Energieausweis für die Eigentumswohnung

Worum es geht und für wen dieser Ratgeber gedacht ist

Der Energieausweis dokumentiert, wie energieeffizient ein Gebäude ist. Er ordnet das Objekt einer Energieeffizienzklasse von A+ bis H zu und nennt Kennwerte zum Energiebedarf oder Energieverbrauch. Geregelt ist er in den §§ 79 bis 88 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG).

Für Eigentümerinnen und Eigentümer einer Eigentumswohnung ist eine Besonderheit entscheidend: Der Energieausweis wird für das ganze Gebäude ausgestellt und nicht für die einzelne Wohnung. Das amtliche GEG-Portal des Bundes stellt klar, dass Energieausweise grundsätzlich für ein gesamtes Gebäude gelten und Ausweise für einzelne Wohnungen nicht vorgesehen sind. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) betrifft das also alle Eigentümer gemeinsam.

Wann Sie einen Energieausweis brauchen — und wann nicht

Die maßgebliche Vorschrift ist § 80 GEG. Danach muss ein gültiger Energieausweis vorliegen und vorgelegt werden, wenn ein Gebäude oder eine Wohnung

• verkauft wird,
• neu vermietet, verpachtet oder verleast wird,
• oder neu errichtet beziehungsweise umfassend saniert und an Erwerber oder Nutzer übergeben wird.

Für die einzelne Eigentumswohnung heißt das: Sobald Sie verkaufen oder neu vermieten, benötigen Sie den Energieausweis des Gebäudes. Den müssen Sie nach § 80 Abs. 1 GEG Kaufinteressenten oder Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen oder gut sichtbar aushängen. Findet keine Besichtigung statt, ist er spätestens bei Vertragsabschluss vorzulegen. Nach § 80 Abs. 4 GEG ist dem Käufer beziehungsweise neuen Mieter eine Kopie oder das Original auszuhändigen.

Ausnahmen regelt § 79 Abs. 4 GEG: Für bestimmte Baudenkmäler sowie für sehr kleine Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche gelten die Ausweispflichten nicht in vollem Umfang. Im Zweifel sollten Sie das mit der zuständigen Behörde oder einem fachkundigen Aussteller klären.

Wer ist zuständig: einzelner Eigentümer oder die WEG?

Weil der Energieausweis das gesamte Gebäude betrifft und das Gebäude in einer WEG Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer ist, liegt die Beschaffung bei der Eigentümergemeinschaft. Organisatorisch wickelt das in der Regel die Hausverwaltung ab. Die Wohnungseigentümer können im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 19 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) beschließen, einen Energieausweis erstellen zu lassen.

Daraus folgt für Sie als einzelnen Eigentümer:

• Sie haben gegenüber der Gemeinschaft einen Anspruch, dass ein aktueller, gültiger Energieausweis für das Gebäude vorhanden ist.
• Die Kosten der Erstellung trägt die Gemeinschaft und verteilt sie üblicherweise nach Miteigentumsanteilen.
• Bei Ihrem eigenen Verkauf oder Ihrer Neuvermietung sind Sie dafür verantwortlich, den Gebäudeausweis korrekt zu verwenden, vorzulegen und auszuhändigen.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis — welcher ist zulässig?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, deren Zulässigkeit sich aus § 79 Abs. 1 GEG ergibt:

• Verbrauchsausweis: Er beruht auf dem tatsächlich gemessenen Energieverbrauch der letzten drei Jahre, also auf den Heizkostenabrechnungen. Er ist meist günstiger.
• Bedarfsausweis: Er beruht auf einer berechneten energetischen Bewertung von Gebäudehülle und Anlagentechnik. Er ist unabhängig vom Heizverhalten der Bewohner, aber aufwendiger.

Welche Variante zulässig ist, hängt von Größe und Baujahr des Gebäudes ab:

Da WEG-Gebäude häufig fünf oder mehr Wohnungen umfassen, ist hier in der Regel ein Verbrauchsausweis zulässig, sofern die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre vorliegen. Bei kleinen, alten Gebäuden ohne energetische Sanierung kann hingegen der Bedarfsausweis vorgeschrieben sein.

