Ratgeber · Steuer
Beim Verkauf eines Hauses denken viele Eigentümer zuerst an den Preis – doch entscheidend ist oft, welcher Betrag nach Steuern übrig bleibt. Dieser Überblick zeigt, welche Steuern wirklich auf Sie zukommen, wann der Gewinn steuerfrei bleibt und welche Kosten der Käufer trägt.
Der private Verkauf eines Hauses löst in Deutschland nicht automatisch eine eigene „Verkaufssteuer“ aus. Relevant sind im Kern nur wenige Tatbestände, die je nach Ihrer Situation greifen – oder eben nicht.
Kurz gesagt: Für die meisten Eigentümer, die ihr selbst bewohntes Haus oder eine seit über zehn Jahren gehaltene Immobilie verkaufen, fällt am Ende keine Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn an. Die entscheidenden Stellschrauben sind Haltedauer und Eigennutzung.
Verkaufen Sie ein Haus mit Gewinn, kann dieser als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerpflichtig sein. Maßgeblich ist die Zeitspanne zwischen Anschaffung und Verkauf:
Für den Fristlauf zählen die Daten der notariellen Kaufverträge: Die Frist beginnt mit dem Tag nach dem Erwerb und endet mit dem Tag des Verkaufs. Es kommt also nicht auf den Tag der Schlüsselübergabe oder der Eintragung im Grundbuch an, sondern auf die Beurkundung.
Wurde ein Haus am 5. Mai 2014 notariell gekauft, ist die 10-Jahres-Frist am 6. Mai 2024 abgelaufen. Ein Verkauf ab diesem Tag ist nach § 23 EStG steuerfrei – auch bei erheblichem Wertzuwachs.
Wichtig: Diese Regel betrifft vor allem vermietete oder leerstehende Immobilien. Für selbst genutzte Häuser gilt eine eigene Ausnahme, die im nächsten Abschnitt erklärt wird.
§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nimmt selbst genutzte Immobilien von der Besteuerung aus. Der Gewinn bleibt auch innerhalb der 10-Jahres-Frist steuerfrei, wenn das Haus entweder
Die zweite Variante ist großzügiger, als sie klingt. Es müssen keine vollen 36 Monate zusammenkommen: Es genügt eine zusammenhängende Selbstnutzung, die sich über drei Kalenderjahre erstreckt, wobei im ersten und im letzten Jahr jeweils nur ein Teil des Jahres ausreicht. In der Praxis wird das als „Zwei-Silvester-Regel“ bezeichnet.
Wer im Dezember 2023 einzieht, das ganze Jahr 2024 selbst wohnt und im Januar 2025 verkauft, hat die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren genutzt – der Gewinn bleibt steuerfrei, obwohl die tatsächliche Wohndauer nur gut ein Jahr betrug.
Zu beachten: Eine zwischenzeitliche Vermietung im maßgeblichen Zeitraum schließt die Steuerfreiheit aus. „Eigene Wohnzwecke“ verlangen, dass Sie selbst dort wohnen. Die unentgeltliche Überlassung an ein einkommensteuerlich zu berücksichtigendes Kind (für das Sie Kindergeld erhalten) wird der Eigennutzung gleichgestellt – die unentgeltliche Überlassung an andere Angehörige dagegen nicht.
Ist der Verkauf steuerpflichtig, kommt es auf den Gewinn an, nicht auf den Verkaufspreis. Die Ermittlung regelt § 23 Abs. 3 EStG:
| Rechengröße | Erläuterung |
|---|---|
| Veräußerungspreis | vereinbarter Kaufpreis |
| − Anschaffungskosten | ursprünglicher Kaufpreis samt Nebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Maklerkosten beim Kauf) |
| − Veräußerungskosten | durch den Verkauf veranlasste Kosten, z. B. Maklerprovision und Notarkosten beim Verkauf |
| + AfA-Korrektur | bereits geltend gemachte Abschreibungen mindern die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG) |
| = Veräußerungsgewinn | steuerpflichtiger Gewinn |
Wurde das Haus vermietet und haben Sie dafür Abschreibungen (AfA) in Anspruch genommen, mindern diese die Anschaffungskosten – der steuerpflichtige Gewinn fällt dadurch entsprechend höher aus. Bei durchgehend selbst genutzten Immobilien gibt es diese AfA-Korrektur nicht.
