Grundsteuer: Was ist das und wie hoch ist sie?

Was ist die Grundsteuer rechtlich?

Die Grundsteuer ist eine sogenannte Realsteuer (auch Objekt- oder Sachsteuer). Besteuert wird nicht die Person des Eigentümers, sondern der Grundbesitz selbst. Die rechtliche Einordnung als Realsteuer ergibt sich aus § 3 Abs. 2 der Abgabenordnung (AO); die eigentlichen Regeln stehen im Grundsteuergesetz (GrStG).

Steuerpflichtig ist nach § 2 GrStG der im Inland liegende Grundbesitz. Das Aufkommen steht ausschließlich den Gemeinden zu (§ 1 GrStG) und gehört dort zu den wichtigsten eigenen Einnahmequellen, etwa zur Finanzierung von Straßen, Schulen oder Kindergärten.

Das Gesetz unterscheidet drei Arten der Grundsteuer:

• Grundsteuer A (agrarisch): für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.
• Grundsteuer B (baulich): für alle übrigen bebauten und unbebauten Grundstücke – das ist der für die meisten Eigentümer von Häusern und Wohnungen relevante Fall.
• Grundsteuer C: ein zusätzlicher, höherer Hebesatz, den Gemeinden seit 2025 für baureife, aber unbebaute Grundstücke festlegen können (§ 25 Abs. 5 GrStG).

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Grundsteuer wird in einem dreistufigen Verfahren ermittelt. Die Grundformel im sogenannten Bundesmodell lautet:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = jährliche Grundsteuer

1. Grundsteuerwert: Das Finanzamt stellt den Wert des Grundstücks fest (Bewertung nach dem Bewertungsgesetz, §§ 218 ff. BewG). Im Bundesmodell fließen dabei unter anderem der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, die Gebäudeart, das Baujahr und statistische Mieten ein.
2. Steuermessbetrag: Auf den Grundsteuerwert wird die gesetzliche Steuermesszahl (§§ 13–15 GrStG) angewendet. Das Ergebnis ist der Steuermessbetrag.
3. Grundsteuer: Die Gemeinde multipliziert den Steuermessbetrag mit ihrem Hebesatz (§ 25 GrStG). Erst dieser dritte Schritt ergibt den tatsächlich zu zahlenden Betrag.

Sie erhalten daher in der Regel mehrere Bescheide: den Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt sowie den Grundsteuerbescheid von der Gemeinde, der den endgültigen Jahresbetrag enthält.

Wie hoch sind die Steuermesszahlen?

Die Steuermesszahl ist ein gesetzlich festgelegter Promillesatz, der den Grundsteuerwert auf den Steuermessbetrag herunterrechnet. Im Bundesmodell gelten nach § 15 GrStG seit 2025 folgende Werte:

Wohngrundstücke werden also etwas niedriger angesetzt als gewerblich genutzte. Diese Sätze wurden im Zuge der Reform deutlich abgesenkt (früher 3,5 ‰), um die durch die neue, höhere Bewertung gestiegenen Grundsteuerwerte rechnerisch auszugleichen.

Für bestimmte Fälle sieht das Gesetz Ermäßigungen der Steuermesszahl vor:

• 25 % Abschlag für sozial geförderten Wohnraum sowie für bestimmte kommunale und gemeinnützige Wohnungsunternehmen (§ 15 Abs. 2 bis 4 GrStG).
• 10 % Abschlag für Gebäude, die als Baudenkmäler im Sinne der Landesdenkmalschutzgesetze gelten (§ 15 Abs. 5 GrStG).

Die Grundsteuerreform seit 2025 – und warum die Bundesländer unterschiedlich rechnen

Das Bundesverfassungsgericht hatte mit Urteil vom 10. April 2018 (Az. 1 BvL 11/14 u. a.) die alte Bewertung nach jahrzehntealten Einheitswerten für verfassungswidrig erklärt, weil sie zu gleichartige Grundstücke ungleich behandelte. Der Gesetzgeber musste die Grundsteuer neu regeln.

