Welche Angaben sind im Exposé gesetzlich vorgeschrieben?

Verpflichtend sind die Energieausweis-Angaben in kommerziellen Immobilienanzeigen, sofern ein Energieausweis vorliegt: Art des Ausweises, Endenergiebedarf bzw. -verbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse (§ 87 GEG). Fehlen sie, droht ein Bußgeld bis 10.000 Euro (§ 108 GEG). Weitere Inhalte sind nicht gesetzlich erzwungen, aber für eine seriöse Vermarktung üblich.

Wie gebe ich die Wohnfläche richtig an?

Als Maßstab dient die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Räume ab 2,00 m Höhe zählen voll, Raumteile zwischen 1,00 und 2,00 m zur Hälfte, unter 1,00 m gar nicht; Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte (§ 4 WoFlV). Geben Sie die Berechnungsmethode an. Anders als im Mietrecht gilt beim Kauf keine pauschale 10-Prozent-Toleranz – die genannte Fläche ist regelmäßig verbindlich.

Hafte ich für falsche Angaben in meinem Exposé?

Ja. Werden Exposé-Angaben Teil der vereinbarten Beschaffenheit und treffen nicht zu, liegt ein Sachmangel vor (§ 434 BGB). Wer Mängel arglistig verschweigt oder bewusst falsche Angaben macht, riskiert die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) und Schadensersatz. Ein Haftungsausschluss im Vertrag greift bei Arglist nicht (§ 444 BGB).

Darf ich Fotos der vermieteten Wohnung ins Exposé stellen?

Innenaufnahmen einer vermieteten Wohnung dürfen Sie nur mit Einverständnis des Mieters anfertigen und veröffentlichen. Allgemein gilt die DSGVO: Vermeiden Sie erkennbare Personen, machen Sie Namens- und Klingelschilder sowie Kfz-Kennzeichen unkenntlich. Sind Personen abgebildet, ist in der Regel deren Einwilligung nötig (Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO).

Brauche ich für mein Exposé zwingend einen Makler?

Nein. Sie können das Exposé selbst erstellen, tragen dann aber Aufwand und Haftung allein. Ein Makler erstellt ein professionelles Verkaufsexposé aus den Daten der Besichtigung und Ihren Unterlagen. Über den Objektkompass können Sie nach der kostenlosen Registrierung eine kostenlose Makler-Ersteinschätzung anfordern, aus der im Verkaufsfall auch das Exposé entsteht.

Muss ich den Energieausweis schon in der Anzeige nennen?

Ja, sofern ein Energieausweis vorliegt. Dann gehören die fünf Pflichtkennzahlen bereits in die kommerzielle Anzeige (§ 87 GEG). Spätestens bei der Besichtigung ist der Ausweis vorzulegen und dem Käufer nach Vertragsschluss auszuhändigen (§ 80 GEG). Er ist nach Ausstellung zehn Jahre gültig (§ 79 Abs. 4 GEG).

Exposé erstellen: Was hineingehört

Wozu ein Exposé dient – und warum es mehr ist als Werbung

Ein Exposé bündelt alle wesentlichen Informationen zu einer Immobilie in einem Dokument: Lage, Größe, Ausstattung, Zustand, Preis und die energetischen Kennzahlen. Kaufinteressenten entscheiden auf dieser Grundlage, ob sie eine Besichtigung vereinbaren. Ein vollständiges, ehrliches Exposé spart Ihnen daher Zeit, weil es nur ernsthafte Interessenten anzieht.

Rechtlich ist das Exposé zunächst kein Vertrag. Es ist aber regelmäßig die Grundlage der Kaufentscheidung. Werden Angaben aus dem Exposé später in den notariellen Kaufvertrag übernommen oder dort in Bezug genommen, können sie zur vereinbarten Beschaffenheit der Immobilie werden (§ 434 Abs. 2 BGB). Stimmen sie dann nicht, liegt ein Sachmangel vor. Deshalb gilt der Grundsatz: lieber zurückhaltend und korrekt als blumig und ungenau.

Bevor Sie ein Exposé erstellen, lohnt der nüchterne Blick auf die Eckdaten Ihrer Wohnung. Im Objektkompass sehen Eigentümer nach kostenloser Registrierung sachliche Daten zu ihrem eigenen Objekt – etwa zur Mikrolage, zum Umfeld und zum Bezug auf den Bodenrichtwert. Das ersetzt keine Preisbewertung, hilft aber, die Lagebeschreibung im Exposé fundiert zu formulieren.

Pflichtangabe Nummer eins: der Energieausweis

Die einzige Angabe, die in einer kommerziellen Verkaufsanzeige gesetzlich zwingend vorgeschrieben ist, betrifft den Energieausweis. Liegt zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung bereits ein Energieausweis vor, müssen bestimmte Werte schon in der Anzeige genannt werden (§ 87 Gebäudeenergiegesetz – GEG). Für Wohngebäude sind das:

die Art des Energieausweises – Bedarfs- oder Verbrauchsausweis,
der im Ausweis genannte Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs (in kWh/(m²·a)),
der wesentliche Energieträger der Heizung (z. B. Gas, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe),
das im Ausweis genannte Baujahr des Wohngebäudes sowie
die Energieeffizienzklasse (A+ bis H).

