Vermietete Wohnung verkaufen: Mieterrechte und Wertminderung

Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB)

Der wichtigste Grundsatz beim Verkauf einer vermieteten Wohnung lautet: Kauf bricht nicht Miete. Er steht in § 566 Abs. 1 BGB. Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert, so tritt der Erwerber „anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein“.

Für Sie als verkaufenden Eigentümer bedeutet das:

• Der Mietvertrag bleibt unverändert bestehen. Es wechselt allein der Vermieter, nicht der Inhalt des Vertrags.
• Der Käufer wird kraft Gesetzes neuer Vermieter mit allen Rechten (Mieteinnahmen, Vermieterpfandrecht) und Pflichten (Instandhaltung, Betriebskostenabrechnung, Beachtung von Kündigungs- und Erhöhungsvorschriften).
• Der Käufer kann den Mietvertrag nicht allein wegen des Eigentümerwechsels kündigen oder ändern. Der Verkauf selbst ist kein Kündigungsgrund.

Damit ist die Wohnung für den Käufer rechtlich zunächst ein gebundenes Objekt: Eine sofortige freie Nutzung ist nicht ohne Weiteres möglich. Genau diese Bindung ist der Kern der späteren Preisfrage.

Welche Rechte behält Ihr Mieter beim Verkauf?

Der Mieter behält beim Verkauf seinen vollständigen Kündigungs- und Bestandsschutz. Die wichtigsten Punkte im Überblick:

• Kündigungsschutz: Der neue Eigentümer kann nur mit berechtigtem Interesse ordentlich kündigen (§ 573 BGB), etwa wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der bloße Kauf reicht dafür nicht aus.
• Kündigungsfristen: Auch der neue Vermieter ist an die nach Wohndauer gestaffelten Fristen des § 573c BGB gebunden (drei, sechs oder neun Monate).
• Sozialklausel: Gegen eine Kündigung kann der Mieter bei besonderer Härte nach § 574 BGB widersprechen.
• Mieterhöhungen: Auch der Käufer darf die Miete nur im gesetzlichen Rahmen anheben, also bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB innerhalb der Kappungsgrenze.

Hinzu kommen zwei besondere Schutzrechte, die nur greifen, wenn die Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurde: das Vorkaufsrecht (§ 577 BGB) und die Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB). Beide behandeln die folgenden Abschnitte ausführlich.

Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung (§ 577 BGB)

Wurde an der vermieteten Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet (Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen durch Teilungserklärung), steht dem Mieter beim Erstverkauf an einen Dritten ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 BGB zu.

Das Vorkaufsrecht besteht nur, wenn folgende Voraussetzungen zusammenkommen:

• Es handelt sich um Wohnraum (nicht Gewerbe).
• Die Räume wurden dem Mieter bereits überlassen, bevor Wohnungseigentum begründet wurde.
• Es ist der erste Verkauf der umgewandelten Wohnung an einen Dritten.
• Der Käufer ist kein Familien- oder Haushaltsangehöriger des Vermieters (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Übt der Mieter sein Recht aus, erwirbt er die Wohnung zu denselben Bedingungen, die Sie mit dem Dritten vereinbart haben. Sie müssen ihm dafür den Inhalt des Kaufvertrags mitteilen. Die Frist zur Ausübung beträgt zwei Monate ab Zugang dieser Mitteilung (§ 577 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 469 Abs. 2 BGB). Ein vorab im Mietvertrag erklärter Verzicht des Mieters auf das Vorkaufsrecht ist unwirksam (§ 577 Abs. 5 BGB).

Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a BGB)

Eng mit dem Vorkaufsrecht verknüpft ist die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB. Sie schützt Mieter umgewandelter Wohnungen vor einer schnellen Eigenbedarfskündigung durch den Käufer.

Wurde Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft, darf sich der Erwerber auf Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) oder eine Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) erst nach Ablauf einer Sperrfrist berufen:

• Bundesweit mindestens drei Jahre seit der Veräußerung (§ 577a Abs. 1 BGB).
• Bis zu zehn Jahre in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Länder per Rechtsverordnung bestimmen (§ 577a Abs. 2 BGB).

