Ratgeber · Vermieten
Eine vermietete Wohnung lässt sich jederzeit verkaufen — der Mietvertrag läuft mit dem neuen Eigentümer einfach weiter. Wer den Wert seines Mietobjekts realistisch einordnet und die Rechte des Mieters kennt, verkauft ruhiger und sicherer.
Viele Eigentümer glauben, sie müssten eine Wohnung erst leer bekommen, bevor sie sie verkaufen können. Das ist nicht so. Sie dürfen eine vermietete Immobilie jederzeit veräußern — das laufende Mietverhältnis steht dem nicht im Weg.
Maßgeblich ist der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“: Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter verkauft, so tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in das bestehende Mietverhältnis ein (§ 566 Abs. 1 BGB). Der Käufer wird also automatisch neuer Vermieter — und zwar mit dem Mietvertrag, wie er ist:
Auch die Mietkaution geht über: Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten aus der vom Mieter geleisteten Sicherheit ein (§ 566a BGB). Sie als verkaufender Eigentümer geben die Kaution daher in der Regel an den Käufer weiter und halten dies im Kaufvertrag fest.
Bevor es um Preise und Käufer geht, lohnt ein nüchterner Blick auf die Fakten Ihres Objekts: Lage, Mikrolage, Umfeld und Bodenrichtwert. Nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass sehen Sie solche Daten zu Ihrer eigenen Immobilie gebündelt — eine sachliche Grundlage, noch bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie haben Sie grundsätzlich zwei Möglichkeiten — beide sind zulässig, sprechen aber unterschiedliche Käufer an.
| Variante | Käuferkreis | Typische Wertwirkung |
|---|---|---|
| Vermietet verkaufen | Kapitalanleger, die eine laufende Mietrendite suchen | Bewertung über den Ertrag; Verkauf oft mit einem Abschlag gegenüber dem leeren Objekt |
| Leer / nach Auszug verkaufen | Selbstnutzer, die einziehen wollen | Bewertung über Vergleichspreise; meist höherer erzielbarer Preis |
Eine vermietete Wohnung wird häufig mit einem Preisabschlag gehandelt, weil der Käufer nicht frei über die Räume verfügen kann. Wie hoch dieser Abschlag ausfällt, hängt vom Markt, von der Miethöhe und von der Restlaufzeit des Mietvertrags ab und lässt sich nicht pauschal beziffern.
Sie dürfen einem Mieter nicht allein deshalb kündigen, weil Sie verkaufen oder den Verkauf zu einem höheren Preis erleichtern wollen. Eine ordentliche Kündigung setzt stets ein berechtigtes Interesse voraus (§ 573 Abs. 1 BGB). Der reine Verkaufswunsch genügt dafür nicht.
Bei selbstgenutzten Wohnungen orientiert sich der Preis vor allem an Vergleichsobjekten. Eine vermietete Immobilie ist für viele Käufer dagegen eine Kapitalanlage — und wird deshalb häufig über ihren Ertrag bewertet.
Die rechtliche Grundlage der Wertermittlung ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021). Sie kennt drei Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Bei Renditeobjekten steht regelmäßig das Ertragswertverfahren im Vordergrund. Vereinfacht gilt:
In der Marktpraxis wird der Kaufpreis vermieteter Wohnungen oft als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete beschrieben (zum Beispiel „Faktor 20“ = das 20-Fache der Jahresnettokaltmiete). Das ist eine Faustformel, die der Ertragslogik folgt — kein gesetzlich festgelegter Wert. Die tatsächlich erzielbaren Faktoren unterscheiden sich stark nach Lage und Marktphase.
Damit Sie die drei Ebenen sauber auseinanderhalten:
Eine erste Orientierung zum Bodenwert Ihres Grundstücks liefert der amtliche Bodenrichtwert.
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung müssen Sie die Schutzrechte des Mieters kennen — sie bestimmen mit, wie attraktiv Ihr Objekt für unterschiedliche Käufer ist.
Auch der Käufer ist nach dem Erwerb Vermieter und kann grundsätzlich Eigenbedarf geltend machen, wenn er die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ schützt nur davor, dass der bloße Verkauf zur Kündigung führt — er schließt eine spätere, berechtigte Eigenbedarfskündigung nicht aus.
Dabei gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 573c Abs. 1 BGB): bis fünf Jahre Mietdauer drei Monate, über fünf Jahre sechs Monate, über acht Jahre neun Monate.
Wurde die vermietete Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, kann sich der Erwerber innerhalb von drei Jahren nach der Veräußerung nicht auf Eigenbedarf oder eine Verwertungskündigung berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder diese Frist per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB). Welche Frist gilt, hängt also vom Standort ab.
Wird eine nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelte Wohnung an einen Dritten verkauft, steht dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu (§ 577 BGB). Der Mieter darf dann zu den Bedingungen des bereits geschlossenen Kaufvertrags selbst eintreten. Sie müssen ihn über den Vertragsinhalt informieren; die Ausübungsfrist beträgt in der Regel zwei Monate.
Diese drei Vorschriften greifen vor allem bei umgewandelten Wohnungen. Verkaufen Sie ein ungeteiltes Mietshaus im Ganzen, bestehen weder das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB noch die Umwandlungs-Sperrfrist nach § 577a BGB.
Gerade bei vermieteten Objekten ist der steuerliche Blick wichtig, denn die für Selbstnutzer geltende Ausnahme greift hier in der Regel nicht.
Verkaufen Sie eine privat gehaltene Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung mit Gewinn, liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Die Befreiung für selbstgenutzte Immobilien (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG) setzt eine ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken voraus — bei einer durchgehend vermieteten Wohnung ist diese Voraussetzung nicht erfüllt.
Für die vermietete Immobilie heißt das: Verkaufen Sie nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist, ist der Gewinn steuerfrei. Verkaufen Sie früher, ist der Gewinn grundsätzlich zu versteuern. Mehr dazu unter Spekulationssteuer bei Vermietung.
Bei vermieteten Objekten haben Sie über die Jahre Absetzungen für Abnutzung (AfA) nach § 7 EStG geltend gemacht. Diese AfA mindert die fortgeführten Anschaffungskosten — fällt der Verkauf in die Zehn-Jahres-Frist, erhöht die bereits genutzte AfA den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Das ist ein wichtiger Unterschied zur selbstgenutzten Immobilie.
Lösen Sie für den Verkauf ein laufendes Darlehen vorzeitig ab, verlangt die Bank häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung. Deren steuerliche Behandlung beim Verkauf einer vermieteten Immobilie ist im Einzelfall zu prüfen.
Die steuerlichen Folgen hängen stark von Anschaffungsdatum, Nutzung und Finanzierung ab. Lassen Sie Ihren konkreten Fall vor dem Verkauf von einem Steuerberater prüfen — das ist keine steuerliche Beratung.
Vollständige Unterlagen schaffen Vertrauen, beschleunigen die Finanzierung des Käufers und vermeiden spätere Streitpunkte. Für eine vermietete Immobilie sollten Sie zusätzlich zu den üblichen Verkaufsunterlagen bereithalten:
Der Kaufvertrag muss in jedem Fall notariell beurkundet werden; ohne diese Form ist er unwirksam (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Im Notartermin wird auch die Auflassung erklärt (§ 925 BGB). Eigentümer wird der Käufer aber erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB), nicht schon mit der Unterschrift.
Informieren Sie Ihren Mieter rechtzeitig und sachlich über den geplanten Verkauf. Eine offene Kommunikation erleichtert Besichtigungen und vermeidet Misstrauen — auch wenn der Mieter dem Verkauf nicht zustimmen muss.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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