Ratgeber · Verkaufen
Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie Ihre Immobilie vollständig und mieten sie anschließend zurück, um wohnen zu bleiben. Das klingt nach dem Besten aus zwei Welten – ist juristisch aber anspruchsvoller, als die Werbung verspricht. Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage mit Paragrafen und vergleicht das Modell nüchtern mit dem klassischen Verkauf.
Der Rückmietverkauf (auch „Verkauf mit Rückmiete“ oder „Sale and Rent Back“) verbindet zwei getrennte Rechtsgeschäfte. Zuerst verkaufen Sie als Eigentümerin oder Eigentümer Ihre Immobilie vollständig – nicht nur einen Anteil – an einen Käufer oder ein spezialisiertes Unternehmen. Sie erhalten dafür den Kaufpreis als Einmalbetrag. Anschließend schließen Sie mit demselben Käufer, der nun Eigentümer und Vermieter ist, einen Mietvertrag über genau diese Wohnung oder dieses Haus ab. Sie wohnen also weiter – aber als Mieter, nicht mehr als Eigentümer.
Rechtlich liegen damit zwei Verträge vor: ein Kaufvertrag nach § 433 BGB und ein Wohnraummietvertrag nach § 535 BGB. Das Modell richtet sich vor allem an ältere Eigentümer, die gebundenes Vermögen in Liquidität verwandeln, das Haus aber nicht verlassen möchten – etwa zur Aufstockung der Rente, für Pflege oder zur Unterstützung der Familie.
Der entscheidende Unterschied zu anderen Modellen: Beim Rückmietverkauf geben Sie Ihr Eigentum endgültig und vollständig ab. Ihre Sicherheit, wohnen zu bleiben, beruht danach allein auf dem Mietvertrag – also auf einer schuldrechtlichen Position, nicht auf einem dinglichen Recht im Grundbuch. Das ist der Kern, an dem sich Chancen und Risiken entscheiden.
Der Ablauf folgt zwei aufeinander abgestimmten Schritten, die in der Praxis meist gleichzeitig vorbereitet werden.
Der Verkauf Ihrer Immobilie ist ein gewöhnlicher Grundstückskaufvertrag. Wie jedes Grundstücksgeschäft muss er nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden; ohne diese Form ist er nichtig. Das Eigentum geht durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch auf den Käufer über (§§ 873, 925 BGB). Der Notar belehrt dabei neutral über die Rechtsfolgen (§ 17 BeurkG) – er ist jedoch nicht Ihr Interessenvertreter und prüft weder die Angemessenheit des Kaufpreises noch die wirtschaftliche Klugheit des Geschäfts.
Parallel schließen Sie mit dem Erwerber einen Wohnraummietvertrag. Dieser ist formfrei, sollte aber schriftlich abgefasst sein. Häufig wird er unbefristet und „lebenslang“ ausgestaltet, oft mit einem vertraglichen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung. Der Mietvertrag begründet Ihre Pflicht, Miete zu zahlen, und das Recht, die Wohnung zu nutzen.
Wie viel ein vollständiger Verkauf Ihrer Immobilie realistisch einbringt, hängt stark von Lage, Zustand und Marktumfeld ab. Nach einer kostenlosen Anmeldung im Objektkompass sehen Sie kostenlose Objektdaten zu Ihrem eigenen Haus – etwa Bodenrichtwert und Mikrolage. Das ist eine Datengrundlage, noch keine Preisbewertung.
Der ehrlichste Maßstab für den Rückmietverkauf ist der ganz normale Verkauf am freien Markt. Beide enden mit dem vollständigen Verlust des Eigentums – der Unterschied liegt im Preis, im Wohnen danach und in der Sicherheit.
| Merkmal | Rückmietverkauf | Klassischer Verkauf |
|---|---|---|
| Eigentum | geht vollständig über | geht vollständig über |
| Kaufpreis | häufig mit Abschlag zum Marktwert | marktüblicher Höchstpreis bei gutem Verkauf |
| Wohnen danach | als Mieter in derselben Immobilie | Auszug, neue Wohnung nötig |
| Laufende Kosten | Miete (ggf. mit Erhöhungen) | Miete für neue Wohnung |
| Wohnsicherheit | schuldrechtlich (Mietvertrag) | entfällt (Sie ziehen aus) |
Der zentrale Punkt: Beim Rückmietverkauf zahlen Sie für die Bequemlichkeit, nicht umziehen zu müssen, in der Regel mit einem Preisabschlag auf den Marktwert – und tragen anschließend ein dauerhaftes Mietrisiko. Wer ohnehin im Haus wohnen bleiben möchte und keinen anderen Wohnraum benötigt, sollte daher genau rechnen, ob der Abschlag und die spätere Miete günstiger sind als ein freier Verkauf mit anschließender Mietwohnung – oder als Modelle mit dinglich gesichertem Wohnrecht (siehe unten).
