Ratgeber · Verkaufen
Ein Haus auf Erbpachtgrund lässt sich verkaufen – die Spielregeln sind aber andere als beim Volleigentum. Entscheidend sind die Zustimmung des Grundstückseigentümers, die Restlaufzeit und der Erbbauzins.
Der umgangssprachliche Begriff Erbpacht ist juristisch irreführend. Gemeint ist das Erbbaurecht, geregelt im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG), das die ältere Erbbaurechtsverordnung von 1919 fortführt. Nach § 1 Abs. 1 ErbbauRG ist das Erbbaurecht das „veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben“.
Praktisch heißt das: Ihnen gehört das Haus, der Grund gehört einem anderen – häufig einer Kirche, Kommune oder Stiftung. Für die Nutzung zahlen Sie einen jährlichen Erbbauzins. Das Erbbaurecht gilt als grundstücksgleiches Recht: Es wird in einem eigenen Erbbaugrundbuch geführt (§ 14 ErbbauRG) und in vieler Hinsicht wie ein Grundstück behandelt.
Wichtig für den Verkauf: Sie veräußern nicht das Grundstück, sondern Ihr Erbbaurecht samt Bauwerk. Käufer übernimmt damit auch alle Pflichten aus dem Erbbaurechtsvertrag – allen voran die Pflicht, den Erbbauzins weiterzuzahlen.
Das Erbbaurecht ist nach § 1 ErbbauRG ausdrücklich veräußerlich. Die Übertragung läuft sachenrechtlich wie bei einem Grundstück: dingliche Einigung und Eintragung im Erbbaugrundbuch (§§ 873, 925 BGB analog). Der Kaufvertrag ist notariell zu beurkunden (§ 311b Abs. 1 BGB).
Der entscheidende Unterschied liegt in der Zustimmung des Grundstückseigentümers. Nach § 5 Abs. 1 ErbbauRG kann als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart sein, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung die Zustimmung des Eigentümers benötigt. Ist eine solche Klausel vereinbart, ist eine Verfügung ohne Zustimmung unwirksam (§ 6 ErbbauRG). Diese Klausel steht in fast allen gängigen Erbbaurechtsverträgen.
Die Zustimmung darf aber nicht willkürlich verweigert werden. Nach § 7 Abs. 1 ErbbauRG können Sie die Zustimmung verlangen, wenn der mit dem Erbbaurecht verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird und die Person des Erwerbers eine ordnungsgemäße Erfüllung der Pflichten erwarten lässt. Verweigert der Eigentümer die Zustimmung ohne ausreichenden Grund, kann das Amtsgericht sie ersetzen (§ 7 Abs. 3 ErbbauRG).
Klären Sie das Zustimmungserfordernis und das Vorgehen mit dem Erbbaurechtsgeber, bevor Sie einen Kaufvertrag terminieren. Bei Kirchen und Kommunen gelten oft interne Gremien- und Genehmigungsfristen, die mehrere Wochen dauern können.
Erbbaurechte sind immer befristet – typisch sind 75 bis 99 Jahre. Mit Ablauf der vereinbarten Zeit erlischt das Recht automatisch, ohne Kündigung. Je kürzer die Restlaufzeit, desto stärker wirkt sich das auf Verkaufspreis und Verkäuflichkeit aus – aus zwei Gründen:
Vor dem Verkauf lohnt sich daher der Blick auf zwei Optionen: eine Verlängerung des Erbbaurechts mit dem Eigentümer zu verhandeln oder dem Käufer das gesetzliche Vorrecht auf Erneuerung nach § 31 ErbbauRG zu erläutern, falls es im Vertrag eingeräumt wurde. Eine verlängerte Restlaufzeit erhöht Verkäuflichkeit und Preis spürbar.
Der Erbbauzins ist die laufende Gegenleistung für die Grundstücksnutzung. Er wird üblicherweise als Reallast im Grundbuch gesichert (§ 9 ErbbauRG) und mit dem Erbbaurecht auf den Käufer übergeleitet: Wer das Erbbaurecht erwirbt, schuldet ab Übergang den Erbbauzins. Eine gesetzliche Obergrenze für die Höhe gibt es nicht; sie wird im Vertrag frei vereinbart.
