Ratgeber · Steuer
Wer eine Immobilie erbt, erbt damit auch eine Steuerpflicht. Dieser Überblick erklärt, welche Freibeträge gelten, wann das Familienheim steuerfrei bleibt und wie das Finanzamt den Wert Ihres Objekts ansetzt.
Geht eine Immobilie durch Erbschaft auf Sie über, unterliegt dieser Erwerb der Erbschaftssteuer. Rechtsgrundlage ist das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Besteuert wird nicht die Immobilie als solche, sondern die Bereicherung des einzelnen Erben – also der auf ihn entfallende Vermögenszuwachs nach Abzug von Nachlassverbindlichkeiten.
Ob und in welcher Höhe Steuer anfällt, hängt von drei Stellschrauben ab:
Maßgeblicher Stichtag ist nach § 11 ErbStG grundsätzlich der Todestag des Erblassers. Auf diesen Zeitpunkt werden Wert und Steuer bezogen – spätere Wertänderungen der Immobilie spielen für die Steuer keine Rolle.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Erbschaftssteuer ist stark von der individuellen Konstellation abhängig; ziehen Sie für konkrete Fälle einen Steuerberater hinzu.
Jeder Erbe hat einen persönlichen Freibetrag, bis zu dem kein Erbschaftssteuer anfällt. Die Höhe richtet sich nach der Nähe zum Erblasser (§ 16 ErbStG). In den meisten Familien sind die Freibeträge so hoch, dass eine durchschnittliche Wohnimmobilie nicht oder nur teilweise besteuert wird.
| Erwerber | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte / eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder, Kinder verstorbener Kinder | 400.000 € |
| Enkel (Eltern noch lebend) | 200.000 € |
| Eltern und Großeltern (Erwerb von Todes wegen) | 100.000 € |
| übrige Erwerber (z. B. Geschwister, Nichten, Nicht-Verwandte) | 20.000 € |
Der Ehegatte erhält zusätzlich einen besonderen Versorgungsfreibetrag nach § 17 ErbStG (bis zu 256.000 €, gekürzt um den Kapitalwert steuerfreier Versorgungsbezüge). Die Freibeträge gelten je Erblasser und können – soweit nicht ausgeschöpft – nach Ablauf von zehn Jahren erneut genutzt werden (§ 14 ErbStG).
Nach § 15 ErbStG werden Erwerber in drei Steuerklassen eingeteilt. Steuerklasse I umfasst den engsten Familienkreis (Ehegatte, Kinder, Enkel, bei Erbschaft auch Eltern und Großeltern). Steuerklasse II betrifft unter anderem Geschwister, Nichten und Neffen sowie Schwiegerkinder. Steuerklasse III gilt für alle übrigen Erwerber.
Der Steuersatz nach § 19 ErbStG steigt mit dem Wert des steuerpflichtigen Erwerbs (also dem Wert nach Abzug des Freibetrags):
| Steuerpflichtiger Erwerb bis … | Kl. I | Kl. II | Kl. III |
|---|---|---|---|
| 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Der Satz gilt jeweils für den gesamten steuerpflichtigen Erwerb, nicht stufenweise. Damit beim Überschreiten einer Wertgrenze nicht ein unverhältnismäßiger Steuersprung entsteht, sieht § 19 Abs. 3 ErbStG einen Härteausgleich vor: Der Mehrbetrag wird nur insoweit erhoben, als er aus dem die Grenze übersteigenden Betrag gedeckt werden kann (bei Sätzen bis 30 % aus der Hälfte, darüber aus drei Vierteln).
Eine zentrale Begünstigung betrifft das selbstgenutzte Wohneigentum, das sogenannte Familienheim. Unter engen Voraussetzungen bleibt es vollständig steuerfrei – unabhängig vom Freibetrag.
Erwerb durch den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG): Das Familienheim ist steuerfrei, wenn der Erblasser es bis zum Tod selbst bewohnt hat und der Erwerber es unverzüglich zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Eine Flächenbegrenzung gibt es hier nicht.