Der so ermittelte Gewinn wird nicht mit einem festen Satz besteuert. Er zählt als sonstige Einkünfte nach § 22 Nr. 2 EStG zu Ihrem übrigen Einkommen und unterliegt Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz (bis zu 45 % nach § 32a EStG), gegebenenfalls zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
Freigrenze: Bleibt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro, ist er steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG, angehoben durch das Wachstumschancengesetz ab 2024). Achtung: Es handelt sich um eine Freigrenze, kein Freibetrag – wird sie erreicht, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig. Bei zusammen veranlagten Ehegatten steht die Freigrenze jedem Partner einzeln zu.
Die Grunderwerbsteuer knüpft an den Erwerb des Grundstücks an. Steuerschuldner sind nach § 13 Nr. 2 GrEStG zwar Käufer und Verkäufer gemeinsam, vertraglich übernimmt aber praktisch immer der Käufer die Zahlung. Als Verkäufer trifft Sie diese Steuer in aller Regel nicht. Die Höhe legt jedes Bundesland selbst fest (§ 11 GrEStG) und reicht aktuell von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in mehreren Ländern wie Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen.
Bei einer Übertragung zwischen Ehegatten oder in gerader Linie (etwa Eltern an Kind) fällt nach § 3 Nr. 4 und Nr. 6 GrEStG keine Grunderwerbsteuer an.
Eine Umsatzsteuer entsteht beim privaten Hausverkauf nicht: Als Privatperson handeln Sie nicht als Unternehmer im Sinne des § 2 UStG; zudem ist die Lieferung eines Grundstücks nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG ohnehin steuerbefreit. Im Kaufvertrag wird üblicherweise ausdrücklich festgehalten, dass keine Umsatzsteuer anfällt.
Geerbte oder geschenkte Häuser: Für die 10-Jahres-Frist nach § 23 EStG zählt nicht der Tag des Erbfalls oder der Schenkung, sondern das ursprüngliche Anschaffungsdatum des Erblassers oder Schenkers. Der Erbe tritt insoweit in dessen Rechtsstellung ein (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hatte der Verstorbene das Haus bereits länger als zehn Jahre, können Sie es als Erbe sofort steuerfrei verkaufen. Auch die Eigennutzung des Erblassers kann die Steuerfreiheit erhalten. Davon zu trennen ist die Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer, die bereits beim Erwerb anfällt und sich nach den Freibeträgen des ErbStG (§ 16 ErbStG) richtet.
Mehrere Verkäufe – die Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von rund fünf Jahren mehr als drei Objekte an- und wieder verkauft, gilt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs regelmäßig als gewerblicher Grundstückshändler. Dann gelten nicht mehr § 23 EStG und die 10-Jahres-Frist, sondern die Gewinne sind als gewerbliche Einkünfte (§ 15 EStG) voll steuerpflichtig und unterliegen zusätzlich der Gewerbesteuer. Für den klassischen Verkauf des eigenen Hauses spielt diese Grenze keine Rolle.
Ob ein Verkauf am Ende steuerpflichtig ist, hängt am ermittelten Gewinn ab – und damit am realistischen Marktwert Ihres Hauses. Eine belastbare Einschätzung hilft Ihnen, den möglichen Verkaufserlös und die steuerliche Wirkung überhaupt einordnen zu können.
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Hintergrundwissen zu einzelnen Begriffen finden Sie in unseren Ratgebern zum Bodenrichtwert und zu den Grundlagen der Grundsteuer.
Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche Beratung. Für Ihren konkreten Fall – insbesondere bei Vermietung, AfA, Familienübertragungen oder Erbfällen – sollten Sie einen Steuerberater hinzuziehen.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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