Haus vermieten: Was Eigentümer beachten müssen

Vor der Vermietung: Zustand, Unterlagen und Lagekenntnis

Die Vermietung eines Hauses beginnt lange vor dem ersten Besichtigungstermin. Sie sollten den baulichen Zustand kennen, die nötigen Unterlagen zusammenstellen und eine realistische Vorstellung von der ortsüblichen Miete entwickeln. Als Vermieter schulden Sie die Überlassung des Hauses in vertragsgemäßem Zustand und die Erhaltung dieses Zustands während der Mietzeit (§ 535 Abs. 1 BGB).

Beim Einfamilienhaus kommen Punkte hinzu, die bei einer Wohnung keine Rolle spielen: Heizungsanlage, Dach, Garten, Außenanlagen, Zufahrt und gegebenenfalls eine eigene Klär- oder Hausanlage. Klären Sie vorab, wer künftig Gartenpflege, Streu- und Räumdienst sowie Kleinwartung übernimmt, und halten Sie dies im Mietvertrag fest. Zur Pflichtausstattung gehört in allen Bundesländern der Rauchwarnmelder; die Einbaupflicht ergibt sich aus den jeweiligen Landesbauordnungen und liegt regelmäßig beim Eigentümer.

Für eine fundierte Einschätzung von Lage und Umfeld Ihres Hauses können Sie nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass die hinterlegten Daten zu Ihrer eigenen Immobilie einsehen – etwa zur Mikrolage, zum Umfeld und zur Anbindung. Diese Objektdaten sind eine reine Informationsgrundlage und ersetzen keine Mietpreisbewertung.

Energieausweis und Pflichtangaben in der Anzeige

Für die Vermietung benötigen Sie einen gültigen Energieausweis. Schalten Sie eine kommerzielle Immobilienanzeige, sind bestimmte Pflichtangaben vorgeschrieben (§ 87 GEG). Anzugeben sind:

• Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis),
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch,
• die wesentlichen Energieträger für die Heizung,
• das Baujahr des Gebäudes und
• die Energieeffizienzklasse.

Den Energieausweis müssen Sie dem Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsabschluss aushändigen (§ 80 GEG). Werden die Pflichtangaben unterlassen, droht eine Ordnungswidrigkeit, die nach § 108 GEG mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden kann.

Mieter finden und auswählen: Selbstauskunft und Datenschutz

Bei der Mieterauswahl dürfen Sie nur Daten erheben, die für die Entscheidung über das Mietverhältnis tatsächlich erforderlich sind. Das folgt aus dem Grundsatz der Datenminimierung der Datenschutz-Grundverordnung. Eine Selbstauskunft ist zulässig, muss sich aber auf mietrelevante Angaben beschränken.

Üblicherweise zulässig sind Fragen zu:

• Identität (Name, aktuelle Anschrift),
• Einkommen und Beschäftigungsverhältnis,
• Zahl der einziehenden Personen,
• Mietrelevantem wie Haustierhaltung in größerem Umfang.

Unzulässig sind regelmäßig Fragen zu Religion, Familienplanung, Schwangerschaft, Parteizugehörigkeit oder Vorstrafen ohne Mietbezug. Eine Bonitätsauskunft (etwa SCHUFA) kann zur Prüfung der Zahlungsfähigkeit zulässig sein, ist aber nicht in jeder Phase und nicht uneingeschränkt zu verlangen. Bei einem Einfamilienhaus mit entsprechend höherer Miete kommt der Zahlungsfähigkeit besondere Bedeutung zu.

Der Mietvertrag: Form, Befristung und Mietart

Ein Wohnraummietvertrag ist grundsätzlich formfrei – ein schriftlicher Vertrag ist aus Beweisgründen jedoch dringend zu empfehlen. Bei Verträgen mit fester Laufzeit von mehr als einem Jahr greift das Schriftformerfordernis: Wird es nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB).

Eine echte Befristung (Zeitmietvertrag) ist nur mit einem gesetzlich anerkannten Grund möglich – etwa späterem Eigenbedarf oder geplanten baulichen Maßnahmen – und der Grund muss bei Vertragsschluss schriftlich genannt werden (§ 575 BGB). Ohne wirksamen Befristungsgrund läuft der Vertrag unbefristet. Gerade bei einem Haus, das Sie später selbst nutzen oder veräußern wollen, ist die saubere Gestaltung dieser Frage wichtig.