Welche Frist gilt, hängt also vom konkreten Ort ab. Mehrere Bundesländer (etwa Berlin, Hamburg, Bayern und Baden-Württemberg) haben für Ballungsräume verlängerte Sperrfristen festgelegt. Die genaue Dauer und der räumliche Geltungsbereich ergeben sich aus der jeweils aktuellen Landesverordnung, die im Gesetz- und Verordnungsblatt des Landes veröffentlicht ist.

Wie der Mietvertrag den Verkaufspreis beeinflusst

Eine vermietete Wohnung spricht andere Käufer an als eine freie Wohnung. Daraus ergibt sich der zentrale Preiseffekt:

• Eigennutzer wollen selbst einziehen. Für sie ist eine vermietete Wohnung wegen Kündigungsschutz und Sperrfristen oft uninteressant. Sie zahlen den höchsten Preis nur für freie Wohnungen.
• Kapitalanleger kaufen wegen der Mieteinnahmen. Für sie ist ein bestehender, solider Mietvertrag eher ein Vorteil, weil die Wohnung vom ersten Tag an Ertrag bringt.

Da der große Markt der Eigennutzer für eine vermietete Wohnung praktisch ausfällt, liegt der erzielbare Preis in der Regel unter dem einer vergleichbaren freien Wohnung. Marktbeobachtungen und Sachverständigenpraxis nennen für diesen Abschlag häufig eine Spanne von etwa 10 bis 30 Prozent, je nach Einzelfall. Maßgeblich sind vor allem:

Bei der Wertermittlung wird eine freie Eigentumswohnung meist über das Vergleichswertverfahren eingeschätzt, eine vermietete Anlagewohnung dagegen häufig zusätzlich über das Ertragswertverfahren, das die nachhaltig erzielbaren Netto-Mieteinnahmen kapitalisiert. Die genannten Prozentwerte sind keine gesetzliche Vorgabe, sondern eine marktübliche Bandbreite; entscheidend bleibt der Einzelfall.

Kaution, Pflichten und Besichtigung beim Verkauf

Mit dem Eigentumsübergang gehen auch die Pflichten rund um die Mietkaution über. Nach § 566a BGB tritt der Erwerber in die Pflicht zur Rückgewähr der Kaution ein; der Mieter kann sie also vom neuen Eigentümer verlangen. Erlangt der Mieter die Kaution bei Mietende nicht vom Erwerber, haftet weiterhin der ursprüngliche Vermieter (§ 566a Satz 2 BGB). Sorgen Sie deshalb dafür, dass die Kaution im Rahmen der Kaufabwicklung nachweislich an den Käufer übergeht.

Praktisch ergeben sich beim Verkauf einer vermieteten Wohnung folgende Pflichten und Punkte:

• Information des Mieters: Teilen Sie dem Mieter den Eigentümerwechsel mit (Name und Anschrift des neuen Vermieters, Zeitpunkt des Übergangs). Das schafft Klarheit, an wen die Miete zu zahlen ist, und befreit Sie nach § 566 Abs. 2 BGB von der fortdauernden Bürgenhaftung.
• Übergabe der Unterlagen: Reichen Sie dem Käufer die Mietverträge, Kautionsnachweise, Übergabeprotokolle und Betriebskostenabrechnungen weiter, damit er seine Vermieterpflichten erfüllen kann.
• Besichtigung: Ein gesetzlich ausdrückliches Besichtigungsrecht gibt es nicht, die Rechtsprechung erkennt aber ein berechtigtes Interesse an, eine zum Verkauf stehende Wohnung mit Kaufinteressenten zu besichtigen. Termine müssen rechtzeitig angekündigt, mit dem Mieter abgestimmt und in Häufigkeit und Dauer zumutbar sein. Unangekündigte Besuche oder ein Generalschlüssel-Vorbehalt sind unzulässig.

Den energetischen Zustand und das Baujahr Ihrer Immobilie können Sie übrigens kostenlos im Objektkompass nachvollziehen, nachdem Sie sich registriert haben. Für die Vermarktung selbst ist ein gültiger Energieausweis ohnehin vorzulegen.