Verantwortlich für diese Angaben ist, wer die Anzeige verantwortet – also der Verkäufer selbst oder ein beauftragter Makler. Über die Anzeige hinaus muss der Energieausweis Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und dem Käufer nach Vertragsschluss ausgehändigt werden (§ 80 GEG). Ein Energieausweis ist nach Ausstellung zehn Jahre gültig (§ 79 Abs. 4 GEG).

Bußgeld bis 10.000 Euro

Fehlen die Pflichtangaben in der Anzeige, obwohl ein Energieausweis vorliegt, ist das eine Ordnungswidrigkeit. Sie kann nach § 108 GEG mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Die früher genannten 5.000 Euro stammen aus dem Recht der alten Energieeinsparverordnung und sind überholt.

Mehr zum Thema lesen Sie in unserem Beitrag zum Energieausweis beim Hausverkauf.

Die Wohnfläche korrekt angeben

Die Wohnflächenangabe ist die häufigste Streitquelle nach einem Wohnungsverkauf. Geben Sie eine Zahl an, sollten Sie wissen, wie sie zustande kommt. Als anerkannter Maßstab gilt die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sie ist zwar unmittelbar nur für geförderten Wohnraum verbindlich, wird in der Praxis aber regelmäßig zugrunde gelegt. Wichtige Regeln aus § 4 WoFlV:

Fläche / Raumteil	Anrechnung zur Wohnfläche
Räume mit lichter Höhe ab 2,00 m	voll (100 %)
Raumteile mit lichter Höhe 1,00 m bis unter 2,00 m (Dachschrägen)	zur Hälfte (50 %)
Raumteile mit lichter Höhe unter 1,00 m	gar nicht (0 %)
Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen	in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte

Keller-, Abstell- und Heizungsräume außerhalb der Wohnung zählen nicht zur Wohnfläche. Geben Sie im Exposé an, nach welcher Methode die Fläche ermittelt wurde, und arbeiten Sie bei Unsicherheit mit dem Zusatz „ca.“. Beachten Sie aber: Auch ein „ca.“ schützt nicht vor einer groben Abweichung.

Im Mietrecht hat der Bundesgerichtshof eine Toleranzgrenze von zehn Prozent entwickelt: Erst eine Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % begründet einen Mangel (BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 295/03). Diese Grenze gilt jedoch nicht automatisch beim Verkauf. Im Kaufrecht ist die im Exposé oder Vertrag genannte Fläche regelmäßig beschaffenheitsbestimmend – schon kleinere Abweichungen können dort einen Sachmangel auslösen.

Diese Inhalte gehören in ein vollständiges Exposé

Über die gesetzliche Pflichtangabe zum Energieausweis hinaus erwarten Kaufinteressenten ein nachvollziehbares Gesamtbild. Verbraucherzentralen und Maklerverbände empfehlen einen Mindeststandard, den Sie als Checkliste verwenden können.

Objektstammdaten

Art der Immobilie (Eigentumswohnung, Maisonette, Erdgeschoss-, Dachgeschosswohnung)
Lage (Stadtteil; die genaue Adresse oft nur im persönlichen Exposé, nicht im offenen Online-Inserat)
Baujahr und Jahr wesentlicher Modernisierungen
Wohnfläche (mit Berechnungsmethode), Zimmerzahl, Etage und Geschossanzahl
maßstabsgerechter Grundriss

Rechtliche und wirtschaftliche Eckdaten

Kaufpreis und Hinweis auf Erwerbsnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer; ggf. Maklerprovision)
bei Eigentumswohnungen: Höhe des Hausgeldes, Stand der Instandhaltungsrücklage, Eigentumsform (Sonder-/Teileigentum)
bekannte Belastungen und Rechte im Grundbuch (z. B. Wege-, Wohnrechte, Nießbrauch), soweit für Käufer wesentlich
ggf. Hinweise auf Baulasten, Denkmalschutz oder Erbbaurecht

Energie, Ausstattung und Zustand

die vollständigen Energieausweis-Daten (siehe oben), Angaben zur Heizungs- und Warmwasseranlage
Ausstattung: Böden, Bäder, Fenster, Einbauküche, Balkon/Terrasse, Keller, Stellplatz oder Garage
Zustand sachlich beschrieben (renoviert, gepflegt, sanierungsbedürftig) mit Jahresangaben zu Modernisierungen

Bei vermieteten Wohnungen gehören außerdem die aktuellen Mieteinnahmen und die wesentlichen Mietvertragsdaten ins Exposé.

