Ratgeber · Verkaufen
Verkaufen bringt sofort Liquidität, Vermieten ein laufendes Einkommen – beide Wege haben steuerliche und rechtliche Folgen, die sich kaum rückgängig machen lassen. Dieser Ratgeber ordnet die Entscheidung sachlich und mit den maßgeblichen Paragrafen ein.
Ob Sie Ihr Haus verkaufen oder vermieten, ist selten nur eine Geldfrage. Es geht zugleich um Ihre Lebensplanung, um Aufwand und um die Bindung an eine Immobilie über viele Jahre. Vier Größen bestimmen die Entscheidung:
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Wer aber die rechtlichen und steuerlichen Weichen kennt, trifft die Entscheidung bewusster.
Am Anfang steht ein nüchterner Blick auf das Objekt selbst. Im Objektkompass sehen Eigentümer nach kostenloser Registrierung sachliche Daten zur eigenen Immobilie – etwa zur Mikrolage und zum Umfeld. Das ist keine Preisbewertung, hilft aber, Lage und Vermietbarkeit realistisch einzuordnen.
Beim Verkauf entscheidet vor allem die Spekulationsfrist über die Steuerlast. Gewinne aus dem privaten Verkauf eines Hauses gehören zu den privaten Veräußerungsgeschäften und sind grundsätzlich einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Maßgeblich sind regelmäßig die Daten der notariellen Kaufverträge.
Es gibt eine wichtige Ausnahme bei Eigennutzung (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Der Verkauf bleibt auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei, wenn das Haus
Die zweite Variante verlangt keine drei vollen Kalenderjahre: Es genügt ein zusammenhängender Eigennutzungszeitraum, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt. Für den Zeitpunkt heißt das: Wer ein vermietetes Objekt verkaufen möchte, sollte prüfen, wie nah die Zehnjahresgrenze ist – eine kurze Wartezeit kann die Steuerpflicht ganz entfallen lassen. Eine Freigrenze von 1.000 Euro pro Jahr gilt für alle privaten Veräußerungsgeschäfte zusammen (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG); wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Ob und in welcher Höhe ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie die Haltedauer und eine etwaige Eigennutzung vor dem Verkauf von einem Steuerberater prüfen. Eine ausführliche Darstellung finden Sie in unseren Beiträgen zu Spekulationssteuer und Steuern beim Hausverkauf.
Wer vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Versteuert wird nicht die Bruttomiete, sondern der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Genau hier liegen die steuerlichen Vorteile der Vermietung, denn viele Aufwendungen mindern den zu versteuernden Ertrag:
Die lineare Gebäude-AfA beträgt nach § 7 Abs. 4 EStG grundsätzlich 2 % pro Jahr (unterstellte Nutzungsdauer 50 Jahre). Für Wohngebäude, die ab dem Baujahr 2023 fertiggestellt oder angeschafft wurden, gilt eine erhöhte lineare AfA von 3 % pro Jahr (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG). Ergeben die Werbungskosten in einzelnen Jahren – etwa durch hohe Zinsen oder Erhaltungsaufwand – einen Verlust, kann dieser grundsätzlich mit anderen Einkünften verrechnet werden.
Wie sich Mieteinnahmen konkret versteuern lassen und welche Kosten absetzbar sind, vertiefen unsere Ratgeber Haus vermieten und Modernisierung steuerlich absetzen.
Vermieten ist eine langfristige rechtliche Bindung. Wer das übersieht, unterschätzt den Aufwand und überschätzt die Flexibilität. Drei Punkte sind besonders wichtig:
Kündigungsschutz und Eigenbedarf. Ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis können Sie als Vermieter nur kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben (§ 573 Abs. 1 BGB). Ein solcher Grund ist insbesondere der Eigenbedarf, wenn Sie die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts benötigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Kündigung muss begründet werden; der Mieter kann unter Umständen wegen unzumutbarer Härte widersprechen (§ 574 BGB).
Mietpreisbremse. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die das jeweilige Land per Verordnung festlegt, darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Ausnahmen bestehen unter anderem für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen (§ 556f BGB).