Ob ein Rückmietverkauf oder ein klassischer Verkauf wirtschaftlich besser passt, lässt sich seriös erst beurteilen, wenn der ungefähre Wert Ihrer Immobilie auf dem Tisch liegt. Im Verkaufsfall erhalten Sie über den Objektkompass eine kostenlose Makler-Ersteinschätzung direkt in der App.
Anbieter werben oft mit „lebenslang wohnen bleiben“. Rechtlich ist Ihre Position aber zunächst die eines normalen Mieters – mit den Schutzmechanismen des Mietrechts, aber auch deren Grenzen.
Ein Mietvertrag wirkt grundsätzlich nur zwischen den Parteien. In bestimmten Krisenfällen kann selbst ein vereinbarter Kündigungsausschluss durchbrochen werden:
Echten, krisenfesten Schutz bietet erst ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB oder ein Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB, eingetragen im Grundbuch. Solche dinglichen Rechte wirken auch gegenüber Erwerbern aus einer Zwangsversteigerung. Ein reiner Rückmietverkauf sieht das meist nicht vor – prüfen Sie, ob eine Grundbuchsicherung Ihres Wohnens vereinbart werden kann.
Die Verbraucherzentrale bewertet den Verkauf mit Rückmietung kritisch und nennt mehrere typische Schwachstellen.
Empfehlung der Verbraucherzentrale: Lassen Sie den Marktwert vor Abschluss durch eine neutrale Stelle ermitteln, prüfen Sie Miet- und Kündigungsregelungen sehr genau und holen Sie unabhängigen Rat ein – etwa bei der Verbraucherzentrale, einem Fachanwalt für Miet- und Immobilienrecht oder einer Steuerberatung. Vergleichen Sie das Angebot immer mit einem klassischen Verkauf.
Weil der Rückmietverkauf ein vollständiger Verkauf ist, gelten die normalen steuerlichen Regeln eines Immobilienverkaufs.
Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG vorliegen. Für viele Eigentümer 60+ greift jedoch die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum: Wurde die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, fällt keine Spekulationssteuer an (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Wer das eigene Haus seit Jahren bewohnt, verkauft den Erlös in der Regel steuerfrei.
Die Grunderwerbsteuer nach § 1 GrEStG trifft den Käufer, nicht Sie als Verkäufer. Nach dem Verkauf entfallen für Sie die typischen Eigentümerlasten wie Grundsteuer und Gebäudeinstandhaltung – diese trägt nun der neue Eigentümer; dafür zahlen Sie Miete.
Ob in Ihrem Fall die Eigennutzungsausnahme greift und wie sich der Verkaufserlös auf andere Leistungen (etwa Sozialleistungen oder Pflegekosten) auswirkt, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie das vor Abschluss steuerlich prüfen.
Bevor Sie einen Rückmietverkauf abschließen, lohnt der Blick auf Modelle, die Ihr Wohnen oft besser absichern oder günstiger sind.
| Modell | Eigentum | Wohnsicherheit | Geldfluss |
|---|---|---|---|
| Rückmietverkauf | geht ganz über | schuldrechtlich (Mietvertrag) | Einmalbetrag, dann Miete |
| Klassischer Verkauf | geht ganz über | kein Wohnen vor Ort | marktüblicher Höchstpreis |
| Teilverkauf | Anteil bleibt bei Ihnen | meist Nießbrauch im Grundbuch | Einmalbetrag, dann Nutzungsentgelt |
| Leibrente / Verrentung | geht über, Wohnrecht bleibt | oft dinglich gesichert | monatliche Rente |
| Verkauf mit eingetragenem Wohnrecht (§ 1093 BGB) | geht über | dinglich, krisenfest | Kaufpreis mit Abschlag |
Wir empfehlen folgendes Vorgehen, bevor Sie unterschreiben:
Drei Stufen der Wertermittlung – zur Einordnung: kostenlose Objektdaten nach Anmeldung (keine Preisbewertung) – kostenlose Immobilienbewertung nur im Verkaufs- oder Vermietfall über die Maklerei – unabhängiges, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten für rechtssichere Zwecke.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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