Bilder, Grundriss und Datenschutz

Aussagekräftige Fotos entscheiden oft, ob ein Inserat überhaupt angeklickt wird. Empfehlenswert sind helle, aufgeräumte Aufnahmen von Außenansicht und allen wesentlichen Räumen – Wohnzimmer, Küche, Bad, Schlafzimmer, Balkon oder Terrasse – sowie ein klar bemaßter Grundriss.

Beim Veröffentlichen gilt die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO), sobald personenbezogene Daten verarbeitet werden. Fotos sind personenbezogen, wenn darauf Personen erkennbar sind. Beachten Sie deshalb:

Fotografieren Sie möglichst ohne erkennbare Personen. Sind Personen abgebildet, ist in der Regel deren Einwilligung erforderlich (Art. 6 Abs. 1 lit. a, Art. 7 DSGVO).
Machen Sie Namens- und Klingelschilder, Kfz-Kennzeichen und persönliche Gegenstände mit Namenszug unkenntlich.
Bei einer noch vermieteten Wohnung brauchen Sie für Innenaufnahmen das Einverständnis des Mieters; ohne dieses dürfen Sie nicht in der Wohnung fotografieren.

Die Vermarktung der eigenen Immobilie selbst stützt sich datenschutzrechtlich auf das berechtigte Interesse (Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO), solange keine Personen identifizierbar sind.

Haftung: Warum jede Angabe im Exposé wahr sein muss

Falsche oder geschönte Angaben können teuer werden. Drei rechtliche Hebel sollten Sie kennen:

Sachmangel (§ 434 BGB): Angaben zu Wohnfläche, Baujahr, Zimmerzahl oder energetischem Zustand können – vor allem, wenn sie in den Kaufvertrag einfließen – zur vereinbarten Beschaffenheit werden. Treffen sie nicht zu, kann der Käufer Gewährleistungsrechte geltend machen: Minderung, Rücktritt oder Schadensersatz.
Arglistige Täuschung (§ 123 BGB): Wer im Exposé bewusst falsche Angaben macht oder wesentliche Mängel wissentlich verschweigt – etwa Feuchtigkeit, Schimmel, Schädlingsbefall oder eine fehlende Baugenehmigung –, riskiert die Anfechtung und Rückabwicklung des Vertrags samt Schadensersatz.
Aufklärungspflicht: Über wesentliche, nicht ohne Weiteres erkennbare Mängel müssen Sie von sich aus aufklären. Ein im Kaufvertrag vereinbarter Haftungsausschluss („gekauft wie gesehen“) hilft hier nicht: Bei arglistig verschwiegenen Mängeln oder einer übernommenen Garantie greift er nicht (§ 444 BGB).

Praxistipp: Ehrlichkeit schützt besser als jeder Disclaimer

Dokumentieren Sie bekannte Mängel und nennen Sie sie offen im Exposé oder spätestens bei der Besichtigung. Eine ehrliche, schriftlich festgehaltene Aufklärung schützt Sie wirksamer vor späteren Forderungen als zurückhaltende Formulierungen oder ein Haftungsausschluss im Vertrag.

Selbst erstellen oder vom Makler – und der Weg über eine Ersteinschätzung

Sie können ein Exposé selbst zusammenstellen. Aufwand und Verantwortung sind dabei nicht zu unterschätzen: Sie tragen Unterlagen zusammen, formulieren rechtssicher, fertigen Fotos an und übernehmen die volle Haftung für die Angaben. Ein professionelles Exposé erstellt dagegen der Makler – auf Basis der Daten, die er bei der Besichtigung und aus Ihren Unterlagen gewinnt.

Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken, können Sie im Objektkompass nach der kostenlosen Registrierung eine kostenlose Makler-Ersteinschätzung anfordern. Daraus entsteht – im Verkaufsfall – auch das professionelle Verkaufsexposé. Ordnen Sie dabei drei verschiedene Dinge richtig ein:

Stufe	Was Sie erhalten	Kosten
Objektdaten (Objektkompass)	Sachliche Daten zu Ihrem Objekt: Mikrolage, Umfeld, Bodenrichtwert-Bezug – keine Preisbewertung	kostenlos nach Registrierung
Immobilienbewertung (Maklerei)	Marktorientierte Ersteinschätzung des voraussichtlichen Verkaufspreises – im Verkaufs- oder Vermietfall	kostenlos, in der App
Verkehrswertgutachten	Unabhängiges, gerichtsfestes Wertgutachten nach anerkanntem Verfahren	kostenpflichtig

Hintergründe finden Sie in unseren Beiträgen zur kostenlosen Immobilienbewertung, zum Verkehrswert einer Immobilie und zum Bodenrichtwert.

Schließen Sie einen Maklervertrag als Verbraucher außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz ab, steht Ihnen grundsätzlich ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu (§ 312g i. V. m. § 355 BGB). Der Maklervertrag bedarf zudem der Textform (§ 656a BGB).

Exposé erstellen: Was in ein gutes Verkaufsexposé gehört