Bei der Mietart haben Sie mehrere Möglichkeiten:

Bei Staffel- und Indexmiete sind weitere Mieterhöhungen während der Laufzeit grundsätzlich ausgeschlossen. Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind nur innerhalb der Grenzen der AGB-Kontrolle wirksam: Starre Fristenpläne oder die Übertragung auf den Mieter bei unrenoviert übergebenem Haus ohne Ausgleich sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig unwirksam. Kleinreparaturklauseln müssen eine angemessene Obergrenze je Einzelfall und eine Jahresobergrenze enthalten. Eine vollständige Übertragung der Instandhaltung von Dach, Heizung oder Fassade auf den Mieter ist unzulässig.

Mietpreisbremse, Kaution und Nebenkosten richtig regeln

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die per Landesverordnung ausgewiesen sind, darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Die Verordnungsermächtigung wurde 2025 durch Bundesgesetz bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Ein Einfamilienhaus ist Wohnraum und damit nicht generell von der Mietpreisbremse ausgenommen – entscheidend ist allein, ob das Haus in einem ausgewiesenen Gebiet liegt und ob ein Ausnahmetatbestand greift.

Ausnahmen regelt § 556f BGB: Die Bremse gilt insbesondere nicht für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie nach umfassender Modernisierung. Wollen Sie sich auf eine Ausnahme oder eine höhere Vormiete berufen, müssen Sie den Mieter darüber unaufgefordert vor Vertragsschluss in Textform informieren (§ 556g BGB).

Für die Kaution gilt § 551 BGB:

• höchstens drei Nettokaltmieten,
• Zahlung in drei gleichen Monatsraten zulässig, erste Rate zu Mietbeginn,
• insolvenzfeste Anlage getrennt vom eigenen Vermögen, üblich verzinst; die Zinsen stehen dem Mieter zu.

Betriebskosten dürfen Sie nur umlegen, wenn dies im Vertrag vereinbart ist und es sich um Kosten nach der Betriebskostenverordnung handelt. Bei einem Haus betrifft das typischerweise Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Schornsteinfeger sowie Garten- und Wegepflege. Die Grundsteuer ist ausdrücklich umlagefähig (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Über Vorauszahlungen müssen Sie jährlich abrechnen; die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Versäumen Sie diese Frist, können Sie Nachforderungen regelmäßig nicht mehr durchsetzen.

Übergabe, Anmeldung und laufende Pflichten

Bei der Übergabe sollten Sie ein Übergabeprotokoll mit allen Zählerständen (Strom, Gas, Wasser, gegebenenfalls Öltank) und dem Zustand von Haus und Außenanlagen anfertigen und von beiden Seiten unterschreiben lassen. Halten Sie auch die übergebenen Schlüssel für Haustür, Nebeneingänge, Garage und Briefkasten fest. Das schützt Sie und den Mieter bei späteren Streitfragen zur Rückgabe.

Als Wohnungsgeber sind Sie verpflichtet, dem Mieter eine Wohnungsgeberbestätigung auszustellen (§ 19 BMG). Der Mieter benötigt sie für die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt, die innerhalb von zwei Wochen nach Einzug zu erfolgen hat. Ein Verstoß gegen die Mitwirkungspflichten kann als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld geahndet werden.

Während des Mietverhältnisses können Sie die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist; die Begründung erfolgt in Textform mit Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten (§ 558 BGB). Die Kappungsgrenze liegt bei 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Märkten per Landesverordnung gesenkt auf 15 Prozent. Nach einer Modernisierung dürfen Sie 8 Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen (§ 559 BGB), begrenzt auf 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren (2 Euro bei Ausgangsmieten unter 7 Euro je Quadratmeter).

Ihre Kündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer (§ 573c BGB): drei Monate bis zu fünf Jahren, sechs Monate ab über fünf Jahren, neun Monate ab über acht Jahren. Eine ordentliche Kündigung setzt ein berechtigtes Interesse voraus, etwa Eigenbedarf (§ 573 BGB). Der Eigenbedarf muss konkret und nachvollziehbar dargelegt werden; ein vorgeschobener Eigenbedarf ist unzulässig und der Mieter kann der Kündigung unter Härtegründen widersprechen (§ 574 BGB).

Steuern: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Mieteinnahmen aus einem privat vermieteten Haus zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und sind in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung anzugeben. Von den Einnahmen können Sie Ihre Werbungskosten abziehen, also Aufwendungen zur Erzielung der Mieteinnahmen – etwa Schuldzinsen, Grundsteuer, Verwaltung, Versicherungen und Erhaltungsaufwand (§ 9 EStG).

Ein wesentlicher Posten ist die Gebäudeabschreibung (AfA) nach § 7 EStG. Die linearen Sätze für Wohngebäude:

Bemessungsgrundlage sind die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten; der Anteil für Grund und Boden ist nicht abschreibbar und herauszurechnen. Beachten Sie außerdem die Trennung von sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und über die AfA zu verteilenden Herstellungskosten.