebührensatzung jedoch kostenpflichtig sein; die Gebühren richten sich nach Landesrecht.
Statt mehrere Behördenportale getrennt zu durchsuchen, sehen Sie nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass den für Ihr Grundstück relevanten Bodenrichtwert je Quadratmeter sowie Daten zur Mikrolage und zum Umfeld (etwa Naturschutz, Bahn und Erschließung) an einer Stelle. Das ist eine reine Datenübersicht für Ihre Lage und ersetzt keine Preisbewertung.
Eine erste Orientierung über das ortsübliche Preisniveau liefern Ihnen diese Daten zuverlässig. Den Schritt vom Zonenwert zum konkreten Preis Ihres Grundstücks erläutert der nächste Abschnitt.
Der Bodenrichtwert gilt für ein typisiertes Grundstück in der Zone. Weicht Ihr Grundstück davon ab, ist der Quadratmeterpreis anzupassen. Die Bodenwertermittlung regeln die §§ 40 ff. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021); vorrangig kommt das Vergleichswertverfahren zur Anwendung. Vereinfacht gilt:
Bodenwert ≈ Bodenrichtwert (€/m²) × Grundstücksfläche (m²) × Anpassungsfaktoren
Die Anpassungsfaktoren – fachlich häufig als Umrechnungskoeffizienten bezeichnet – berücksichtigen, worin sich Ihr Grundstück vom Richtwertgrundstück unterscheidet. Sie können den Quadratmeterpreis nach oben oder unten verschieben:
| Merkmal | Mögliche Wirkung auf den Quadratmeterpreis |
|---|---|
| Maß der Nutzung (GFZ/GRZ) | höhere zulässige Bebauung tendenziell preissteigernd |
| Grundstücksgröße | sehr große Flächen oft mit Mengenabschlag je m² |
| Zuschnitt/Form | ungünstiger, schmaler Zuschnitt eher preismindernd |
| Ecklage | je nach Nutzung Zu- oder Abschlag möglich |
| Erschließungszustand | fehlende Erschließung preismindernd |
| Bodenbeschaffenheit/Altlasten | Belastungen oder schwieriger Baugrund preismindernd |
Diese Koeffizienten veröffentlichen die Gutachterausschüsse teils in ihren Grundstücksmarktberichten. Welche Faktoren in welcher Höhe gelten, hängt vom örtlichen Markt ab und erfordert Sachkunde – eine belastbare Ableitung bedarf daher fachlicher Beurteilung.
Den vielleicht größten Einfluss auf den Quadratmeterpreis hat der Entwicklungszustand einer Fläche. Er ist nach § 3 ImmoWertV Teil des Grundstückszustands. Mit jeder Stufe der Entwicklung sinken die Planungs- und Erschließungsrisiken – und der Preis je Quadratmeter steigt, oft um ein Vielfaches:
Eng damit verbunden ist die Erschließung: Erst wenn ein Grundstück an Straße, Wasser, Abwasser und Energie angeschlossen und das Baurecht gesichert ist, erreicht es den vollen Quadratmeterpreis für baureifes Land. Die Gutachterausschüsse weisen für diese Kategorien oft eigene Bodenrichtwerte aus.
Ein häufiges Missverständnis: Ein im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestelltes Feld ist noch kein Bauland. Der Sprung vom Acker zum baureifen Land kann den Quadratmeterpreis vervielfachen – deshalb dürfen Sie den Richtwert für baureifes Land nicht auf eine noch nicht erschlossene Fläche übertragen.
So nützlich der Bodenrichtwert als Orientierung ist – er ist nicht automatisch der Preis, den Sie am Markt erzielen oder zahlen. Dafür gibt es mehrere Gründe:
Verwechseln Sie den Bodenrichtwert auch nicht mit dem Grundsteuerwert. Im Bundesmodell der reformierten Grundsteuer (seit 2025) fließt der Bodenrichtwert zwar in die Berechnung ein (§§ 218 ff. Bewertungsgesetz – BewG), das Ergebnis ist aber ein steuerlicher Rechenwert und nicht der Marktpreis. Mehr dazu in unserem Beitrag zu Grundsteuer – Grundlagen und Höhe.
Der tatsächliche Marktwert ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB – Ergebnis einer vollständigen Wertermittlung. Wie er für eine bebaute Immobilie bestimmt wird, erläutert unser Ratgeber zum Verkehrswert einer Immobilie.
Je nach Anlass stehen Ihnen unterschiedliche Wege offen, den Quadratmeterpreis Ihres Grundstücks einzuordnen. Es lohnt sich, sie sauber zu trennen:
Für die reine Orientierung über den ortsüblichen Quadratmeterpreis genügen die Objektdaten. Für eine konkrete Verkaufs- oder Vermietabsicht hilft die kostenlose Markteinschätzung der Maklerei. Sobald der Wert rechtlich oder steuerlich verbindlich belegt werden muss, führt am unabhängigen, kostenpflichtigen Verkehrswertgutachten kein Weg vorbei.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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