Ratgeber · Verkaufen
Wer ein Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeimmobilie verkauft, verkauft kein Eigenheim, sondern einen Ertrag. Der Wert bemisst sich an der Miete, nicht am Gefühl — und Steuern, Mieterrechte und Vertragsform folgen eigenen Regeln. Dieser Ratgeber ordnet die wichtigsten Punkte sachlich ein.
Ein Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeimmobilie wird selten von jemandem gekauft, der dort selbst einziehen will. Käufer sind in aller Regel Kapitalanleger. Für sie zählt nicht, wie schön die Fassade ist, sondern welchen Ertrag das Objekt jährlich abwirft und wie sicher dieser Ertrag fließt. Das verschiebt den ganzen Verkauf: Der Preis ergibt sich aus Miete, Bewirtschaftungskosten und Lage — nicht aus Vergleichspreisen für Eigenheime in der Nachbarschaft.
Drei Dinge unterscheiden den Verkauf eines Renditeobjekts spürbar vom Verkauf eines selbstgenutzten Hauses:
Bevor Sie über einen Preis nachdenken, lohnt ein nüchterner Blick auf die Rahmendaten Ihres Objekts: Lage, Mikrolage, Umfeld und der amtliche Bodenrichtwert des Grundstücks. Nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass sehen Sie solche Daten zu Ihrer eigenen Immobilie gebündelt — eine sachliche Grundlage, noch bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Die rechtliche Grundlage jeder Wertermittlung in Deutschland ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021). Sie kennt drei Verfahren: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien steht das Ertragswertverfahren im Vordergrund (§§ 27 ff. ImmoWertV), weil diese Objekte ihren Wert vor allem aus laufenden Mieteinnahmen beziehen.
Vereinfacht läuft die Ertragswertermittlung in vier Schritten ab:
| Schritt | Größe | Erläuterung |
|---|---|---|
| 1 | Jahresrohertrag | marktüblich erzielbare Jahresnettokaltmiete des gesamten Objekts |
| 2 | − Bewirtschaftungskosten | nicht umlagefähige Kosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis (§ 32 ImmoWertV) |
| 3 | − Bodenwertverzinsung | Verzinsung des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz (§ 21 ImmoWertV) |
| 4 | × Vervielfältiger + Bodenwert | Kapitalisierung des Gebäude-Reinertrags zuzüglich Bodenwert ergibt den Ertragswert |
Der Vervielfältiger (Barwertfaktor) hängt vom Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes ab. Den Liegenschaftszins leiten die örtlichen Gutachterausschüsse aus tatsächlichen Kaufpreisen ab — er ist deshalb von Lage und Objektart abhängig.
In der Praxis wird der Preis von Mietshäusern häufig als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete ausgedrückt — der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt):
Diese Faktoren schwanken stark nach Lage, Zustand und Marktphase — von einstelligen Faktoren in strukturschwachen Regionen bis weit über 25 in gefragten Großstadtlagen. Es handelt sich um Marktbeobachtung, nicht um gesetzlich festgelegte Werte; konkrete Spannen nennen wir hier bewusst nur als Orientierung, weil sie sich von Ort zu Ort und von Jahr zu Jahr verschieben.
Halten Sie die drei Ebenen sauber auseinander: kostenlose Objektdaten (Lage, Umfeld, Bodenrichtwert) zu Ihrer Immobilie sehen Sie nach Anmeldung im Objektkompass — das ist noch keine Preisbewertung. Eine konkrete Immobilienbewertung erhalten Sie im Verkaufsfall als kostenlose Makler-Ersteinschätzung in der App. Ein unabhängiges, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten ist die dritte, formellste Stufe.
Ein Mehrfamilienhaus verkaufen Sie fast immer im vermieteten Zustand. Der zentrale Grundsatz lautet „Kauf bricht nicht Miete“: Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter verkauft, tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in das bestehende Mietverhältnis ein (§ 566 Abs. 1 BGB). Der Käufer wird also neuer Vermieter — mit allen laufenden Verträgen, Mieten und Fristen. Auch die Mietkautionen gehen auf ihn über (§ 566a BGB).
Für Gewerbemietverhältnisse gilt § 566 BGB über § 578 BGB sinngemäß: Auch Gewerbemietverträge laufen mit dem neuen Eigentümer weiter. Einzelheiten zu solchen Verträgen finden Sie unter Gewerbemietvertrag.
Entscheidend ist, was Sie verkaufen:
Zusätzlich greift nach einer Umwandlung eine Sperrfrist: Der Erwerber kann sich in den ersten drei Jahren nach Veräußerung nicht auf Eigenbedarf oder eine Verwertungskündigung berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB).
Der bloße Verkauf ist kein Kündigungsgrund. Eine ordentliche Kündigung setzt stets ein berechtigtes Interesse voraus (§ 573 Abs. 1 BGB). Wer ein vermietetes Objekt „leer“ andienen möchte, kann den Auszug nicht erzwingen — das gehört in die ehrliche Kommunikation mit Käufern.
Mehr zum Verkauf vermieteter Objekte lesen Sie unter vermietete Immobilie verkaufen.
