Fällt beim Erben einer Immobilie Grunderwerbsteuer an?

Nein. Der Grundstückserwerb von Todes wegen ist nach § 3 Nr. 2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit, weil er bereits der Erbschaftsteuer unterliegt. Das gilt für den Alleinerben ebenso wie für die Miterben einer Erbengemeinschaft. Ob tatsächlich Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Wert der Immobilie und vom persönlichen Freibetrag nach § 16 ErbStG ab.

Ist die Erbauseinandersetzung grunderwerbsteuerfrei?

Ja. Nach § 3 Nr. 3 GrEStG ist der Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses von der Grunderwerbsteuer befreit. Das gilt auch, wenn ein Miterbe das ganze Grundstück übernimmt und die anderen mit einer Abfindung auszahlt. Voraussetzung ist, dass das Grundstück im Zeitpunkt der Auseinandersetzung noch zum ungeteilten Nachlass gehört.

Muss ich Grunderwerbsteuer zahlen, wenn ich meine Geschwister auszahle?

In aller Regel nicht. Zahlt ein Miterbe seinen Geschwistern eine Abfindung und erhält dafür das geerbte Grundstück, bleibt der Vorgang nach § 3 Nr. 3 GrEStG grunderwerbsteuerfrei – auch wenn die Abfindung hoch ist. Der Bundesfinanzhof hat bestätigt, dass selbst der überquotale Erwerb gegen Ausgleichszahlung befreit ist, solange er der Teilung des Nachlasses dient.

Wird beim Kauf eines Erbteils Grunderwerbsteuer fällig?

Ja, das ist möglich. Der Erbteilskauf nach § 2033 BGB ist ein entgeltliches Kaufgeschäft und kein Erwerb von Todes wegen oder Akt der Nachlassteilung. Gehören zum Nachlass inländische Grundstücke, ist der Erbteilskauf dem Grunde nach grunderwerbsteuerpflichtig. Kauft ein Verwandter in gerader Linie, kann jedoch eine persönliche Befreiung nach § 3 Nr. 6 GrEStG greifen.

Grunderwerbsteuer bei Erbauseinandersetzung

Q: Wann wird die Erbauseinandersetzung doch grunderwerbsteuerpflichtig?

Etwa wenn ein Dritter das Nachlassgrundstück kauft, wenn die Erben Grundstücke tauschen, nachdem diese bereits aus dem Nachlass ausgeschieden sind, oder wenn im Zuge der Teilung ein Grundstück hinzuerworben wird, das nicht zum Nachlass gehörte. In diesen Fällen liegt kein Erwerb zur Teilung des ungeteilten Nachlasses mehr vor, sodass die Befreiung des § 3 Nr. 3 GrEStG nicht greift.

Q: Muss das Grundbuch nach dem Erbfall geändert werden und was kostet das?

Ja, das Grundbuch ist auf die Erben zu berichtigen – mit Erbschein oder notariellem Testament samt Eröffnungsprotokoll. Wird der Berichtigungsantrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Eintragung nach § 60 Abs. 4 GNotKG gebührenfrei. Wer länger wartet, zahlt Gerichtsgebühren, die sich nach dem Wert der Immobilie richten.

Der Erbfall selbst löst keine Grunderwerbsteuer aus

Geht eine Immobilie durch Erbschaft auf einen oder mehrere Erben über, fällt dafür keine Grunderwerbsteuer an. Das ergibt sich aus § 3 Nr. 2 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG). Befreit ist danach „der Grundstückserwerb von Todes wegen“ – also der Übergang kraft Erbfalls auf den Alleinerben, auf die Miterben einer Erbengemeinschaft oder auf einen Vermächtnisnehmer.

Der Grund ist die Vermeidung einer Doppelbelastung: Der Erwerb von Todes wegen unterliegt bereits der Erbschaftsteuer nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Derselbe Vorgang soll nicht zusätzlich mit Grunderwerbsteuer belegt werden. Dabei kommt es nicht darauf an, ob am Ende tatsächlich Erbschaftsteuer gezahlt wird. Bleibt der Erwerb wegen der persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG erbschaftsteuerfrei, ist er trotzdem auch von der Grunderwerbsteuer befreit.

Zwei Steuern sauber trennen

„Keine Grunderwerbsteuer“ heißt nicht „keine Steuer“. Beim Erben tritt an die Stelle der Grunderwerbsteuer die Erbschaftsteuer – ob sie anfällt, hängt vom Wert der Immobilie und vom Freibetrag ab. Mehr dazu im Ratgeber Freibeträge bei Immobilien.

Die Erbengemeinschaft und der Weg zur Auseinandersetzung

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, geht der Nachlass nach § 1922 BGB als Ganzes auf sie über. Sie bilden eine Erbengemeinschaft und werden gemeinschaftliche Eigentümer der Immobilie – nicht zu festen Bruchteilen, sondern „zur gesamten Hand“. Über das Grundstück können sie nur gemeinsam verfügen.

