Ratgeber · Bewertung
Wer eine Immobilie erbt, muss dem Finanzamt deren Wert melden — dieser steuerliche Grundbesitzwert entscheidet über die Erbschaftsteuer und ist zugleich eine wichtige Verhandlungsgrundlage. Dieser Ratgeber erklärt, wer den Wert wie ermittelt, welche Freibeträge und Befreiungen greifen und wie Sie einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen können.
Bei einer Erbschaft ist nicht der Kaufpreis von einst und auch nicht ein Wunschpreis maßgeblich, sondern der gemeine Wert der Immobilie. § 9 Abs. 2 Bewertungsgesetz (BewG) definiert ihn als den Wert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts erzielbar wäre — er entspricht damit dem Verkehrswert (Marktwert) im Sinne von § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Diesen Wert ermittelt das Finanzamt nicht durch eine Besichtigung, sondern mithilfe typisierter, gesetzlich vorgegebener Verfahren. Das Ergebnis heißt Grundbesitzwert und bildet die Grundlage für die Erbschaftsteuer. Wichtig ist das Grundverständnis: Der Grundbesitzwert ist ein nach festen Regeln berechneter Steuerwert. Er kann vom tatsächlich erzielbaren Marktpreis abweichen — nach oben wie nach unten.
Merksatz: Das Finanzamt rechnet zunächst nach Schema F. Ob dieser Rechenwert zu Ihrer konkreten Immobilie passt, ist eine zweite Frage — und Sie haben das Recht, einen niedrigeren tatsächlichen Wert nachzuweisen.
Am Anfang steht eine Pflicht, die viele Erben unterschätzen. Nach § 30 Abs. 1 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) muss jeder Erwerber den Erwerb von Todes wegen dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten ab Kenntnis vom Anfall der Erbschaft anzeigen.
Eine eigene Anzeige kann in der Praxis entfallen, wenn der Erwerb bereits auf anderem Weg amtlich bekannt wird — etwa weil er auf einem eröffneten notariellen oder gerichtlichen Testament beruht und Gerichte, Notare oder Banken ihrerseits nach § 30 Abs. 3 sowie § 33 ErbStG anzeigen. Im Zweifel ist die eigene formlose Anzeige aber der sichere Weg. Zuständig ist regelmäßig das Erbschaftsteuer-Finanzamt am letzten Wohnsitz des Erblassers.
Erst nach dieser Anzeige fordert das Finanzamt — soweit eine Immobilie zum Nachlass gehört — zur Abgabe einer Feststellungserklärung auf. Damit beginnt das eigentliche Bewertungsverfahren.
Den Grundbesitzwert stellt nicht das Erbschaftsteuer-Finanzamt selbst fest, sondern das Belegenheitsfinanzamt (Lagefinanzamt), in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Es erlässt nach § 151 Abs. 1 Nr. 1 BewG einen eigenen Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert. Dieser Wert wird für die Erbschaftsteuer bindend übernommen.
Welches Verfahren angewendet wird, richtet sich nach der Grundstücksart (§ 181 BewG). Das Gesetz sieht in § 182 BewG drei Verfahren vor:
| Verfahren | Typische Anwendung | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser (wenn Vergleichspreise vorliegen) | § 183 BewG |
| Ertragswertverfahren | Mietwohn-, Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke mit üblicher Miete | §§ 184–188 BewG |
| Sachwertverfahren | Auffangverfahren, u. a. wenn keine Vergleichspreise verfügbar sind | §§ 189–191 BewG |
Beim Boden stützen sich diese Verfahren auf den Bodenrichtwert: Unbebaute Grundstücke werden nach § 179 BewG aus Fläche × Bodenrichtwert ermittelt, und auch in das Ertrags- und Sachwertverfahren fließt der Bodenwert ein. Die Bodenrichtwerte stellen die unabhängigen Gutachterausschüsse nach §§ 192 ff. BauGB bereit.
Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurde die Grundbesitzbewertung an die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) angepasst. Die geänderten Regeln gelten für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2023 — also für Erbfälle und Schenkungen ab diesem Datum.
Die Reform betraf vor allem das Ertrags- und das Sachwertverfahren:
Praktische Folge: In vielen Regionen führen die typisierten Verfahren seither zu höheren Steuerwerten als zuvor. Gerade deshalb gewinnt die Möglichkeit, einen niedrigeren tatsächlichen Wert nachzuweisen, an Bedeutung (dazu der vorletzte Abschnitt).
