Wie lange dauert der gesamte Ablauf eines Immobilienkaufs?

Vom Notartermin bis zur Eintragung im Grundbuch vergehen meist sechs bis zwölf Wochen, manchmal länger. Hinzu kommt vorab die Zwei-Wochen-Prüffrist für den Vertragsentwurf bei Verbrauchern. Die Dauer hängt davon ab, wie schnell Gemeinde, Finanzamt und Grundbuchamt die nötigen Erklärungen und Bescheinigungen liefern.

Bin ich nach der Unterschrift beim Notar schon Eigentümer?

Nein. Mit der notariellen Beurkundung ist der Kaufvertrag rechtsverbindlich, aber das Eigentum geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über (§ 873 BGB). Bis dahin sichert die Auflassungsvormerkung Ihren Anspruch. Den Besitz — also Schlüssel und Nutzung — erhalten Sie meist schon vorher mit der Kaufpreiszahlung.

Muss der Vertragsentwurf wirklich zwei Wochen vorher vorliegen?

Bei Verbrauchergeschäften ja: § 17 Abs. 2a BeurkG sieht vor, dass dem Verbraucher der Entwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung steht. Diese Frist gilt, wenn ein Unternehmer an einen Verbraucher verkauft. Unter Privatpersonen ist sie nicht zwingend, eine angemessene Prüfzeit ist aber stets ratsam.

Wer sucht den Notar aus, und ist er neutral?

Üblicherweise schlägt der Käufer den Notar vor, weil er die Kosten trägt. Der Notar ist jedoch keine Partei, sondern eine unabhängige und unparteiische Amtsperson (§ 14 BNotO). Er betreut beide Seiten gleichermaßen, belehrt sie über die Folgen und gestaltet den Vertrag ausgewogen.

Warum zahle ich den Kaufpreis nicht direkt am Notartermin?

Weil zuerst Ihre Position gesichert sein muss. Der Notar lässt die Auflassungsvormerkung eintragen, holt die Löschungsbewilligungen und den Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde ein. Erst wenn alle Voraussetzungen vorliegen, verschickt er die Fälligkeitsmitteilung. Erst diese löst Ihre Zahlungspflicht aus.

Was ist die Auflassung und wozu dient die Auflassungsvormerkung?

Die Auflassung ist die Einigung von Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang, die vor dem Notar bei gleichzeitiger Anwesenheit erklärt wird (§ 925 BGB). Sie wird meist direkt im Kaufvertrag mitbeurkundet. Die Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) ist ein Eintrag im Grundbuch, der den Anspruch des Käufers bis zur endgültigen Umschreibung absichert.

Hauskauf Ablauf bis zum Notar

Der Überblick: Vom Handschlag bis zum Eigentum

Anders als beim Kauf einer beweglichen Sache ist ein Immobilienkauf ein mehrstufiger Vorgang, der sich über mehrere Wochen zieht. Der Grund: Ein Grundstück oder eine Wohnung wechselt nicht durch bloße Einigung den Eigentümer, sondern erst durch Beurkundung, Zahlung und Eintragung im Grundbuch. Jeder dieser Schritte ist gesetzlich abgesichert und schützt beide Seiten.

Grob lässt sich der Ablauf in fünf Phasen gliedern:

Vorbereitung: Einigung über Kaufpreis und Konditionen, Notar wird beauftragt, Vertragsentwurf wird erstellt.
Prüfphase: Käufer und Verkäufer erhalten den Entwurf und haben Zeit, ihn zu prüfen (Verbraucher mindestens zwei Wochen).
Notartermin: Der Vertrag wird vorgelesen, erläutert und von beiden Seiten unterschrieben (beurkundet).
Abwicklung: Der Notar holt alle nötigen Erklärungen und Bescheinigungen ein, dann wird der Kaufpreis fällig und gezahlt.
Eigentumsübergang: Erst mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch wird dieser rechtlich Eigentümer.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen dem Notartermin (Tag der Beurkundung) und dem Eigentumsübergang (Eintragung im Grundbuch, oft Wochen später). Mit der Unterschrift beim Notar sind Sie noch nicht Eigentümer — aber rechtlich verbindlich gebunden.