Dieser Zustand ist auf Dauer selten gewollt. Die Erben lösen die Gemeinschaft daher durch eine Erbauseinandersetzung auf. Typische Wege sind:

Ein Miterbe übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen ihren Anteil aus (Abfindung).
Mehrere Objekte werden verteilt, sodass jeder Erbe einen Gegenstand erhält (Realteilung).
Die Immobilie wird verkauft und der Erlös unter den Erben aufgeteilt.
Als letztes Mittel die Teilungsversteigerung, wenn keine Einigung gelingt.

Vor der Übertragung muss das Grundbuch auf die Erben berichtigt werden. Das geschieht durch einen Grundbuchberichtigungsantrag unter Vorlage eines Erbscheins oder eines notariellen Testaments mit Eröffnungsprotokoll. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Berichtigung nach § 60 Abs. 4 GNotKG gebührenfrei. Danach fallen Gerichtsgebühren nach dem Wert an.

Die Erbauseinandersetzung ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 3 GrEStG)

Übernimmt ein Miterbe das Nachlassgrundstück und gleicht die übrigen Miterben dafür aus, ist auch dieser Schritt befreit. Maßgeblich ist § 3 Nr. 3 Satz 1 GrEStG: Von der Besteuerung ausgenommen ist „der Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses“.

Damit stellt der Gesetzgeber die Auseinandersetzung grunderwerbsteuerlich so, als hätte der übernehmende Erbe die Immobilie unmittelbar vom Erblasser erhalten. Die Befreiung reicht weit:

Sie erfasst nicht nur den quotalen Anteil, sondern auch den überquotalen Erwerb. Übernimmt ein einzelner Miterbe das ganze Grundstück, obwohl ihm rechnerisch nur ein Bruchteil zusteht, ist auch der darüber hinausgehende Teil steuerfrei.
Sie gilt unabhängig davon, ob der übernehmende Erbe den anderen eine Abfindung zahlt oder Nachlassverbindlichkeiten übernimmt – solange dies im Rahmen der Teilung des Nachlasses geschieht.

Der Bundesfinanzhof hat dies bestätigt: Begünstigt ist der Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses einschließlich des überquotalen Erwerbs gegen Ausgleich (BFH, Urteil vom 16.01.2019 – II R 7/16). Entscheidend ist, dass das Grundstück im Zeitpunkt der Auseinandersetzung noch zum ungeteilten Nachlass gehört und der Vorgang einheitlich der Aufhebung der Erbengemeinschaft dient.

Praxisbeispiel: Drei Geschwister erben das Elternhaus zu gleichen Teilen. Eines übernimmt das Haus vollständig und zahlt den beiden anderen je ein Drittel des Werts als Abfindung aus. Obwohl hier eine erhebliche Geldzahlung fließt, fällt keine Grunderwerbsteuer an, weil der Vorgang nach § 3 Nr. 3 GrEStG zur Teilung des Nachlasses erfolgt.

Auch der überlebende Ehegatte ist begünstigt

Die Befreiung des § 3 Nr. 3 GrEStG ist nicht auf die Miterben im engen Sinne beschränkt. Das Gesetz bezieht zwei weitere Personengruppen ausdrücklich ein:

§ 3 Nr. 3 Satz 2 GrEStG stellt den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner in bestimmten Konstellationen einem Miterben gleich – etwa wenn das Nachlassgrundstück in Anrechnung auf einen Zugewinnausgleich oder im Zusammenhang mit gütergemeinschaftlichem Vermögen erworben wird.
§ 3 Nr. 3 Satz 3 GrEStG stellt die Ehegatten oder Lebenspartner der Miterben den Miterben gleich. Übernimmt also nicht das Kind selbst, sondern dessen Ehepartner das Nachlassgrundstück, bleibt der Vorgang ebenfalls befreit.

Wichtig ist die Reichweite: Der überlebende Ehegatte wird nur im Rahmen dieses Erwerbstatbestands wie ein Miterbe behandelt. Er wird dadurch nicht erbrechtlich zum Miterben, sondern profitiert allein von der grunderwerbsteuerlichen Gleichstellung beim Erwerb aus dem ungeteilten Nachlass.

Ergänzende Familienbefreiungen

Außerhalb der reinen Auseinandersetzung greifen die persönlichen Befreiungen nach § 3 Nr. 4 GrEStG (Erwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers) und § 3 Nr. 6 GrEStG (Erwerb durch Personen in gerader Linie verwandt, also Kinder, Enkel, Eltern – auch Stiefkinder). Sie sind etwa dann nützlich, wenn nach der Auseinandersetzung noch innerhalb der Familie übertragen wird.

Wann doch Grunderwerbsteuer anfällt: der Erbteilskauf

Die Befreiung des § 3 Nr. 3 GrEStG hat klare Grenzen. Der praktisch wichtigste Fall, in dem doch Grunderwerbsteuer entsteht, ist der Erbteilskauf nach § 2033 BGB.