Besonders wichtig ist die Wertsicherungsklausel nach § 9a ErbbauRG. Sie erlaubt, den Erbbauzins anzupassen – etwa gekoppelt an den Verbraucherpreisindex. Ein heute günstiger Zins kann über die Jahre deutlich steigen. Interessenten prüfen daher genau, in welchem Turnus und nach welcher Bezugsgröße der Zins angepasst wird.
| Aspekt | Wo geregelt | Worauf achten |
|---|---|---|
| Höhe des Erbbauzinses | Erbbaurechtsvertrag | Aktueller Betrag, letzte Anpassung |
| Sicherung im Grundbuch | § 9 ErbbauRG (Reallast) | Eintrag in Abt. II des Erbbaugrundbuchs |
| Anpassung / Wertsicherung | § 9a ErbbauRG | Index, Turnus, Verfahren |
Transparenz beim Erbbauzins schafft Vertrauen im Verkaufsgespräch. Eine schriftliche Bestätigung des aktuellen Zinses durch den Erbbaurechtsgeber gehört zu den Standardunterlagen.
Zwei Konstellationen sind zu unterscheiden. Der vertragliche Heimfall ist eine vorzeitige Rückübertragung, die der Vertrag an bestimmte Tatbestände knüpft – etwa erheblichen Zahlungsrückstand beim Erbbauzins. Davon zu trennen ist das Erlöschen durch Zeitablauf.
Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, fällt das Bauwerk dem Grundstückseigentümer zu. Im Gegenzug hat dieser nach § 27 Abs. 1 ErbbauRG eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten. Bei einem Erbbaurecht, das zu Wohnzwecken für minderbemittelte Bevölkerungsteile bestellt wurde, muss die Entschädigung nach § 27 Abs. 2 ErbbauRG mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts des Bauwerks bei Ablauf betragen – hierauf kann sich der Eigentümer nicht durch abweichende Vereinbarung berufen. Häufig vereinbaren Verträge eine solche Zwei-Drittel-Entschädigung generell.
Der Eigentümer kann die Entschädigung abwenden, indem er das Erbbaurecht vor Ablauf zu angemessenen Bedingungen verlängert; lehnt der Berechtigte ab, erlischt der Entschädigungsanspruch (§ 27 Abs. 3 ErbbauRG). Der Entschädigungsanspruch selbst ist vor Fälligkeit nicht abtretbar (§ 27 Abs. 4 ErbbauRG).
Für den Verkauf heißt das: Käufer und finanzierende Banken wollen die Heimfall- und Entschädigungsregeln des konkreten Vertrags kennen. Legen Sie diese Klauseln offen – sie sind ein zentraler Baustein der Kaufentscheidung.
Erbbaurechte stehen den Grundstücken steuerlich gleich. Nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG gelten Erbbaurechte ausdrücklich als „den Grundstücken gleichstehende Rechte“. Beim Verkauf fällt daher grundsätzlich Grunderwerbsteuer an, die in der Regel der Käufer trägt. Bemessungsgrundlage ist hier üblicherweise nicht der volle Bodenwert, sondern der kapitalisierte Erbbauzins über die Restlaufzeit – häufig führt das zu einer niedrigeren Steuer als beim Kauf von Volleigentum.
Für Sie als Verkäufer ist die Spekulationssteuer nach § 23 EStG relevant. Weil das Erbbaurecht ein grundstücksgleiches Recht ist, gilt auch hier die Zehn-Jahres-Frist: Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung mit Gewinn, kann der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig sein. Haben Sie das Haus selbst bewohnt, greift die Ausnahme für eigengenutzte Immobilien nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG. Maßgeblich ist die Nutzung des Gebäudes, nicht die dingliche Rechtsform.
Ob Grunderwerb- oder Spekulationssteuer anfällt und in welcher Höhe, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie das vor dem Verkauf durch einen Steuerberater klären – diese Seite ersetzt keine steuerliche Beratung.
Ein Verkauf auf Erbbaurecht steht und fällt mit guter Dokumentation. Halten Sie diese Unterlagen bereit:
Bevor es um einen Preis geht, hilft ein klarer Blick auf die Fakten Ihres Objekts. Im Objektkompass sehen Sie nach kostenloser Anmeldung Daten zu Ihrer Immobilie – etwa Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeld. Das ordnet die Lage ein, ist aber ausdrücklich keine Preisbewertung.
Für die eigentliche Wertfrage gibt es zwei getrennte Wege: Wenn Sie verkaufen wollen, erhalten Sie über die angeschlossene Maklerei eine kostenlose Ersteinschätzung direkt in der App, die die Besonderheiten des Erbbaurechts – Restlaufzeit, Erbbauzins, Heimfall – berücksichtigt. Eine rechtssichere, unabhängige Bewertung – etwa für Erbschaft, Scheidung oder eine Erbbauzinsanpassung – liefert dagegen ein kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen oder des Gutachterausschusses.
Vertiefend hilfreich: unsere Erläuterungen zum Bodenrichtwert, zur kostenlosen Immobilienbewertung und zu den Grundlagen der Grundsteuer.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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