Phase 1: Einigung, Notarwahl und Vertragsentwurf

Am Anfang steht die Einigung über die wesentlichen Punkte: Kaufpreis, Kaufgegenstand, Übergabetermin und gegebenenfalls mitverkauftes Inventar. Diese Einigung ist allerdings noch rechtlich unverbindlich, solange kein Notar beteiligt war.

Denn ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung. Eine mündliche Abrede oder ein privatschriftlicher Vorvertrag über den Kauf sind nichtig (§ 125 BGB), also von Anfang an unwirksam. Auch Reservierungsvereinbarungen oder Absichtserklärungen begründen in der Regel keinen durchsetzbaren Anspruch.

In der Praxis läuft die Vorbereitung so ab:

Notarwahl: Üblicherweise schlägt der Käufer den Notar vor, weil er die Kosten trägt. Der Notar ist aber keine Partei, sondern eine unabhängige und unparteiische Amtsperson (§ 14 Abs. 1 BNotO). Er betreut beide Seiten gleichermaßen.
Unterlagen: Der Notar fordert den aktuellen Grundbuchauszug, Angaben zu Belastungen und die Daten der Beteiligten an.
Entwurf: Auf dieser Grundlage erstellt der Notar den Kaufvertragsentwurf und versendet ihn an beide Seiten.

Wer wissen möchte, was im Grundbuch des Objekts steht, findet die Grundlagen unter Grundbuch verstehen und Grundbuchauszug beantragen.

Phase 2: Die Prüffrist von zwei Wochen

Bevor beurkundet wird, müssen die Beteiligten Gelegenheit haben, den Entwurf in Ruhe zu prüfen. Für Verbrauchergeschäfte ist dies sogar gesetzlich vorgeschrieben: Nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG soll dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden.

Diese Zwei-Wochen-Frist gilt, wenn auf einer Seite ein Unternehmer (etwa ein Bauträger oder gewerblicher Verkäufer) und auf der anderen Seite ein Verbraucher steht. Sie soll vor übereilten Entscheidungen schützen und Zeit geben für:

die rechtliche Prüfung des Vertrags (gegebenenfalls durch Anwalt oder Verbraucherzentrale),
die Klärung der Finanzierung mit der Bank,
Rückfragen an den Notar zu einzelnen Klauseln.

Auch bei privatem Verkauf sinnvoll

Verkaufen Privatpersonen untereinander, greift die starre Zwei-Wochen-Frist formal nicht. Dennoch empfiehlt es sich, beiden Seiten eine angemessene Prüfungsfrist einzuräumen. Ein Notartermin, der unmittelbar nach Übersendung des Entwurfs angesetzt wird, lässt keine sorgfältige Prüfung zu — und Eile ist beim Immobilienkauf selten ein guter Ratgeber.

Die Frist kann in engen Ausnahmefällen verkürzt werden, etwa wenn der Verbraucher dies ausdrücklich wünscht und der Notar dies in der Urkunde dokumentiert. Das sollte aber die Ausnahme bleiben.

Phase 3: Der Notartermin und die Beurkundung

Der eigentliche Notartermin dauert in der Regel etwa eine Stunde. Der Ablauf ist gesetzlich vorgegeben und läuft typischerweise so ab:

Identitätsprüfung: Der Notar stellt fest, wer die Beteiligten sind (Personalausweis oder Reisepass), und prüft bei Firmen die Vertretungsbefugnis.
Verlesung: Der Notar liest den gesamten Vertrag laut vor. Diese Verlesungspflicht ergibt sich aus § 13 Abs. 1 BeurkG und ist zwingend — sie kann nicht abbedungen werden. So ist sichergestellt, dass beide Seiten den Inhalt kennen.
Erläuterung und Belehrung: Während und nach der Verlesung erklärt der Notar die rechtliche Bedeutung der einzelnen Regelungen, beantwortet Fragen und weist auf Risiken hin. Änderungen können noch eingearbeitet werden.
Unterschriften: Sind alle einverstanden, unterschreiben zuerst die Beteiligten, dann der Notar. Mit der Unterschrift des Notars entsteht die öffentliche Urkunde und der Kaufvertrag wird rechtsverbindlich.