Inhalt, Gültigkeit und Pflichtangaben in Anzeigen

Ein Energieausweis nach aktuellem Muster enthält unter anderem den Endenergiebedarf beziehungsweise Endenergieverbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr, die Energieeffizienzklasse (A+ bis H), den wesentlichen Energieträger der Heizung sowie Empfehlungen zur kostengünstigen Modernisierung. Diese Empfehlungen sind rechtlich unverbindlich, geben aber eine erste Orientierung für eine spätere Sanierungs- oder Förderplanung.

Nach § 79 Abs. 3 GEG ist ein Energieausweis zehn Jahre ab Ausstellung gültig. Seine Gültigkeit kann vorzeitig enden, wenn das Gebäude so erheblich energetisch verändert wird, dass die ausgewiesenen Kennwerte nicht mehr stimmen.

Schalten Sie eine kommerzielle Immobilienanzeige für Verkauf oder Vermietung, schreibt § 87 GEG bestimmte Pflichtangaben vor, sofern ein Energieausweis vorliegt:

• Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis),
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch,
• wesentlicher Energieträger der Heizung,
• Baujahr des Gebäudes,
• Energieeffizienzklasse, wenn der Ausweis nach dem aktuellen Muster ausgestellt wurde.

Wer den Ausweis ausstellt und welche Daten dafür nötig sind

Wer einen Energieausweis ausstellen darf, regelt § 88 GEG. Ausstellungsberechtigt sind insbesondere bauvorlageberechtigte Architektinnen und Ingenieure sowie Personen mit einschlägigem Hochschulabschluss oder geeigneter handwerklicher Qualifikation und entsprechender Zusatzfortbildung. Jeder ordnungsgemäße Energieausweis trägt eine Registriernummer, die beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) vergeben wird. Diese Nummer können Sie sich vom Aussteller bestätigen lassen, um die Echtheit zu prüfen.

Für einen Bedarfsausweis werden detaillierte Gebäudedaten benötigt, unter anderem:

• Baujahr des Gebäudes und der Heizungsanlage, Anzahl der Wohnungen und die Wohnfläche,
• Aufbau und Dämmstandard von Außenwänden, Dach, Geschossdecken und Kellerdecke,
• Art und Zustand der Fenster,
• Heizungs- und Warmwassertechnik sowie gegebenenfalls eine Lüftungsanlage.

Viele dieser Grundlagen — Baujahr, Lage und das bauliche Umfeld Ihres Objekts — sind die gleichen Stammdaten, die Sie nach kostenloser Anmeldung auch im Objektkompass zu Ihrer eigenen Immobilie einsehen können. Sie helfen, das Gespräch mit einem Aussteller oder der Hausverwaltung vorzubereiten und die Datenlage einzuordnen.

Energieausweis, Bewertung und Verkehrswert sauber auseinanderhalten

Gerade weil energetische Kennwerte heute stark in den Fokus rücken, lohnt sich eine klare Unterscheidung dreier Ebenen:

1. Energieausweis (GEG): ein gesetzlich vorgeschriebenes Dokument zur Energieeffizienz des Gebäudes — keine Aussage über den Preis.
2. Immobilienbewertung im Verkaufs- oder Vermietungsfall: Wenn Sie konkret verkaufen oder vermieten möchten, lässt sich der mögliche Marktwert einschätzen. Eine erste kostenlose Markteinschätzung erhalten Sie in diesem Fall über die angebundene Maklerei direkt in der App.
3. Verkehrswertgutachten: Für rechtssichere Zwecke — etwa Erbschaft, Scheidung oder Finanzamt — ist ein unabhängiges, kostenpflichtiges Gutachten eines Sachverständigen das richtige Instrument.

Der Energieausweis liefert eine sachliche Grundlage, die in eine spätere Bewertung einfließen kann, ersetzt diese aber nicht. Energetische Kennwerte berühren mittelbar auch laufende Kosten und steuerliche Themen wie die Grundsteuer, die jedoch eigenen Regeln folgen.