Erwerb durch Kinder oder Enkel (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG): Auch hier ist Selbstnutzung erforderlich, jedoch gilt die Befreiung nur bis zu einer Wohnfläche von 200 m². Für den darüber hinausgehenden Teil wird anteilig Steuer fällig.
In beiden Fällen besteht eine Behaltens- und Nutzungsfrist von zehn Jahren: Wird die Selbstnutzung innerhalb dieser Frist aufgegeben – etwa durch Verkauf oder Vermietung –, entfällt die Befreiung rückwirkend. Eine Ausnahme greift nur bei zwingenden Gründen, etwa erheblicher Pflegebedürftigkeit, die eine eigene Haushaltsführung unmöglich macht.
Die Selbstnutzung muss zeitnah aufgenommen werden. Die Finanzverwaltung legt die Wendung „unverzüglich“ eng aus – als Faustregel gilt eine Aufnahme der Eigennutzung innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall, sofern keine besonderen Hinderungsgründe vorliegen.
Für die Steuer zählt nicht ein frei geschätzter Preis, sondern der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Wert (§§ 157, 177 ff. BewG). Je nach Objektart kommt eines von drei Verfahren zum Einsatz:
Der Bodenwert stützt sich dabei auf den Bodenrichtwert der Gutachterausschüsse. Seit dem 1. Januar 2023 gelten durch das Jahressteuergesetz 2022 angepasste Bewertungsparameter (u. a. bei Liegenschaftszinssätzen, Nutzungsdauern und Faktoren im Sachwertverfahren). In der Praxis fallen die steuerlichen Werte seither tendenziell höher aus als zuvor, sodass die Bewertung in mehr Fällen steuerlich relevant wird.
Halten Sie den vom Finanzamt angesetzten Wert für zu hoch, können Sie nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen – in der Regel durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten. Mehr zur Wertermittlung lesen Sie im Beitrag Verkehrswert einer Immobilie.
Wird eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie vererbt, ist sie nach § 13d ErbStG begünstigt: Der Wert wird nur zu 90 % angesetzt, es bleibt also ein Abschlag von 10 %. Der Abschlag mindert den Steuerwert, bevor Freibetrag und Steuersatz angewendet werden. Voraussetzung ist insbesondere, dass das Grundstück nicht zum begünstigten Betriebsvermögen gehört und im Inland oder EU/EWR belegen ist.
Weitere Punkte, die die Steuerlast beeinflussen können:
Den Erwerb müssen Sie dem Finanzamt nach § 30 ErbStG grundsätzlich innerhalb von drei Monaten ab Kenntnis anzeigen. In vielen Fällen erhält das Finanzamt bereits Mitteilungen von Gerichten, Notaren oder Banken; die eigene Anzeigepflicht entfällt dadurch jedoch nicht automatisch, insbesondere wenn Grundbesitz zum Nachlass gehört. Das Finanzamt fordert dann gegebenenfalls zur Abgabe einer Erbschaftsteuererklärung auf.
Um die eigene Lage einschätzen zu können, ist es hilfreich, früh den Überblick über die geerbte Immobilie zu gewinnen: Lage, Bodenrichtwert und Umfeld geben erste Anhaltspunkte. Nach kostenloser Anmeldung sehen Sie im Objektkompass strukturierte Daten zu Ihrem eigenen Objekt – etwa Bodenrichtwert und Mikrolage. Das ist keine steuerliche Bewertung, liefert aber eine sachliche Grundlage, um die nächsten Schritte zu planen.
Wert ist nicht gleich Wert: (1) Die kostenlosen Objektdaten nach Anmeldung sind eine Datengrundlage, keine Preisbewertung. (2) Wenn Sie verkaufen oder vermieten möchten, ist im Verkaufs- oder Vermietfall eine kostenlose Immobilienbewertung über die Maklerei möglich. (3) Für das Finanzamt zählt der Steuerwert nach BewG; einen niedrigeren Wert weisen Sie mit einem kostenpflichtigen, unabhängigen Verkehrswertgutachten nach (§ 198 BewG).
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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