Ratgeber · Bewertung
Der Gutachterausschuss ist die amtliche, unabhängige Stelle, die in Deutschland Grundstückswerte ermittelt und Bodenrichtwerte sowie Kaufpreise erfasst. Dieser Ratgeber erklärt seine Aufgaben, Ihre Rechte als Eigentümer und worin sich seine Werte von einer Marktbewertung unterscheiden.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist eine selbständige und unabhängige Stelle, die in jeder Stadt beziehungsweise jedem Landkreis für die amtliche Ermittlung von Grundstückswerten zuständig ist. Seine gesetzliche Grundlage bilden die §§ 192 bis 199 des Baugesetzbuchs (BauGB). Damit ist der Ausschuss keine Behörde im klassischen Sinn, sondern ein weisungsfreies Gremium, dessen Werte als neutral und marktnah gelten.
Nach § 192 BauGB besteht ein Gutachterausschuss aus einem Vorsitzenden und mehreren ehrenamtlichen Gutachterinnen und Gutachtern. Alle Mitglieder müssen in der Wertermittlung sachkundig und erfahren sein und dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der jeweiligen Gebietskörperschaft befasst sein. Diese Trennung sichert die Unabhängigkeit des Gremiums. Bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte wirkt zudem ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit, der Erfahrung in der steuerlichen Bewertung hat.
Die laufende Arbeit – das Sammeln und Auswerten von Daten – erledigt eine Geschäftsstelle, die dem Ausschuss zuarbeitet. In vielen Bundesländern gibt es über den örtlichen Ausschüssen außerdem einen Oberen Gutachterausschuss (§ 198 BauGB), der landesweit koordiniert, vereinheitlicht und übergreifende Auswertungen erstellt.
Die Kernaufgaben des Gutachterausschusses sind in § 193 BauGB festgelegt. Sie lassen sich in vier Bereiche gliedern:
Ein wichtiges Detail für Eigentümer: Ein Verkehrswertgutachten des Ausschusses entfaltet grundsätzlich keine bindende Wirkung, sofern nicht gesetzlich (etwa im Enteignungsverfahren) oder vertraglich etwas anderes vereinbart ist. Es ist eine fachlich fundierte, neutrale Einschätzung – kein Verwaltungsakt. Eine Abschrift des Gutachtens erhält der Eigentümer.
Zwei Datenbestände bilden das Fundament der gesamten amtlichen Wertermittlung – und sie sind auch für Sie als Eigentümer am ehesten greifbar.
Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung über sämtliche Grundstücksverkäufe in seinem Gebiet. Notarinnen und Notare sind gesetzlich verpflichtet, ihm Abschriften aller Grundstückskaufverträge zu übermitteln. Erfasst werden unter anderem Lage, Größe, Nutzungsart und der vereinbarte Kaufpreis. Diese Sammlung ist kein öffentlich einsehbares Register: Aus Datenschutzgründen erhalten Einzelauskünfte nur Stellen mit berechtigtem Interesse, etwa Gerichte, Behörden oder öffentlich bestellte Sachverständige – und meist nur in anonymisierter oder aggregierter Form.
Aus der Kaufpreissammlung leitet der Ausschuss Bodenrichtwerte ab. Das sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens für Gebiete mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen, bezogen auf einen Stichtag und auf baureifes Land. Bodenrichtwerte sind mindestens alle zwei Jahre zu ermitteln; in dynamischen Märkten erfolgt das oft jährlich. Veröffentlicht werden sie über die BORIS-Portale der Länder (Bodenrichtwert-Informationssysteme), häufig kostenfrei oder gegen geringe Gebühr.
Wie der Bodenrichtwert Ihrer Lage konkret zustande kommt und wie Sie ihn lesen, erläutern wir ausführlich im Ratgeber Bodenrichtwert verstehen.
Der zentrale Wertbegriff der amtlichen Wertermittlung ist der Verkehrswert (Marktwert). Ihn definiert § 194 BauGB: Es ist der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks zu erzielen wäre – ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse. Ein Liebhaberpreis oder ein Notverkauf bleiben also außen vor.
