Modernisierung und Erhaltung steuerlich absetzen bei Vermietung

Warum die Zuordnung über Ihre Steuerlast entscheidet

Bei vermieteten Immobilien gilt der Grundsatz: Aufwendungen, die durch die Vermietung veranlasst sind, sind Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG in Verbindung mit § 9 EStG). Die spannende Frage ist nicht ob, sondern wann Sie diese Kosten absetzen können.

Das deutsche Steuerrecht unterscheidet zwei Wege:

• Erhaltungsaufwand – sofort in voller Höhe im Jahr der Zahlung abziehbar (Abflussprinzip, § 11 EStG).
• Herstellungskosten (einschließlich anschaffungsnaher Herstellungskosten) – nur verteilt über die Abschreibung für Abnutzung (AfA) nach § 7 EStG über viele Jahre.

Der Unterschied ist erheblich: 30.000 Euro Erhaltungsaufwand mindern Ihr zu versteuerndes Einkommen im Jahr der Zahlung; dieselbe Summe als Herstellungskosten reduziert es bei einem AfA-Satz von 2 Prozent nur um 600 Euro pro Jahr. Die korrekte Einordnung jeder Maßnahme ist deshalb der Kern dieses Themas.

Erhaltungsaufwand: sofort abziehbar

Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn etwas bereits Vorhandenes erneuert, repariert oder instand gehalten wird, ohne dass der Gebrauchswert des Gebäudes wesentlich steigt oder die Nutzungsdauer wesentlich verlängert wird. Es geht um die Erhaltung der Substanz im bisherigen Standard.

Typische Beispiele, die regelmäßig Erhaltungsaufwand sind:

• Austausch von Fenstern gegen gleichwertige neue Fenster
• Erneuerung einer Heizungsanlage durch eine vergleichbare Anlage
• Reparatur des Dachs, Streichen der Fassade
• Schönheitsreparaturen: Tapezieren, Streichen, neue Bodenbeläge in üblichem Standard
• Erneuerung von Bad oder Küche, ohne den Wohnungsstandard insgesamt zu heben

Diese Kosten ziehen Sie grundsätzlich im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten in der Anlage V ab. Auch der reine Ersatz moderner Technik (etwa eine neue, aber technisch gleichwertige Therme) bleibt Erhaltungsaufwand, selbst wenn die neue Anlage zwangsläufig etwas effizienter ist — denn der technische Fortschritt allein begründet noch keine Standardhebung.

Herstellungskosten: nur über die Abschreibung

Herstellungskosten entstehen, wenn etwas Neues geschaffen, das Gebäude erweitert oder über seinen ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert wird (Definition aus § 255 Abs. 2 HGB). Solche Aufwendungen erhöhen die Bemessungsgrundlage des Gebäudes und werden nur über die AfA abgeschrieben.

Drei Fallgruppen führen zu Herstellungskosten:

• Erweiterung: Anbau, Aufstockung, Dachgeschossausbau zu neuem Wohnraum, erstmaliger Balkonanbau — das Gebäude wird vergrößert.
• Substanzvermehrung: erstmaliges Schaffen von Bauteilen, die vorher nicht vorhanden waren.
• Wesentliche Verbesserung (Standardhebung): Der Wohnstandard wird in mehreren Bereichen deutlich angehoben.

Für die Standardhebung hat die Finanzverwaltung im BMF-Schreiben vom 18.07.2003 ein praxistaugliches Kriterium festgelegt: Maßgeblich sind die vier zentralen Ausstattungsbereiche Heizung, Sanitär (Bad/WC), Elektroinstallation und Fenster. Werden mindestens drei dieser vier Bereiche in engem zeitlichem Zusammenhang auf ein deutlich höheres Niveau gebracht — etwa von einfachem auf mittleren oder von mittlerem auf gehobenen Standard —, liegt regelmäßig eine wesentliche Verbesserung und damit Herstellungsaufwand vor.

Die 15-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren

Die wichtigste Falle für Käufer regelt § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: die anschaffungsnahen Herstellungskosten. Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sämtliche dieser Aufwendungen rückwirkend als Herstellungskosten — und sind nur noch über die AfA absetzbar.