Bei Renditeobjekten ist der steuerliche Blick besonders wichtig, denn die für Selbstnutzer geltenden Ausnahmen greifen hier in der Regel nicht.
Verkaufen Sie eine privat gehaltene Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung mit Gewinn, liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge bei An- und Verkauf. Bei einem durchgehend vermieteten Mehrfamilienhaus ist die Befreiung für selbstgenutztes Wohneigentum nicht erfüllt — nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist ist der Gewinn steuerfrei, davor grundsätzlich zu versteuern. Eine geltend gemachte Abschreibung (AfA, § 7 EStG) mindert die fortgeführten Anschaffungskosten und erhöht innerhalb der Frist den steuerpflichtigen Gewinn.
Wer mehrere Objekte kauft und in kurzer Zeit wieder verkauft, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel. Die von der Rechtsprechung entwickelte Drei-Objekt-Grenze besagt vereinfacht: Werden innerhalb von rund fünf Jahren mehr als drei Objekte mit Wiederholungs- und Gewinnabsicht veräußert, spricht vieles für eine gewerbliche Tätigkeit (§ 15 EStG). Folge wäre, dass nicht § 23 EStG, sondern die Regeln über Einkünfte aus Gewerbebetrieb gelten — einschließlich Gewerbesteuer und unabhängig von der Zehn-Jahres-Frist.
Die Drei-Objekt-Grenze ist keine starre Gesetzesnorm, sondern eine Typisierungsregel des Bundesfinanzhofs. Entscheidend ist stets das Gesamtbild (Haltedauer, Finanzierung, Wiederholungsabsicht). Bei mehreren Verkäufen sollten Sie Ihren Fall vorab mit einem Steuerberater klären — dieser Ratgeber ersetzt keine steuerliche Beratung.
Zwei weitere Steuern sind bei größeren Objekten zu bedenken — die Umsatzsteuer auf der Verkäuferseite und die Grunderwerbsteuer beim Käufer.
Die Lieferung eines Grundstücks ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 9 Buchst. a UStG), weil sie der Grunderwerbsteuer unterliegt. Verkauft ein Unternehmer eine Gewerbeimmobilie an einen anderen Unternehmer, kann er aber zur Umsatzsteuer optieren (§ 9 UStG) — das kann sinnvoll sein, um den Vorsteuerabzug aus früheren Sanierungen zu erhalten.
Wird ein vermietetes Objekt einschließlich der laufenden Mietverträge an einen Erwerber übertragen, der die Vermietung fortführt, liegt häufig eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor (§ 1 Abs. 1a UStG). Diese ist nicht steuerbar; der Käufer tritt in die umsatzsteuerliche Stellung des Verkäufers ein.
Die Grunderwerbsteuer zahlt regelmäßig der Käufer; ihre Höhe legen die Länder fest (§ 11 GrEStG). Stand 2026:
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Bayern, Sachsen-Anhalt* | 3,5 % |
| Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Thüringen | 5,0 % |
| Hamburg, Sachsen | 5,5 % |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5 % |
Sachsen-Anhalt liegt bei 5,0 %; Bayern bei 3,5 %. Sätze ändern sich gelegentlich — prüfen Sie vor Vertragsschluss den aktuellen Stand Ihres Bundeslandes. Eine fortlaufende Übersicht finden Sie unter Grunderwerbsteuer nach Bundesländern.
Größere Objekte werden teils nicht direkt (Asset Deal), sondern über den Verkauf der Anteile einer Objektgesellschaft (Share Deal) übertragen. Seit der Reform vom 1. Juli 2021 löst bereits die Übertragung von 90 % der Anteile (zuvor 95 %) Grunderwerbsteuer aus; die maßgeblichen Haltefristen wurden auf zehn Jahre verlängert (§ 1 Abs. 2a, 2b, 3, 3a GrEStG). Share Deals sind komplex und gestaltungsanfällig — sie gehören in die Hand spezialisierter Berater.
Auch beim Renditeobjekt gilt: Ohne notarielle Beurkundung kein wirksamer Verkauf. Ein Vertrag über die Übertragung von Grundeigentum bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB); ohne sie ist der Vertrag nichtig, und das Grundbuch wird nicht umgeschrieben.
Für Wohn- wie für Nichtwohngebäude ist beim Verkauf ein Energieausweis erforderlich. Er muss Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung unverzüglich vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden (§ 80 GEG). Pflichtangaben aus dem Ausweis gehören bereits in jede Verkaufsanzeige (§ 87 GEG). Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten mit Bußgeldern bis zu 10.000 Euro (§ 108 GEG).
Käufer eines Renditeobjekts prüfen vor allem den Ertrag und seine Belastbarkeit. Sinnvoll ist eine vollständige Mappe mit:
Bei Renditeobjekten gilt die für Verbraucher beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern vorgeschriebene hälftige Teilung der Maklerkosten (§§ 656c, 656d BGB) nicht. Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte zählen als Anlageobjekte; hier ist die Provision frei verhandelbar (§§ 652 ff. BGB).
Je sauberer die Unterlagen, desto belastbarer die Bewertung und desto reibungsloser die Prüfung durch den Käufer. Eine geordnete Mappe ist beim Renditeobjekt einer der wirksamsten Hebel für einen ruhigen Verkauf.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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