Verkehrswert eines Grundstücks ermitteln

Was der Verkehrswert eines Grundstücks ist

Der Begriff Verkehrswert ist kein Werbebegriff, sondern gesetzlich definiert. Maßgeblich ist § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Danach ist der Verkehrswert (Marktwert) der Preis, der „in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks [...] ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.

Für ein Grundstück bedeutet das konkret:

• Stichtagsbezug: Der Verkehrswert gilt immer für einen bestimmten Tag, den Wertermittlungsstichtag. Der Bodenmarkt verändert sich, der Wert also auch.
• Objektive Maßstäbe: Bewertet werden Lage, Größe, Zuschnitt, Erschließung und die baurechtliche Nutzbarkeit — nicht ein Wunschpreis oder persönliche Erwägungen.
• Keine Sondereinflüsse: Ein erzwungener Notverkauf oder eine Übertragung an Verwandte unter Wert bleibt außer Betracht. Der Verkehrswert beschreibt den „normalen“ Marktpreis.

Der Bodenrichtwert als amtlicher Ausgangspunkt

Bei der Bewertung von Grund und Boden ist der Bodenrichtwert der wichtigste Anhaltspunkt. Er ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter für eine Zone mit im Wesentlichen gleichartigen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Rechtsgrundlage ist § 196 BauGB. Ermittelt werden Bodenrichtwerte von den Gutachterausschüssen (§ 192 BauGB), und zwar mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres.

Wichtig: Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein gedachtes Bodenrichtwertgrundstück — ein fiktives, unbebautes Grundstück mit für die Zone typischen Merkmalen (Größe, Zuschnitt, Erschließungszustand und Maß der baulichen Nutzung). Die Datengrundlage der Gutachterausschüsse ist die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB: Notare übermitteln jeden Grundstückskaufvertrag, sodass eine amtliche Sammlung tatsächlich gezahlter Preise entsteht.

So wird der Bodenwert aus dem Bodenrichtwert abgeleitet

Der rechnerische Ausgangspunkt ist einfach: Bodenwert = Bodenrichtwert (€/m²) × Grundstücksfläche (m²). Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021), bundeseinheitlich gültig seit dem 1. Januar 2022, verlangt jedoch eine Anpassung, sobald Ihr Grundstück von den Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks abweicht. Geregelt ist die Bodenwertermittlung in § 40 ImmoWertV.

Solche Abweichungen werden über Umrechnungskoeffizienten, Zu- und Abschläge sachverständig berücksichtigt. Typische wertbeeinflussende Merkmale sind:

• Grundstücksgröße und Zuschnitt: Sehr kleine, sehr große oder ungünstig geschnittene Flächen weichen vom Normgrundstück ab.
• Erschließungszustand: Voll erschlossen (Straße, Wasser, Abwasser, Strom) oder nur teilweise — Erschließungsbeiträge können den Wert erheblich beeinflussen.
• Maß der baulichen Nutzung: Wie viel auf der Fläche gebaut werden darf (etwa über die Geschossflächenzahl GFZ), wirkt sich unmittelbar auf den Bodenwert aus.
• Lage und Umwelteinflüsse: Mikrolage, Lärm von Straße oder Bahn, Hanglage, Altlasten oder Hochwassergefahr.

Ein vereinfachtes Beispiel: Liegt der Bodenrichtwert für ein Normgrundstück von 500 m² bei einem bestimmten Wert je m² und ist Ihr Grundstück deutlich kleiner, kann ein Umrechnungskoeffizient den Wert je m² nach oben anpassen — kleine Baugrundstücke sind oft relativ teurer. Welche Koeffizienten gelten, veröffentlichen die Gutachterausschüsse in ihren Grundstücksmarktberichten.