So funktioniert die Prüfung:

• Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Grund und Boden. Den Bodenanteil können Sie über den Bodenrichtwert abgrenzen.
• Die Drei-Jahres-Frist beginnt mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht mit dem Notartermin.
• Gerechnet wird mit den Nettobeträgen (ohne Umsatzsteuer).
• Wird die Grenze auch nur um einen Euro überschritten, kippt der gesamte Aufwand der drei Jahre in die Herstellungskosten.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel:

Nicht in die 15-Prozent-Grenze einbezogen werden nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG: Aufwendungen für Erweiterungen (die sind ohnehin Herstellungskosten) sowie Aufwendungen für jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten wie Heizungswartung, Schornsteinfeger oder Dachrinnenreinigung.

AfA: So wirken Herstellungskosten über die Jahre

Werden Aufwendungen als (anschaffungsnahe) Herstellungskosten eingeordnet, erhöhen sie die Bemessungsgrundlage des Gebäudes und werden mit dem für das Gebäude geltenden AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 EStG abgeschrieben. Welcher Satz gilt, hängt vom Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes ab:

Praktische Folge: Anschaffungsnahe Herstellungskosten von beispielsweise 40.000 Euro bei einem Altbau mindern Ihr zu versteuerndes Einkommen nur um 800 Euro pro Jahr (2 Prozent). Deshalb lohnt sich die sorgfältige Planung in den ersten drei Jahren besonders.

Größeren Erhaltungsaufwand auf mehrere Jahre verteilen

Fällt nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist ein großer Erhaltungsaufwand auf einmal an, droht eine ungünstige Steuerwirkung: Liegen die Kosten über Ihren Mieteinnahmen, verpufft ein Teil des Abzugs womöglich wirkungslos. Hier hilft ein Wahlrecht aus § 82b EStDV.

Danach dürfen Sie größere Erhaltungsaufwendungen gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen, statt sie sofort in voller Höhe abzuziehen. Voraussetzungen:

• Das Gebäude gehört nicht zu einem Betriebsvermögen (also Privatvermögen, Einkünfte aus § 21 EStG).
• Es dient überwiegend Wohnzwecken — die Wohnfläche macht mehr als die Hälfte der Nutzfläche aus.
• Es handelt sich um Erhaltungsaufwand, nicht um Herstellungskosten.

Die Verteilung glättet die Steuerprogression: Statt eines hohen Abzugs in einem Jahr mit geringer Wirkung verteilen Sie die Kosten auf mehrere Jahre und nutzen so Ihre Mieteinnahmen besser aus. Verkaufen Sie das Objekt während des Verteilungszeitraums, ist der noch nicht abgesetzte Rest im Jahr des Verkaufs vollständig abzuziehen.

Energetische Sanierung und Sonderfälle

Bei energetischen Maßnahmen — Dämmung, neue Fenster, moderne Heizung — ist die Behandlung bei Vermietung anders als beim selbst genutzten Eigenheim:

• Vermietete Immobilie: Energetische Aufwendungen folgen den allgemeinen Regeln — sie sind entweder Erhaltungsaufwand (sofort abziehbar), Herstellungskosten (AfA) oder fallen unter die 15-Prozent-Grenze. Eine spezielle Förderung gibt es steuerlich nicht; dafür ist der volle Werbungskostenabzug oft attraktiver.
• Selbst genutztes Wohneigentum: Hier greift § 35c EStG. Für begünstigte energetische Maßnahmen gibt es eine Steuerermäßigung von insgesamt 20 Prozent der Kosten, verteilt über drei Jahre (7 % / 7 % / 6 %), höchstens 40.000 Euro je Objekt. Diese Vorschrift gilt ausdrücklich nicht für vermietete Objekte.

Bei gemischt genutzten Gebäuden ist aufzuteilen: § 35c EStG auf den selbst genutzten Teil, Werbungskosten beziehungsweise AfA auf den vermieteten Teil.

Damit Sie Ihr Objekt von Anfang an richtig einordnen können, hilft eine solide Datengrundlage zur Immobilie. Nach kostenloser Anmeldung sehen Sie im Objektkompass Daten zu Ihrem eigenen Objekt — etwa zum Bodenrichtwert, der für die Abgrenzung des Gebäudeanteils von Grund und Boden bei der 15-Prozent-Grenze nützlich ist. Eine konkrete steuerliche Beratung ersetzt das nicht; bei größeren Maßnahmen sollten Sie eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater einbeziehen.