Ratgeber · Steuer
Wer eine Immobilie zu Lebzeiten verschenkt, löst grundsätzlich Schenkungssteuer aus. Wie hoch sie ausfällt, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis, dem steuerlichen Wert der Immobilie und genutzten Freibeträgen ab.
Die unentgeltliche Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten gilt rechtlich als Schenkung unter Lebenden und unterliegt nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) der Schenkungssteuer. Maßgeblich sind dieselben Vorschriften, die auch für Erbschaften gelten — der Gesetzgeber behandelt beides weitgehend parallel.
Steuerschuldner sind nach § 20 Abs. 1 ErbStG grundsätzlich sowohl die beschenkte Person als auch der Schenker. In der Praxis trägt die Steuer in der Regel die beschenkte Person.
Ein wichtiger Vorteil der Schenkung: Übertragungen, die der Schenkungssteuer unterliegen, sind nach § 3 Nr. 2 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) von der Grunderwerbsteuer befreit. Bei einer reinen unentgeltlichen Übertragung fällt also keine Grunderwerbsteuer an.
Entgeltlich oder unentgeltlich? Übernimmt die beschenkte Person zum Beispiel ein eingetragenes Darlehen oder zahlt sie einen Gleichstellungsbetrag an Geschwister, liegt eine sogenannte gemischte Schenkung vor. Dann wird nur der unentgeltliche Teil als Schenkung besteuert, der entgeltliche Teil kann Grunderwerbsteuer auslösen.
Jeder beschenkten Person steht ein persönlicher Freibetrag zu, der sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis richtet (§ 16 ErbStG). Nur der Wert oberhalb des Freibetrags wird besteuert.
| Verhältnis zum Schenker | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatten / eingetragene Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder, Stief- und Adoptivkinder | 400.000 € |
| Enkel (wenn das verbindende Elternteil verstorben ist) | 400.000 € |
| Enkel (Elternteil lebt) | 200.000 € |
| Urenkel | 100.000 € |
| Eltern und Großeltern (bei Schenkung) | 20.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder, geschiedene Ehegatten, sonstige Personen | 20.000 € |
Der entscheidende Hebel: Diese Freibeträge stehen nach § 14 ErbStG alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. Wer frühzeitig und in mehreren Schritten überträgt, kann denselben Freibetrag mehrfach nutzen.
Alle Schenkungen zwischen denselben Personen innerhalb von zehn Jahren werden nach § 14 ErbStG zusammengerechnet. Frühere Erwerbe werden dem letzten hinzugerechnet, die bereits gezahlte Steuer wird angerechnet — der persönliche Freibetrag gilt für diesen Zeitraum aber nur einmal.
Nach Abzug des Freibetrags wird der verbleibende steuerpflichtige Erwerb mit einem Steuersatz belastet, der von der Steuerklasse (§ 15 ErbStG) und der Wertstufe (§ 19 ErbStG) abhängt.
| Steuerpflichtiger Erwerb (über Freibetrag) | Klasse I | Klasse II | Klasse III |
|---|---|---|---|
| bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| bis 6 Mio. € | 19 % | 30 % | 30 % |
| bis 13 Mio. € | 23 % | 35 % | 50 % |
| bis 26 Mio. € | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26 Mio. € | 30 % | 43 % | 50 % |
Der jeweilige Satz gilt für den gesamten steuerpflichtigen Erwerb. Eine Härtefallregelung in § 19 Abs. 3 ErbStG verhindert, dass ein knappes Überschreiten einer Wertgrenze die Steuer übermäßig ansteigen lässt.
Für die Schenkungssteuer zählt nicht der Kaufpreis von einst, sondern der steuerliche Grundbesitzwert. Das Finanzamt ermittelt ihn nach den Regeln des Bewertungsgesetzes (BewG), die sich am gemeinen Wert — also dem Verkehrswert — orientieren (§ 9, § 157 BewG). Je nach Objektart kommt eines von drei Verfahren zum Einsatz:
Durch das Jahressteuergesetz 2022 wurden die Parameter des Sach- und Ertragswertverfahrens (§§ 177 ff. BewG) zum 1. Januar 2023 an das aktuelle Marktniveau angepasst. Die Folge: In vielen Regionen fallen die steuerlichen Werte seither höher aus als zuvor — was bei knappen Freibeträgen die Steuerlast erhöhen kann.
