Ratgeber · Erben & Schenken
Erben mehrere Personen gemeinsam ein Haus, entsteht eine Erbengemeinschaft. Besonders heikel wird es, wenn ein Miterbe darin wohnt und die anderen ihren Anteil ausgezahlt bekommen möchten. Dieser Ratgeber erklärt Schritt für Schritt, wie Sie fair und rechtssicher vorgehen.
Hinterlässt ein Erblasser mehrere Erben, geht der gesamte Nachlass mit dem Tod automatisch auf sie über (§ 1922 BGB). Es entsteht eine Erbengemeinschaft als gemeinschaftliches Vermögen aller Miterben (§ 2032 BGB). Juristisch ist das eine Gesamthandsgemeinschaft: Niemandem gehört ein konkreter Teil des Hauses allein. Jeder Miterbe hält stattdessen eine Erbquote am gesamten Nachlass – etwa je 1/3 bei drei Geschwistern.
Das hat praktische Folgen: Über das geerbte Grundstück können die Miterben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Ein einzelner Erbe kann das Haus also weder allein verkaufen noch belasten. Für die laufende, ordnungsgemäße Verwaltung genügt dagegen die Mehrheit nach Erbteilen (§ 2038 Abs. 2 BGB i. V. m. § 745 Abs. 1 BGB).
Wichtig: Ein Miterbe besitzt keinen Anteil am Haus, sondern einen Anteil am Nachlass als Ganzem. Erst die sogenannte Auseinandersetzung überführt die Werte in Einzeleigentum.
Wer den fairen Auszahlungsbetrag berechnen will, braucht zuerst belastbare Daten zum Objekt. Nach kostenloser Anmeldung sehen Sie im Objektkompass Grunddaten zu Ihrer Immobilie wie Bodenrichtwert und Mikrolage – eine Orientierung, bevor es an die eigentliche Wertermittlung geht.
Grundsätzlich kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, also die Auflösung der Gemeinschaft (§ 2042 BGB). Niemand muss dauerhaft in einer Erbengemeinschaft bleiben. Bevor verteilt wird, sind zunächst die Nachlassverbindlichkeiten zu begleichen (§§ 2046, 2047 BGB); erst der Überschuss wird nach Erbquoten aufgeteilt.
Soll ein Miterbe das Haus übernehmen und die anderen auszahlen, gibt es im Wesentlichen diese Wege:
Verkauft ein Miterbe seinen Erbteil an einen Dritten (Nicht-Miterben), steht den übrigen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu (§ 2034 BGB). Beim Verkauf an einen anderen Miterben gilt dieses Vorkaufsrecht nicht.
Die Höhe der Auszahlung richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Auseinandersetzung, eingebettet in den gesamten Nachlass. Das übliche Rechenschema:
| Beispielrechnung (Spanne, vereinfacht) | Betrag |
|---|---|
| Verkehrswert Haus (angenommen) | 600.000 € |
| abzüglich Restdarlehen | − 120.000 € |
| Reinnachlass | 480.000 € |
| Anteil je Erbe bei drei Erben (1/3) | 160.000 € |
| Auszahlung an zwei Miterben durch den Übernehmer | 320.000 € |
Die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Marktangabe. Entscheidend ist der reale Verkehrswert Ihres Objekts.
Hinweis zur Wertermittlung: Eine kostenlose, unverbindliche Ersteinschätzung erhalten Sie im Verkaufs- oder Vermietfall über die Maklerei direkt in der Anwendung. Wollen die Miterben dagegen einen rechtssicheren Wert für eine streitige Auseinandersetzung oder das Finanzamt, ist ein unabhängiges, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten der verlässlichste Weg. Wie eine kostenlose Bewertung von einem amtlichen Gutachten abzugrenzen ist, lesen Sie unter Immobilienbewertung kostenlos.
Häufig wohnt bereits ein Kind im Elternhaus, während die Geschwister auszahlt werden möchten. Dann stellt sich die Frage: Muss der Bewohner eine Nutzungsentschädigung an die Erbengemeinschaft zahlen? Rechtsgrundlage sind die §§ 743, 745, 748 BGB in Verbindung mit § 2038 BGB.
