Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf im Überblick

Was zählt zu den Kaufnebenkosten?

Als Kaufnebenkosten bezeichnet man alle Aufwendungen, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis entstehen. Im engeren, rechtlich gut abgrenzbaren Sinn sind das drei Posten:

• Grunderwerbsteuer – eine Ländersteuer nach dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).
• Notar- und Grundbuchkosten – gesetzlich geregelt im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).
• Maklerprovision (Courtage) – sofern ein Makler den Kauf vermittelt oder nachgewiesen hat, geregelt in §§ 652, 656a ff. BGB.

Diese drei Posten sind unvermeidbar oder regelmäßig erforderlich, sobald ein Grundstück oder eine Wohnung den Eigentümer wechselt. Sie summieren sich – je nach Bundesland und Beteiligung eines Maklers – auf häufig etwa 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises.

Abzugrenzen davon sind weitere Ausgaben rund um den Kauf, die nicht zu den klassischen Kaufnebenkosten zählen – etwa Finanzierungskosten, Gutachterhonorare, Renovierung oder Umzug. Diese behandeln wir weiter unten gesondert.

Grunderwerbsteuer: der größte Posten

Die Grunderwerbsteuer ist in aller Regel der größte Brocken unter den Kaufnebenkosten. Sie entsteht nach § 1 GrEStG bei einem Kaufvertrag über ein inländisches Grundstück. Bemessungsgrundlage ist nach § 8 Abs. 1 GrEStG grundsätzlich der Wert der Gegenleistung – beim Kauf also typischerweise der notariell beurkundete Kaufpreis (vgl. § 9 GrEStG).

Der bundeseinheitliche Grundsatzsteuersatz von 3,5 Prozent (§ 11 GrEStG) darf seit der Föderalismusreform 2006 von jedem Land über eine Öffnungsklausel (Art. 105 Abs. 2a Grundgesetz) angehoben werden. Die meisten Länder haben davon Gebrauch gemacht. Aktuell bewegen sich die Sätze zwischen 3,5 und 6,5 Prozent:

Bayern ist damit das einzige Land, in dem noch der ursprüngliche Satz von 3,5 Prozent gilt. Thüringen hat zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent gesenkt, Bremen zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent angehoben.

Wichtig für den Ablauf: Das Grundbuchamt schreibt das Eigentum erst um, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts nach § 22 GrEStG vorliegt. Diese wird ausgestellt, sobald die Grunderwerbsteuer gezahlt ist. Wer wissen möchte, wie der Bodenwert seines Grundstücks einzuordnen ist, findet dazu Hintergründe unter Bodenrichtwert.

Notar- und Grundbuchkosten

In Deutschland ist ein Immobilienkaufvertrag nach § 311b Abs. 1 BGB nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird. Der Gang zum Notar ist also nicht optional. Auch die Eintragung ins Grundbuch ist zwingend, damit das Eigentum übergeht (§ 873 BGB).

Die Höhe dieser Kosten ist nicht verhandelbar, sondern gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Maßgeblich ist der Geschäftswert nach § 34 GNotKG, der beim Kaufvertrag regelmäßig dem Kaufpreis entspricht. Daraus ergeben sich nach den Gebührentabellen und dem Kostenverzeichnis (Anlage 1 zum GNotKG) die einzelnen Gebühren. Typische Posten sind:

• Beurkundung des Kaufvertrags einschließlich der Auflassung (der Einigung über den Eigentumsübergang).
• Vollzug und Betreuung der Abwicklung durch den Notar (Anträge ans Grundbuchamt, Einholung von Löschungsbewilligungen, Treuhandtätigkeit).
• Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch (Gerichtskosten).
• Bestellung und Eintragung einer Grundschuld, falls die Finanzierung über ein Bankdarlehen läuft.

Als Erfahrungswert aus der Anwendung der Gebührentabellen gilt: Notarkosten liegen bei rund 1,0 bis 1,5 Prozent, Grundbuchkosten bei etwa 0,3 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises. Zusammen sind das meist etwa 1,5 bis 2,0 Prozent. Diese Prozentwerte sind keine gesetzlichen Sätze, sondern leiten sich aus den degressiven Gebührenstufen des GNotKG ab.