Sperrfrist nach Umwandlung. Wird ein Haus in Wohnungseigentum umgewandelt und eine vermietete Wohnung verkauft, kann der Erwerber wegen Eigenbedarfs frühestens nach drei Jahren kündigen; die Länder können diese Sperrfrist in angespannten Märkten auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a BGB).
Sie müssen sich nicht zwingend zwischen „leer verkaufen“ und „dauerhaft selbst vermieten“ entscheiden. Eine vermietete Immobilie lässt sich auch im vermieteten Zustand verkaufen – allerdings mit eigenen Regeln und meist mit einem Preisabschlag, weil der Käufer das bestehende Mietverhältnis übernimmt.
Kauf bricht nicht Miete. Wird vermieteter Wohnraum verkauft, tritt der Erwerber mit allen Rechten und Pflichten in das laufende Mietverhältnis ein (§ 566 Abs. 1 BGB). Der Mietvertrag bleibt unverändert bestehen; der bloße Eigentümerwechsel beendet ihn nicht.
Vorkaufsrecht des Mieters. Wurde eine Wohnung erst in Wohnungseigentum umgewandelt und soll danach an einen Dritten verkauft werden, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 1 BGB). Verkaufen Sie hingegen an einen nahen Familienangehörigen, besteht dieses Recht nicht.
Selbstgenutzte und leere Objekte erzielen am Markt oft höhere Preise als vermietete, weil mehr Käufergruppen in Frage kommen. Vermietete Objekte sprechen dagegen Kapitalanleger an. Welcher Weg sich rechnet, zeigt sich erst im Vergleich – mehr dazu im Beitrag Vermietete Immobilie verkaufen.
Die folgende Übersicht fasst die typischen Vor- und Nachteile zusammen. Sie ersetzt keine individuelle Beratung, hilft aber, die eigene Lage zu sortieren.
| Aspekt | Verkaufen | Vermieten |
|---|---|---|
| Liquidität | Einmaliger Erlös sofort verfügbar | Laufende, aber begrenzte Einnahmen |
| Steuer | Gewinn ggf. steuerpflichtig (§ 23 EStG), nach 10 Jahren oder bei Eigennutzung steuerfrei | Mieteinnahmen steuerpflichtig (§ 21 EStG), aber Werbungskosten und AfA absetzbar |
| Aufwand | Einmaliger Verkaufsprozess, danach abgeschlossen | Dauerhafte Vermieterpflichten und Verwaltung |
| Risiko | Marktrisiko nur zum Verkaufszeitpunkt | Mietausfall, Instandhaltung, Mietrecht über Jahre |
| Bindung | Keine weitere Bindung an das Objekt | Lange Bindung, Kündigung nur mit Grund (§ 573 BGB) |
Tendenziell spricht akuter Kapitalbedarf, fehlende Nähe zum Objekt oder hoher Sanierungsstau für den Verkauf. Für die Vermietung sprechen eine gute, gefragte Lage, ein bereits abgezahltes Objekt und der Wunsch nach laufendem Einkommen sowie nach langfristigem Werterhalt im Familienbesitz.
Für die Entscheidung zwischen Verkaufen und Vermieten hilft eine realistische Vorstellung vom aktuellen Wert. Dabei werden drei Dinge oft vermengt, die rechtlich und praktisch verschieden sind:
| Stufe | Was Sie erhalten | Kosten |
|---|---|---|
| Objektdaten (Objektkompass) | Sachliche Daten zu Ihrem Objekt: Mikrolage, Umfeld, Bodenrichtwert-Bezug – keine Preisbewertung | kostenlos nach Registrierung |
| Immobilienbewertung (Maklerei) | Marktorientierte Ersteinschätzung des voraussichtlichen Verkaufs- oder Mietpreises – im Verkaufs- oder Vermietfall | kostenlos, in der App |
| Verkehrswertgutachten | Unabhängiges, gerichtsfestes Wertgutachten nach anerkanntem Verfahren | kostenpflichtig |
Für eine erste Richtung reichen Objektdaten und eine marktorientierte Ersteinschätzung. Bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen oder gegenüber Behörden ist hingegen oft ein förmliches Verkehrswertgutachten erforderlich. Hintergründe zu den Eingangsgrößen finden Sie in unseren Beiträgen zum Bodenrichtwert und zur kostenlosen Immobilienbewertung.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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