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer ausschließlich nach neuem Recht erhoben. Stichtag für die neue Bewertung (Hauptfeststellung) war der 1. Januar 2022; die Werte werden künftig regelmäßig alle sieben Jahre überprüft.

Weil die Länder ein Abweichungsrecht haben (Art. 72 Abs. 3 i. V. m. Art. 105 Abs. 2 GG), gibt es nicht ein einziges Berechnungsmodell, sondern mehrere:

* Saarland nutzt das Bundesmodell mit eigenen, abweichenden Steuermesszahlen.

Welches Modell für Ihre Immobilie gilt, hängt also vom Bundesland ab. Der Bundesfinanzhof hat das wertabhängige Bundesmodell mit Urteilen vom 12. November 2025 (Az. II R 25/24 u. a.) grundsätzlich als verfassungsgemäß bestätigt.

Wer zahlt die Grundsteuer und wann ist sie fällig?

Steuerschuldner ist grundsätzlich der Eigentümer des Grundstücks zu Beginn des Kalenderjahres (§ 10 GrStG); bei Erbbaurechten kann der Erbbauberechtigte herangezogen werden. Die Steuer wird jährlich festgesetzt (§ 27 GrStG) und ist nach § 28 GrStG grundsätzlich in vier gleichen Teilbeträgen zu zahlen:

• 15. Februar
• 15. Mai
• 15. August
• 15. November

Auf Antrag ist bei kleineren Beträgen auch eine jährliche Zahlung zum 1. Juli möglich (§ 28 Abs. 2 GrStG).

Bei vermieteten Objekten kann der Eigentümer die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Sie zählt nach § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ausdrücklich zu den umlagefähigen laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks – vorausgesetzt, der Mietvertrag sieht die Umlage von Betriebskosten vor. Rechtlich bleibt der Eigentümer gegenüber der Gemeinde Schuldner; wirtschaftlich trägt die Last dann der Mieter.

Grundsteuer C: höhere Sätze für baureife Grundstücke

Mit der Reform haben Gemeinden seit 2025 ein zusätzliches Instrument: die Grundsteuer C. Nach § 25 Abs. 5 GrStG können sie aus städtebaulichen Gründen für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen gesonderten, höheren Hebesatz festlegen.

Baureif ist ein Grundstück, das nach Lage, Form, Größe und nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaut werden könnte, aber unbebaut bleibt. Ziel ist es, Spekulation mit Bauland einzudämmen und Eigentümer zur Bebauung zu bewegen (deshalb oft „Baulandsteuer“ genannt).

Der höhere Hebesatz muss innerhalb der Gemeinde einheitlich sein und über dem normalen Hebesatz der Grundsteuer B liegen. Ob eine Gemeinde von der Grundsteuer C Gebrauch macht, entscheidet sie selbst – sie ist also keineswegs überall in Kraft.

Grundsteuerwert ist kein Marktwert: die richtige Werteinordnung

Der für die Grundsteuer maßgebliche Grundsteuerwert ist eine pauschalierte, steuerliche Rechengröße. Er sagt nichts darüber aus, welchen Preis Ihre Immobilie am Markt erzielen würde. Für eine fundierte Werteinordnung sind drei Ebenen klar zu trennen:

• Objektdaten zur Einordnung: Daten wie Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeld helfen, das eigene Grundstück einzuordnen. Im Objektkompass können Sie nach einer kostenlosen Anmeldung solche Daten zu Ihrer eigenen Immobilie einsehen – das ist eine reine Dateneinsicht, keine Preisbewertung.
• Immobilienbewertung im Verkaufs- oder Vermietfall: Wenn Sie tatsächlich verkaufen oder vermieten möchten, ist eine marktorientierte Ersteinschätzung sinnvoll, die ein Makler vornimmt.
• Verkehrswertgutachten: Für rechtsverbindliche Zwecke (etwa Erbschaft, Scheidung oder Gericht) ist ein unabhängiges, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten erforderlich.

Wie Sie den eigentlichen Marktwert eines Grundstücks systematisch ermitteln, erläutert der Ratgeber Grundstückswert ermitteln.