Grunderwerbsteuer bei Schenkung von Immobilien

Grundsatz: Schenkungen sind von der Grunderwerbsteuer befreit

Beim Verkauf einer Immobilie fällt regelmäßig Grunderwerbsteuer an. Bei einer Schenkung ist das anders: Sie ist nach § 3 Nr. 2 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) von der Grunderwerbsteuer befreit. Befreit sind danach „der Grundstückserwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes“.

Der Gedanke dahinter ist die Vermeidung einer Doppelbelastung: Ein und derselbe Vorgang soll nicht gleichzeitig mit Grunderwerbsteuer und mit Schenkungsteuer belegt werden. Da die unentgeltliche Übertragung dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) unterliegt, verzichtet der Gesetzgeber bei ihr auf die Grunderwerbsteuer.

Wichtig ist: Es genügt, dass der Vorgang dem Grunde nach ein Schenkungstatbestand im Sinne des ErbStG ist. Ob tatsächlich Schenkungsteuer gezahlt werden muss, spielt für die Befreiung keine Rolle. Bleibt die Schenkung wegen der Freibeträge schenkungsteuerfrei, ist sie trotzdem auch grunderwerbsteuerfrei.

Grunderwerbsteuer und Schenkungsteuer sind zwei verschiedene Steuern

Eine wesentliche Klarstellung vorweg: „Keine Grunderwerbsteuer“ bedeutet nicht „keine Steuer“. Bei einer Immobilienschenkung treten zwei Steuerarten gegeneinander an, die sauber auseinanderzuhalten sind.

Die Faustregel lautet: Ein unentgeltlicher Erwerb fällt unter das ErbStG, ein entgeltlicher Erwerb unter das GrEStG. Eine Schenkung kann deshalb grunderwerbsteuerfrei und zugleich schenkungsteuerpflichtig sein – nämlich dann, wenn der Wert der Immobilie den persönlichen Freibetrag übersteigt.

Schenkungsteuer: Freibeträge und Steuersätze

Für die Schenkungsteuer gelten persönliche Freibeträge nach § 16 ErbStG, die sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis richten. Bis zu diesen Beträgen bleibt die Schenkung steuerfrei; nur der übersteigende Teil wird besteuert.

Übersteigt der Wert der Immobilie nach Abzug des Freibetrags die Null, kommt der Steuertarif nach § 19 ErbStG zum Tragen. In der Steuerklasse I (Ehegatte, Kinder, Enkel) beginnt er bei 7 Prozent für steuerpflichtige Erwerbe bis 75.000 Euro und steigt stufenweise an (11 Prozent bis 300.000 Euro, 15 Prozent bis 600.000 Euro, 19 Prozent bis 6 Millionen Euro). Für entferntere Verwandte und Dritte gelten höhere Sätze.

Wie der Immobilienwert für die Schenkungsteuer ermittelt wird

Maßgeblich für die Schenkungsteuer ist nicht ein selbst geschätzter Betrag, sondern der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Dieser orientiert sich am gemeinen Wert (§ 9 BewG), der dem Verkehrswert entspricht – also dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre.

Je nach Art der Immobilie wendet das Finanzamt eines von drei typisierten Verfahren an:

• das Vergleichswertverfahren, vor allem bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern,
• das Ertragswertverfahren, insbesondere bei vermieteten Mietwohngrundstücken,
• das Sachwertverfahren, wenn sich kein Vergleichs- oder Ertragswert ermitteln lässt.

Liegt der tatsächliche Wert nachweislich niedriger, können Sie nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten nachweisen. Ein solches Gutachten ist unabhängig und kostenpflichtig und sollte erstellt werden, bevor das Finanzamt seinen Wert bestandskräftig festsetzt.

Gemischte Schenkung und Schenkung unter Auflage

Nicht jede Übertragung ist vollständig unentgeltlich. Häufig übernimmt der Beschenkte eine Gegenleistung – etwa eine auf dem Grundstück lastende Restschuld – oder die Übergabe ist mit einer Auflage verbunden, beispielsweise einem vorbehaltenen Nießbrauch oder einem Wohnrecht für den Schenker. In diesen Fällen spricht man von einer gemischten Schenkung oder einer Schenkung unter Auflage.

Grunderwerbsteuerlich gilt dann: Der unentgeltliche Teil bleibt nach § 3 Nr. 2 GrEStG befreit. Der entgeltliche Teil – also der Wert der übernommenen Schuld oder der kapitalisierte Wert des Nutzungsrechts – ist dem Grunde nach grunderwerbsteuerpflichtig. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich dabei nur nach dieser Gegenleistung, nicht nach dem vollen Wert der Immobilie.

Der Kapitalwert eines lebenslangen Nießbrauchs oder Wohnrechts wird nach den Bewertungsregeln ermittelt: Der Jahreswert der Nutzung wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich nach der statistischen Lebenserwartung richtet (§ 14 BewG). Der Jahreswert ist dabei nach § 16 BewG auf höchstens ein Achtzehnkommasechstel (1/18,6) des Grundbesitzwerts begrenzt.

Persönliche Befreiungen für Angehörige (§ 3 Nr. 4 bis 6 GrEStG)

Neben der allgemeinen Befreiung für Schenkungen kennt das Gesetz persönliche Befreiungen, die an das Verwandtschaftsverhältnis anknüpfen. Sie sind besonders dann wichtig, wenn ein entgeltlicher Teil im Spiel ist, der sonst Grunderwerbsteuer auslösen würde.

• § 3 Nr. 4 GrEStG – Erwerb durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner des Veräußerers, auch im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung.
• § 3 Nr. 6 GrEStG – Erwerb durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind. Dazu zählen Kinder, Enkel, Eltern und Großeltern; ausdrücklich erfasst sind auch Stiefkinder.

Diese Befreiungen gelten unabhängig davon, ob der Erwerb entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt. Das hat eine praktisch sehr bedeutsame Folge: Überträgt ein Elternteil eine Immobilie an das Kind und übernimmt das Kind dabei eine Restschuld, bleibt der unentgeltliche Teil nach § 3 Nr. 2 GrEStG befreit – und der entgeltliche Teil nach § 3 Nr. 6 GrEStG. Im Ergebnis fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Steuersätze, Ablauf und Eintragung ins Grundbuch

Fällt – etwa beim entgeltlichen Teil einer gemischten Schenkung ohne persönliche Befreiung – doch Grunderwerbsteuer an, richtet sich der Satz nach dem Bundesland, in dem die Immobilie liegt. Der gesetzliche Regelsatz beträgt 3,5 Prozent (§ 11 GrEStG); die Länder dürfen ihn anheben, sodass bundesweit eine Spanne von 3,5 bis 6,5 Prozent gilt.

Der formale Ablauf entspricht dem beim Kauf: Der Notar zeigt die Übertragung dem Finanzamt an. Bei einem grunderwerbsteuerfreien Vorgang setzt das Finanzamt keine Steuer fest. Für die Eintragung ins Grundbuch benötigt das Grundbuchamt gleichwohl eine Bestätigung des Finanzamts, dass der Grunderwerbsteuer keine Bedenken entgegenstehen – die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG. Bei einem steuerfreien Erwerb wird sie ohne Zahlung erteilt.