In derselben Urkunde wird in aller Regel auch die Auflassung erklärt — die dingliche Einigung von Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang. Diese muss nach § 925 Abs. 1 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Seiten vor dem Notar erklärt werden. Die Auflassung ist neben der Grundbucheintragung Voraussetzung dafür, dass das Eigentum später tatsächlich übergeht.

Phase 4: Vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung

Mit der Unterschrift ist der Kauf rechtlich besiegelt — aber noch nicht abgewickelt. Jetzt wird der Notar tätig und holt die Voraussetzungen für eine sichere Zahlung ein. Dieser Prozess dauert meist mehrere Wochen.

Auflassungsvormerkung: Der Notar veranlasst die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch zugunsten des Käufers (§ 883 BGB). Sie sichert dessen Anspruch auf Eigentumsübertragung und schützt vor einem Zweitverkauf oder neuen Belastungen durch den Verkäufer.
Lastenfreistellung: Bestehende Grundschulden des Verkäufers werden zur Löschung vorbereitet. Die kreditgebende Bank des Verkäufers erteilt dazu eine Löschungsbewilligung.
Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde: Vielen Gemeinden steht ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu (§§ 24 ff. BauGB). Der Notar holt die Erklärung ein, dass die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet (§ 28 BauGB). Erst dann ist der Weg frei.
Finanzierungsgrundschuld: Nutzt der Käufer ein Darlehen, wird in der Regel parallel eine Grundschuld zugunsten seiner Bank bestellt und eingetragen.

Sind alle vereinbarten Voraussetzungen erfüllt, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Erst sie löst die Zahlungspflicht aus — der Käufer zahlt also nicht direkt am Notartermin, sondern erst auf dieses Signal hin. Das schützt ihn davor, zu zahlen, bevor seine Position im Grundbuch gesichert ist.

Die Zahlung erfolgt heute meist direkt vom Käufer an den Verkäufer, nicht mehr über ein Notaranderkonto. Ein Treuhandkonto des Notars wird nur in besonderen Konstellationen genutzt und verursacht zusätzliche Gebühren.

Phase 5: Eigentumsübergang, Besitz und Kosten

Nach Zahlung des Kaufpreises sind noch zwei Dinge zu unterscheiden, die zeitlich auseinanderfallen: der Besitzübergang und der rechtliche Eigentumsübergang.

Besitzübergang (Nutzen und Lasten): Zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt — häufig mit vollständiger Kaufpreiszahlung — werden Übergabe und Schlüssel übergeben. Ab diesem Tag gehen Nutzen, Lasten und die Gefahr des zufälligen Untergangs auf den Käufer über. Er darf die Immobilie nutzen, muss aber auch Grundsteuer und Versicherungen tragen.

Eigentumsübergang (Grundbucheintragung): Rechtlicher Eigentümer wird der Käufer erst, wenn er als solcher im Grundbuch eingetragen ist (§ 873 Abs. 1 BGB i. V. m. § 925 BGB). Dafür braucht das Grundbuchamt unter anderem die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts: Sie wird erst erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt ist (§ 22 GrEStG). Bis die Umschreibung erfolgt ist, vergehen oft weitere Wochen.

Die Kostenverteilung ist gesetzlich und vertraglich geregelt:

Kostenart	Trägt üblicherweise	Grundlage
Notar- und Grundbuchkosten	Käufer	§ 448 Abs. 2 BGB, GNotKG
Grunderwerbsteuer	Käufer	GrEStG (Steuerschuldner i. d. R. Käufer)
Löschung alter Grundschulden	Verkäufer	Vertragliche Vereinbarung
Maklerprovision	häufig hälftig geteilt	§§ 656c, 656d BGB

Die Höhe der Notar- und Grundbuchkosten ist bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt; Details finden Sie unter Notarkosten beim Immobilienkauf und zu den Nebenkosten unter Kaufnebenkosten.

Den Ablauf kennen — und Ihr Objekt einordnen

Der Ablauf eines Immobilienkaufs ist klar strukturiert: Einigung, Prüffrist, Beurkundung, Abwicklung, Eintragung. Wer die Reihenfolge kennt, weiß, wann welche Unterlagen, Zahlungen und Erklärungen anstehen — und kann den Verkauf seiner Immobilie souverän vorbereiten.