Dabei verkauft ein Miterbe nicht ein einzelnes Grundstück, sondern seinen gesamten Anteil am Nachlass an einen anderen. Wird dieser Käufer dadurch zum Mehrheits- oder Alleininhaber der Erbengemeinschaft, die Grundbesitz hält, knüpft die Grunderwerbsteuer an diesen entgeltlichen Vorgang an. Der Erbteilskauf ist kein Erwerb von Todes wegen und auch kein Akt der Teilung des Nachlasses – er ist ein gewöhnliches Kaufgeschäft.

Daraus folgt: § 3 Nr. 2 GrEStG greift nicht, weil kein erbschaftsteuerbarer Vorgang vorliegt. § 3 Nr. 3 GrEStG greift nicht, weil kein einzelnes Nachlassgrundstück zur Teilung übertragen, sondern eine Beteiligung am ungeteilten Nachlass verkauft wird. Der Erwerb ist daher dem Grunde nach grunderwerbsteuerpflichtig, soweit zum Nachlass inländische Grundstücke gehören.

Achten Sie auf die Personen: Kauft ein Miterbe den Erbteil eines anderen Miterben, kann je nach Verwandtschaftsverhältnis eine persönliche Befreiung nach § 3 Nr. 4 oder Nr. 6 GrEStG eingreifen (etwa unter Geschwistern allerdings nicht, da diese nicht in gerader Linie verwandt sind). Kauft dagegen ein Dritter den Erbteil, fällt regelmäßig Grunderwerbsteuer an. Solche Gestaltungen sollten vor dem Notartermin steuerlich geprüft werden.

Weitere Grenzfälle der Befreiung

Neben dem Erbteilskauf gibt es weitere Konstellationen, in denen die Erbauseinandersetzung doch Grunderwerbsteuer auslöst. Allen gemeinsam ist: Sobald der Vorgang nicht mehr die Teilung des ungeteilten Nachlasses betrifft, endet die Befreiung.

Konstellation	Grunderwerbsteuer
Miterbe übernimmt Nachlassgrundstück gegen Abfindung	befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG)
Überquotaler Erwerb des ganzen Grundstücks durch einen Miterben	befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG)
Erwerb durch den überlebenden Ehegatten zur Teilung	befreit (§ 3 Nr. 3 S. 2 GrEStG)
Verkauf des Nachlassgrundstücks an einen Dritten	steuerpflichtig (§ 1 GrEStG)
Erbteilskauf durch einen Dritten	steuerpflichtig
Tausch von Grundstücken unter den Erben, nachdem diese bereits aus dem Nachlass ausgeschieden sind	steuerpflichtig
Hinzuerwerb eines Grundstücks, das nicht zum Nachlass gehört	steuerpflichtig

Besonders relevant ist die letzte Gruppe: Haben die Erben das Grundstück zunächst in Bruchteilseigentum umgewandelt und tauschen sie ihre Bruchteile später untereinander, ist die gesamthänderische Bindung des Nachlasses bereits aufgelöst. Ein solcher Tausch ist ein eigenständiges Rechtsgeschäft und nach § 1 Abs. 1 GrEStG grunderwerbsteuerpflichtig. Die Befreiung des § 3 Nr. 3 GrEStG ist dann „verbraucht“. Wer eine Auseinandersetzung plant, sollte den Grundstücksübergang deshalb in einem einheitlichen Vertrag regeln.

Bemessungsgrundlage im Steuerfall

Ist ein Vorgang ausnahmsweise steuerpflichtig, bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1, § 9 GrEStG) – also nach Kaufpreis, übernommenen Schulden und sonstigen Leistungen. Der Steuersatz richtet sich nach dem Bundesland und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Die Details finden Sie im Ratgeber Grunderwerbsteuer nach Bundesländern.

Nach der Auseinandersetzung: Werte einordnen

Sobald die Erbauseinandersetzung steht, geht es um die Werte: Wie viel ist die Immobilie für die Abfindung wert? Lohnt sich das Halten, das Vermieten oder der Verkauf? Hier sind drei Ebenen klar zu unterscheiden, damit Sie die richtige Grundlage wählen.

Objektdaten zur Orientierung. Nach einer kostenlosen Anmeldung sehen Sie im Objektkompass Daten zu Ihrer geerbten Immobilie – etwa Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeld. Das ist eine Einordnung der Lage, keine Preisbewertung.
Kostenlose Immobilienbewertung im Verkaufs- oder Vermietfall. Wenn Sie verkaufen oder vermieten möchten, erhalten Sie über die angeschlossene Maklerei eine kostenlose Ersteinschätzung des erzielbaren Marktpreises.
Verkehrswertgutachten. Für rechtssichere Zwecke – etwa eine streitige Abfindung unter Miterben oder den Nachweis gegenüber dem Finanzamt – ist ein unabhängiges, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten die belastbare Grundlage.

Für die Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt einen eigenen Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz fest. Liegt der tatsächliche Wert nachweislich niedriger, können Sie ihn nach § 198 BewG durch ein Gutachten belegen. Ist die Immobilie selbst Teil einer streitigen Auseinandersetzung, hilft der Ratgeber Erbengemeinschaft auszahlen bei der Berechnung der Abfindung weiter.

Grunderwerbsteuer bei Erbe und Erbauseinandersetzung