Maklerprovision: was sich seit 2020 geändert hat

Wird der Kauf über einen Makler vermittelt, fällt zusätzlich eine Provision (Courtage) an. Der Anspruch des Maklers entsteht nach § 652 Abs. 1 BGB erst, wenn durch seinen Nachweis oder seine Vermittlung tatsächlich ein Kaufvertrag zustande kommt. Kommt kein Vertrag zustande, gibt es keine Provision.

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher verbraucherschützende Sonderregeln:

• § 656a BGB – Textform: Der Maklervertrag bedarf der Textform (§ 126b BGB). Eine bloß mündliche Vereinbarung – etwa am Telefon – begründet keinen durchsetzbaren Provisionsanspruch.
• § 656c BGB – Gleichbehandlung: Wird der Makler für beide Seiten tätig, darf er von Käufer und Verkäufer nur dieselbe Provision verlangen.
• § 656d BGB – Teilungsgebot: Hat sich der Verkäufer zur Zahlung verpflichtet, darf der Käufer höchstens zur Hälfte der vom Verkäufer geschuldeten Provision herangezogen werden. Im Ergebnis tragen Käufer und Verkäufer die Courtage in diesen Fällen meist hälftig (50/50).

Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt und regional unterschiedlich. Üblich sind Gesamtprovisionen zwischen etwa 3 und gut 7 Prozent des Kaufpreises (inklusive Umsatzsteuer), die seit der Reform beim Verbraucherkauf typischerweise geteilt werden – auf den Käufer entfällt dann häufig ein Anteil im Bereich von etwa 3 bis 3,57 Prozent.

Was nicht zu den Kaufnebenkosten zählt

Rund um den Kauf entstehen weitere Ausgaben, die häufig mit den Kaufnebenkosten in einen Topf geworfen werden, rechtlich aber nicht dazugehören. Sie sind weder Teil der Grunderwerbsteuer-Bemessungsgrundlage noch zwingend mit dem Eigentumsübergang verknüpft:

• Finanzierungsnebenkosten: Bereitstellungszinsen, Kontoführungs- oder Bearbeitungsgebühren der Bank sowie die Kosten der Grundschuldbestellung hängen am Darlehen, nicht am Kauf selbst.
• Gutachter- und Sachverständigenkosten: Honorare für ein Verkehrswertgutachten oder eine bautechnische Prüfung vor der Kaufentscheidung.
• Instandhaltungsrücklage: Bei Eigentumswohnungen wird der anteilige Bestand der Rücklage oft gesondert ausgewiesen; sauber herausgerechnet erhöht er die Grunderwerbsteuer nicht.
• Renovierung, Modernisierung und Umzug: nachgelagerte Investitionen, die mit dem Erwerbsvorgang nichts zu tun haben.

Für die solide Finanzierungsplanung sollten Sie diese Posten dennoch im Blick behalten. Viele Banken erwarten, dass zumindest die klassischen Kaufnebenkosten aus Eigenkapital getragen werden – als Orientierung gelten häufig mindestens 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises an Eigenmitteln, eher mehr.

Beispielrechnung und Einordnung

Wie stark sich das Bundesland auswirkt, zeigt eine vereinfachte Beispielrechnung. Angenommen, der Kaufpreis beträgt 400.000 Euro, Notar und Grundbuch werden mit 1,8 Prozent angesetzt, ein Makler ist nicht beteiligt:

Allein die Grunderwerbsteuer macht in diesem Beispiel zwischen den Ländern einen Unterschied von 12.000 Euro aus. Käme ein Makler hinzu, läge die Differenz noch höher. Die genannten Beträge sind reine Rechenbeispiele zur Veranschaulichung der Größenordnung; die tatsächlichen Notar- und Grundbuchkosten ergeben sich exakt aus den Gebührentabellen des GNotKG.

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