Zur guten Vorbereitung gehört auch, das eigene Objekt zu kennen. Als Eigentümer sehen Sie im Objektkompass nach kostenloser Anmeldung Daten zu Ihrem konkreten Objekt — etwa Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeld. Diese Objektdaten sind eine reine Sachinformation und keine Preisbewertung.

Für die Frage nach dem Wert gilt eine klare Abstufung: Grundlagen wie der Bodenrichtwert und das Konzept des Verkehrswerts erklären die Begriffe. Eine kostenlose Wert-Ersteinschätzung erhalten Sie über die angeschlossene Maklerei, wenn Sie verkaufen oder vermieten möchten — siehe kostenlose Immobilienbewertung. Einen rechtssicheren, kostenpflichtigen Wert liefert dagegen ein unabhängiges Verkehrswertgutachten.

Häufige Fragen

Was Eigentümer wissen wollen

Wie lange dauert der gesamte Ablauf eines Immobilienkaufs?: Vom Notartermin bis zur Eintragung im Grundbuch vergehen meist sechs bis zwölf Wochen, manchmal länger. Hinzu kommt vorab die Zwei-Wochen-Prüffrist für den Vertragsentwurf bei Verbrauchern. Die Dauer hängt davon ab, wie schnell Gemeinde, Finanzamt und Grundbuchamt die nötigen Erklärungen und Bescheinigungen liefern.
Bin ich nach der Unterschrift beim Notar schon Eigentümer?: Nein. Mit der notariellen Beurkundung ist der Kaufvertrag rechtsverbindlich, aber das Eigentum geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über (§ 873 BGB). Bis dahin sichert die Auflassungsvormerkung Ihren Anspruch. Den Besitz — also Schlüssel und Nutzung — erhalten Sie meist schon vorher mit der Kaufpreiszahlung.
Muss der Vertragsentwurf wirklich zwei Wochen vorher vorliegen?: Bei Verbrauchergeschäften ja: § 17 Abs. 2a BeurkG sieht vor, dass dem Verbraucher der Entwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung steht. Diese Frist gilt, wenn ein Unternehmer an einen Verbraucher verkauft. Unter Privatpersonen ist sie nicht zwingend, eine angemessene Prüfzeit ist aber stets ratsam.
Wer sucht den Notar aus, und ist er neutral?: Üblicherweise schlägt der Käufer den Notar vor, weil er die Kosten trägt. Der Notar ist jedoch keine Partei, sondern eine unabhängige und unparteiische Amtsperson (§ 14 BNotO). Er betreut beide Seiten gleichermaßen, belehrt sie über die Folgen und gestaltet den Vertrag ausgewogen.
Warum zahle ich den Kaufpreis nicht direkt am Notartermin?: Weil zuerst Ihre Position gesichert sein muss. Der Notar lässt die Auflassungsvormerkung eintragen, holt die Löschungsbewilligungen und den Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde ein. Erst wenn alle Voraussetzungen vorliegen, verschickt er die Fälligkeitsmitteilung. Erst diese löst Ihre Zahlungspflicht aus.
Was ist die Auflassung und wozu dient die Auflassungsvormerkung?: Die Auflassung ist die Einigung von Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang, die vor dem Notar bei gleichzeitiger Anwesenheit erklärt wird (§ 925 BGB). Sie wird meist direkt im Kaufvertrag mitbeurkundet. Die Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) ist ein Eintrag im Grundbuch, der den Anspruch des Käufers bis zur endgültigen Umschreibung absichert.

Rechtsstand & Quellen

Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.

§ 311b BGB — Verträge über Grundstücke, Beurkundungspflicht und Heilung (Quelle)
§ 925 BGB — Auflassung; § 873 BGB — Eigentumserwerb durch Eintragung (Quelle)
Beurkundungsgesetz (BeurkG) — § 13 Verlesung, § 17 Belehrungspflicht und Zwei-Wochen-Frist (Quelle)
§ 28 BauGB — Vorkaufsrecht der Gemeinde; § 22 GrEStG — Unbedenklichkeitsbescheinigung (Quelle)
Bundesnotarkammer — Ablauf des Immobilienkaufs und Aufgaben des Notars (Quelle)

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