Der Verkehrswert ist nicht mit anderen gebräuchlichen Wertarten zu verwechseln:
| Wertart | Zweck | Grundlage |
|---|---|---|
| Verkehrswert (Marktwert) | Neutraler Marktpreis am Stichtag | § 194 BauGB |
| Beleihungswert | Sicherheit für Bankdarlehen | Pfandbriefrecht (vorsichtig angesetzt) |
| Grundsteuerwert | Festsetzung der Grundsteuer | Bewertungsgesetz |
| Versicherungswert | Bemessung der Gebäudeversicherung | Neuwert/Zeitwert der Bausubstanz |
Der Gutachterausschuss ist nach BauGB primär für den Verkehrswert zuständig – nicht für bankinterne oder steuerliche Werte. Wie ein Verkehrswert methodisch ermittelt wird, lesen Sie im Ratgeber Verkehrswert einer Immobilie.
Damit Werte bundesweit nach denselben Maßstäben ermittelt werden, gilt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die aktuelle Fassung – die ImmoWertV vom 14. Juli 2021 – ist am 1. Januar 2022 in Kraft getreten. Ihre rechtliche Grundlage ist die Verordnungsermächtigung in § 199 BauGB.
Die ImmoWertV legt fest, nach welchen Grundsätzen und mit welchen Verfahren der Verkehrswert zu bestimmen ist. Sie kennt im Kern drei normierte Verfahren:
Die Verfahren greifen auf die Daten der Gutachterausschüsse zurück – Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und weitere Marktkennzahlen. So ist sichergestellt, dass eine Bewertung in München nach denselben Regeln entsteht wie eine in Flensburg.
Nach § 193 Abs. 1 BauGB können vor allem Eigentümer sowie Inhaber von Rechten an einem Grundstück (etwa Erbbauberechtigte) ein Verkehrswertgutachten beantragen. Hinzu kommen Behörden und Gerichte, wenn sie ein Gutachten für hoheitliche Zwecke benötigen – beispielsweise in Enteignungs-, Umlegungs- oder Erbauseinandersetzungsverfahren.
Ein solches Gutachten ist kostenpflichtig. Die Höhe der Gebühr ist nicht bundeseinheitlich geregelt, sondern richtet sich nach Landesrecht – konkret nach den jeweiligen Gutachterausschuss- und Gebührenverordnungen der Länder. Üblich ist eine wertabhängige Gebühr, häufig ergänzt um Zuschläge bei besonderem Aufwand. Für ein einfaches Wohnobjekt bewegen sich die Kosten je nach Bundesland und Aufwand in der Regel im mittleren bis oberen dreistelligen, oft auch niedrigen vierstelligen Bereich; komplexe Gewerbe- oder Spezialimmobilien liegen darüber. Die genauen Beträge entnehmen Sie bitte der Gebührenordnung des für Sie zuständigen Ausschusses.
Ein kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses ist vor allem dann sinnvoll, wenn ein belastbarer, gerichtsfester Nachweis gebraucht wird – etwa bei Erbauseinandersetzung, Scheidung, Schenkung oder gegenüber dem Finanzamt. Für eine erste Orientierung über den Wert reicht das meist nicht aus.
Beim Thema „Was ist meine Immobilie wert?“ werden oft drei sehr unterschiedliche Dinge vermischt. Eine saubere Trennung hilft, Aufwand und Kosten richtig einzuschätzen:
Diese drei Ebenen erfüllen verschiedene Zwecke – die amtlichen Objektdaten ersetzen kein Gutachten, und ein Gutachten ist für eine erste Orientierung selten nötig.
Die Arbeit der Gutachterausschüsse reicht weit über das einzelne Grundstück hinaus. Im Rahmen der Grundsteuerreform sind die nach § 196 BauGB ermittelten Bodenrichtwerte – insbesondere im sogenannten Bundesmodell – eine zentrale Eingangsgröße für die Bewertung des Grundvermögens. Dass ein Bediensteter der Finanzbehörde im Ausschuss mitwirkt (§ 192 BauGB), unterstreicht diese Verbindung. Wie sich Bodenrichtwert und Grundsteuer zueinander verhalten, behandelt der Ratgeber Grundsteuer: Grundlagen und Höhe.
Auf der obersten Ebene veröffentlicht die Arbeitsgemeinschaft der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland (AK OGA) in der Regel zweijährlich einen Immobilienmarktbericht Deutschland. Er bündelt die Daten der regionalen Ausschüsse zu einem Gesamtbild des deutschen Immobilienmarktes und schafft so überregionale Transparenz – getragen vom Gutachterausschusswesen selbst, nicht von einem einzelnen Ministerium.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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