Die Kernlinie der Rechtsprechung: Allein die Tatsache, dass ein Miterbe das Haus nutzt, begründet noch keinen rückwirkenden Zahlungsanspruch. Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung entsteht regelmäßig erst, wenn ein anderer Miterbe eine Neuregelung der Nutzung verlangt (§ 745 Abs. 2 BGB) – und dann grundsätzlich nur für die Zeit ab diesem Verlangen, nicht für die Vergangenheit (vgl. BGH, Urteil vom 28.10.2015, Az. VIII ZR 46/14).
Wenn Sie als nicht im Haus wohnender Miterbe eine Beteiligung am Wohnvorteil wollen, sollten Sie dies schriftlich und nachweisbar verlangen. Erst ab diesem Zeitpunkt läuft in der Regel der Anspruch auf eine angemessene Nutzungsvergütung.
War man sich dagegen einig, dass der Bewohner zunächst mietfrei bleiben darf, entsteht für diese Zeit meist kein Anspruch. Alternativ kann die Gemeinschaft mit dem Bewohner einen regulären Mietvertrag schließen; dann ergeben sich die Ansprüche unmittelbar aus dem Mietverhältnis.
Die Erbquoten sind nicht immer das letzte Wort. Unter Abkömmlingen (Kinder, Enkel) kann es zu einer Ausgleichung kommen, die die Verteilung verschiebt:
Diese Ansprüche sind gerade bei der Auszahlung des im Haus wohnenden, oft pflegenden Kindes wichtig: Sie können die rechnerische Abfindung spürbar verändern. Wegen der Nachweisanforderungen empfiehlt sich hier frühzeitige rechtliche Beratung.
Drei Steuerarten sind bei der Auszahlung von Miterben besonders relevant. Verbindlich beraten dürfen nur steuerberatende Berufe – dieser Überblick dient der Orientierung.
Erbschaftsteuer (§ 16 ErbStG): Es gelten persönliche Freibeträge je Erwerber, unter anderem 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € für Kinder und 20.000 € für entferntere Verwandte wie Geschwister. Was darüber liegt, wird versteuert.
Spekulationssteuer (§ 23 EStG): Wird das geerbte Haus innerhalb von zehn Jahren verkauft, kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen. Für die Frist zählt nicht der Erbfall, sondern der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers („Fußstapfentheorie“, § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Wurde die Immobilie zuletzt selbst bewohnt, kann eine Befreiung greifen.
Grunderwerbsteuer: Der Erwerb von Todes wegen ist befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Übernimmt ein Miterbe das zum noch ungeteilten Nachlass gehörende Grundstück zur Teilung des Nachlasses, ist auch das von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
Achtung: Die Befreiung nach § 3 Nr. 3 GrEStG greift nur, solange das Grundstück noch zum ungeteilten Nachlass gehört. Spätere Übertragungen nach abgeschlossener Auseinandersetzung können wieder grunderwerbsteuerpflichtig sein.
Wer den Steuerwert seiner Immobilie einordnen will, findet eine erste Annäherung über den Bodenrichtwert; zur steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes hilft der Beitrag Grundsteuer: Grundlagen und Höhe.
Bleibt eine Einigung aus – etwa weil der Bewohner nicht verkaufen, die anderen aber ausgezahlt werden wollen – kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung der Immobilie beantragen (§ 180 ZVG). Das Haus wird dann versteigert und der Erlös nach Abzug von Kosten und Schulden auf die Quoten verteilt.
Die Teilungsversteigerung ist allerdings das schärfste Mittel: Die erzielten Preise liegen oft unter dem freien Marktwert, und für den im Haus wohnenden Miterben droht der Verlust der Wohnung. Wer streitig auseinandersetzen will, kann zudem auf Erbauseinandersetzung klagen und muss dem Gericht einen konkreten Teilungsplan vorlegen.
Eine einvernehmliche Lösung – Übernahme gegen faire Abfindung – ist fast immer günstiger als Versteigerung oder Prozess. Voraussetzung dafür ist ein realistischer, gut belegter Verkehrswert, über den sich alle Beteiligten einig sind.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
Melden Sie sich kostenlos im Objektkompass an und sehen Sie Bodenrichtwert, Mikrolage, Umfeld (Naturschutz, Bahntrassen) und Digitalisierungsgrad zu Ihrer Immobilie. Unverbindlich.
Kostenlos registrieren