Den Bodenwert als wesentlichen Baustein können Sie über den Bodenrichtwert nachvollziehen. Im Objektkompass sehen Eigentümer nach kostenloser Anmeldung den amtlichen Bodenrichtwert und weitere Standortdaten zu ihrer eigenen Immobilie. Das ist eine Datenauskunft und ersetzt keine Wertermittlung.
Liegt der tatsächliche Verkehrswert nachweislich niedriger als der vom Finanzamt angesetzte Wert, kann ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG als Nachweis dienen.
Eine wichtige Befreiung gilt für das selbstgenutzte Familienheim. Verschenkt ein Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner das gemeinsam zu Wohnzwecken genutzte Haus oder die Eigentumswohnung an den anderen, ist dies nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG vollständig steuerfrei — und zwar zusätzlich zum Freibetrag.
Bemerkenswert: Bei dieser Schenkung unter Lebenden gibt es keine Größenbegrenzung und keine starre Behaltefrist im Gesetz; entscheidend ist die fortdauernde Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken.
Bei einem Erbfall gelten strengere Regeln: Erben Kinder das Familienheim, ist die Befreiung auf 200 m² Wohnfläche begrenzt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Sowohl Ehegatten als auch Kinder müssen die Immobilie zudem zehn Jahre lang selbst bewohnen, sonst entfällt die Befreiung rückwirkend.
Ein verbreitetes Gestaltungsmittel ist der Nießbrauchsvorbehalt: Die Eltern übertragen die Immobilie, behalten sich aber das Recht vor, weiter darin zu wohnen oder die Mieterträge zu beziehen. Dieses Recht hat einen wirtschaftlichen Wert und mindert die Bemessungsgrundlage der Schenkung.
Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird nach § 14 BewG ermittelt: Der jährliche Nutzungswert (etwa die Jahresmiete) wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich aus der statistischen Lebenserwartung der berechtigten Person ergibt. Der Rechnungszinsfuß beträgt 5,5 % (§ 14 Abs. 1 BewG); die Vervielfältiger veröffentlicht das Bundesfinanzministerium jährlich auf Basis der amtlichen Sterbetafel.
Eine Obergrenze setzt § 16 BewG: Der anzusetzende Jahreswert darf höchstens den Wert betragen, der sich ergibt, wenn der Steuerwert der Immobilie durch 18,6 geteilt wird. Der so berechnete Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Grundbesitzwert abgezogen — übrig bleibt der steuerpflichtige Erwerb.
Je jünger die nießbrauchsberechtigte Person und je höher der Nutzungswert, desto höher der Abzug und desto niedriger die Schenkungssteuer. Eine konkrete Berechnung sollte stets steuerlich begleitet werden.
Ein vereinfachtes Beispiel zeigt das Zusammenspiel der Regeln:
| Schritt | Betrag |
|---|---|
| Grundbesitzwert der Wohnung (Schenkung an ein Kind) | 520.000 € |
| abzüglich Freibetrag (§ 16 ErbStG) | − 400.000 € |
| steuerpflichtiger Erwerb | 120.000 € |
| Steuersatz Klasse I (bis 300.000 €): 11 % | 13.200 € |
Im Beispiel fielen 13.200 € Schenkungssteuer an. Würde dieselbe Wohnung stattdessen schrittweise oder mit Nießbrauchsvorbehalt übertragen, ließe sich die Belastung häufig auf null senken. Die Zahlen sind illustrativ und ersetzen keine Berechnung im Einzelfall.
Form und Anmeldung: Die Schenkung einer Immobilie muss nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden; ohne diese Form ist der Vertrag nichtig. Sowohl Schenker als auch Beschenkter sind nach § 30 ErbStG verpflichtet, die Schenkung dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten anzuzeigen. Da der Notar die Beurkundung ohnehin dem Finanzamt mitteilt (§ 30 Abs. 3 ErbStG), entfällt die eigene Anzeige in diesen Fällen meist.
Geht es Ihnen weniger um die Schenkung als um den Marktwert beim Verkauf oder bei der Vermietung, ist eine kostenlose Immobilienbewertung über die Maklerei der passende Weg. Für laufende Steuern auf die Immobilie informiert der Beitrag zur Grundsteuer.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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