Warum Bodenrichtwert und Verkehrswert nicht dasselbe sind

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert für eine ganze Zone, nicht der Wert genau Ihres Grundstücks. Der Verkehrswert dagegen ist der Preis für das konkrete Grundstück unter Berücksichtigung aller objektspezifischen Merkmale. Die Unterschiede im Überblick:

Deshalb gilt: Der Bodenrichtwert ist eine sehr gute Orientierung für den Bodenanteil — aber kein fertiger Grundstückspreis. Für ein bebautes Grundstück kommt zum Bodenwert noch der Gebäudewert hinzu; mehr dazu im Beitrag Verkehrswert einer Immobilie ermitteln.

Welches Verfahren der ImmoWertV greift

Wie der Verkehrswert konkret berechnet wird, regelt die ImmoWertV 2021. Sie kennt drei normierte Verfahren. Für unbebaute Grundstücke ist regelmäßig das Vergleichswertverfahren einschlägig — also die Ableitung aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Flächen oder, ersatzweise, aus dem objektspezifisch angepassten Bodenrichtwert.

Bei einem bebauten Grundstück wird der Bodenwert in der Regel nach denselben Grundsätzen (§ 40 ImmoWertV) ermittelt und im Sach- oder Ertragswertverfahren mit dem Gebäudewert zusammengeführt. Liegen für unbebaute Flächen zu wenige Vergleichspreise vor, tritt der angepasste Bodenrichtwert an deren Stelle. In der Praxis werden die Verfahren oft durch Plausibilitätsprüfungen abgesichert.

Drei Wege zum Wert — und wie sie sich unterscheiden

Gerade bei Grundstücken werden drei sehr unterschiedliche Dinge häufig verwechselt. Diese Trennschärfe hilft Ihnen, die richtige Erwartung zu haben:

1. Amtliche Objektdaten als Orientierung. Bodenrichtwert, Lage- und Umfeldinformationen geben Ihnen ein Gefühl für die Rahmenbedingungen Ihrer Fläche. Das ist keine Preisbewertung, sondern die Faktenbasis.
2. Bewertung im Verkaufs- oder Vermietfall. Wenn Sie konkret verkaufen oder vermieten möchten, liefert eine fachkundige Ersteinschätzung eine marktnahe Preisindikation. Mehr dazu im Beitrag kostenlose Immobilienbewertung.
3. Verkehrswertgutachten (kostenpflichtig, unabhängig). Ein förmliches Gutachten nach § 194 BauGB / ImmoWertV ist die rechtssichere Bewertung — nötig etwa für Gericht, Finanzamt oder Erbauseinandersetzung.

Faustregel: Je verbindlicher der Anlass (Behörde, Gericht, Steuer), desto eher führt am Verkehrswertgutachten kein Weg vorbei. Für eine erste Orientierung oder einen geplanten Verkauf reichen die oberen beiden Stufen oft aus. Übrigens: Für die Grundsteuer ist nicht der Verkehrswert, sondern ein eigener Grundsteuerwert nach dem Bewertungsgesetz maßgeblich, in den der Bodenrichtwert im Bundesmodell unmittelbar einfließt.

Wann ein Verkehrswertgutachten nötig ist — und was es kostet

Ein vollständiges Verkehrswertgutachten ist immer dann sinnvoll oder erforderlich, wenn ein Wert belastbar gegenüber Dritten nachgewiesen werden muss. Typische Anlässe:

• Erbschaft und Nachlassauseinandersetzung: als Grundlage für die Aufteilung unter Miterben.
• Scheidung und Zugewinnausgleich: zur Ermittlung des einzustellenden Grundstückswerts.
• Gericht und Zwangsversteigerung: hier bestimmt das jeweilige Verfahrensrecht die Anforderungen.
• Finanzamt — Erbschaft- und Schenkungsteuer: Das Finanzamt bewertet zunächst typisiert nach dem Bewertungsgesetz. Liegt dieser Wert über dem tatsächlichen Marktwert, können Sie nach § 198 BewG mit einem Gutachten einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen.

Erstellt werden solche Gutachten typischerweise von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, von nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen oder von den amtlichen Gutachterausschüssen. Das BauGB schreibt kein Berufsmonopol vor; entscheidend sind nachgewiesene Sachkunde und Unabhängigkeit.