Nach einer kostenlosen Anmeldung sehen Sie im Objektkompass amtliche Lagedaten zu Ihrem geerbten Objekt, darunter den Bodenrichtwert und Angaben zum Umfeld. Das ist eine gute erste Orientierung, ersetzt aber keine steuerliche Wertfeststellung. Die berechnet das Finanzamt; einen rechtsverbindlichen Wert liefert nur ein Verkehrswertgutachten.
Aus dem Grundbesitzwert wird nicht unmittelbar Steuer. Zunächst greifen persönliche Freibeträge nach § 16 ErbStG, die sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis (Steuerklasse nach § 15 ErbStG) richten:
| Erwerber | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte / eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder | 400.000 € |
| Enkel (Elternteil lebt) | 200.000 € |
| Eltern, Geschwister, Nichten/Neffen (Steuerklasse II) | 20.000 € |
| Übrige Erwerber (Steuerklasse III) | 20.000 € |
Nur der den Freibetrag übersteigende Erwerb wird besteuert; die Steuersätze staffeln sich progressiv nach § 19 ErbStG (in Steuerklasse I von 7 % bis 30 %).
Besonders wichtig bei geerbten Wohnimmobilien ist die Steuerbefreiung für das Familienheim:
Wird die Selbstnutzung innerhalb der zehn Jahre ohne zwingenden Grund (etwa Pflegebedürftigkeit) aufgegeben, entfällt die Befreiung rückwirkend. Für vermietete Wohnimmobilien gibt es keine vollständige Befreiung, aber nach § 13d ErbStG einen Bewertungsabschlag von 10 % — angesetzt werden also 90 % des Werts.
Erscheint der vom Finanzamt typisiert berechnete Grundbesitzwert zu hoch, sind Erben ihm nicht ausgeliefert. § 198 BewG eröffnet ausdrücklich die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Gelingt der Nachweis, ist dieser niedrigere Wert anzusetzen.
Das Gesetz nennt dafür drei Wege:
Letzteres ist für Erben besonders praktisch: Wird die geerbte Immobilie kurz nach dem Erbfall regulär verkauft, kann der erzielte Preis den steuerlichen Wert belegen. Ein Gutachten muss methodisch sauber nach den Regeln der ImmoWertV erstellt sein, sich auf den Bewertungsstichtag (in der Regel den Todestag) beziehen und nachvollziehbar sein — sonst kann das Finanzamt es zurückweisen.
Zu unterscheiden sind drei Ebenen: (1) die kostenlosen Objektdaten, die Sie nach Anmeldung im Objektkompass sehen — eine Orientierung, keine Preisbewertung; (2) eine kostenlose Markteinschätzung, wenn Sie verkaufen oder vermieten möchten; und (3) das kostenpflichtige, unabhängige Verkehrswertgutachten, das allein gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren Wert rechtssicher belegt.
Ein häufiges Problem: Die Immobilie ist wertvoll, aber das geerbte Geld reicht nicht, um die Erbschaftsteuer zu zahlen, ohne das Haus verkaufen zu müssen. Für diesen Fall sieht § 28 Abs. 3 ErbStG eine Stundung der Steuer vor.
Begünstigt sind insbesondere zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke sowie selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Die Steuer kann bis zu zehn Jahre gestundet werden, soweit der Erwerber sie nur durch Veräußerung des Grundstücks aufbringen könnte. Bei Erwerben von Todes wegen ist die Stundung in diesem Rahmen zinslos.
Die Stundung endet, sobald das Grundstück verschenkt oder verkauft wird oder zur Selbstnutzung übergeht, je nach Konstellation. Sie ist zu beantragen und im Einzelfall genau zu prüfen — Verwaltungspraxis und Voraussetzungen ergeben sich aus § 28 ErbStG und den Erbschaftsteuer-Richtlinien (R E 28 ErbStR).
Für die weitere Beschäftigung mit dem Wert Ihrer Immobilie finden Sie vertiefende Informationen in unseren Ratgebern zum Verkehrswert einer Immobilie, zur kostenlosen Immobilienbewertung sowie zu den Grundlagen der Grundsteuer.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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