Spekulationssteuer bei geerbten und geschenkten Immobilien

Was die Spekulationssteuer ist – und warum sie bei Erbe und Schenkung anders wirkt

Der Begriff Spekulationssteuer ist umgangssprachlich; eine eigene Steuerart gibt es nicht. Gemeint ist die Einkommensteuer auf private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG). Verkaufen Sie ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung mit Gewinn, gehört dieser Gewinn zu den sonstigen Einkünften (§ 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 EStG) und unterliegt Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz.

Bei einem normalen Kauf ist die Sache klar: Die Frist beginnt am Tag des notariellen Kaufvertrags. Bei Erbschaft und Schenkung stellt sich jedoch eine entscheidende Vorfrage: Beginnt die Frist neu, weil Sie das Objekt „neu erhalten“ haben? Die Antwort lautet ausdrücklich nein. Wer erbt oder beschenkt wird, hat die Immobilie nicht angeschafft – er hat sie unentgeltlich erworben. Und für diesen Fall ordnet das Gesetz an, dass die Anschaffung des Vorgängers übernommen wird.

Das ist die zentrale Weichenstellung dieses Ratgebers: Ob Ihr Verkauf steuerfrei ist, hängt nicht davon ab, wann Sie geerbt oder das Geschenk erhalten haben, sondern davon, wann der Erblasser oder Schenker die Immobilie ursprünglich gekauft hat.

Die Fußstapfentheorie: § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG im Wortlaut

Die maßgebliche Norm ist § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG. Sie lautet:

„In den Fällen des unentgeltlichen Erwerbs ist dem Einzelrechtsnachfolger für Zwecke dieser Vorschrift die Anschaffung … durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen.“

Im Klartext: Wer eine Immobilie geschenkt bekommt oder erbt, tritt steuerlich in die „Fußstapfen“ des Vorgängers. Ihm wird die Anschaffung des Erblassers oder Schenkers zugerechnet – mit allen Folgen für die Spekulationsfrist.

Daraus ergeben sich zwei klare Konstellationen:

• Kauf durch den Vorgänger liegt mehr als zehn Jahre zurück: Die Spekulationsfrist ist bereits abgelaufen. Sie können die geerbte oder geschenkte Immobilie sofort steuerfrei verkaufen – auch wenn Sie selbst sie gerade erst erhalten haben.
• Kauf durch den Vorgänger liegt weniger als zehn Jahre zurück: Die Restfrist läuft bei Ihnen weiter. Verkaufen Sie vor Ablauf der zehn Jahre (gerechnet ab dem Kauf des Vorgängers) mit Gewinn, liegt grundsätzlich ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor – sofern keine Ausnahme greift.

Sowohl die Erbschaft als auch die Schenkung sind unentgeltliche Erwerbe im Sinne dieser Vorschrift. Für beide gilt die Fristübernahme in gleicher Weise.

Wenn der Vorgänger selbst gebaut oder geerbt hat

Die Fußstapfentheorie wirkt auch über mehrere Stationen hinweg. Hat der Erblasser die Immobilie seinerseits geerbt oder geschenkt bekommen, wird die Kette weiter zurückverfolgt: Maßgeblich bleibt der letzte entgeltliche Erwerb (Kauf) in der Vorgängerkette. Eine geschenkte Immobilie, die schon Großeltern vor Jahrzehnten gekauft haben, ist daher in aller Regel längst aus der Frist heraus.

Hat der Vorgänger das Gebäude selbst errichtet, kommt es nicht auf einen Kaufvertrag an, sondern auf die Fertigstellung. Beim selbst gebauten Haus läuft die Zehnjahresfrist für das Gebäude ab dessen Fertigstellung; für das Grundstück bleibt der seinerzeitige Grundstückskauf maßgeblich. Auch diese Daten gehen auf Sie als Erben oder Beschenkten über.

Ein Sonderfall ist die vermietete Eigentumswohnung oder das vermietete Mehrfamilienhaus: Hat der Vorgänger Abschreibungen (AfA) in Anspruch genommen, wirken sich diese später auf die Gewinnberechnung aus (dazu unten). Auch die in Anspruch genommene AfA des Vorgängers wird Ihnen für Zwecke des § 23 EStG zugerechnet.

Die Eigennutzungsausnahme – und wann sie dem Erben hilft

Neben dem Fristablauf gibt es einen zweiten Weg zur Steuerfreiheit: die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG. Danach ist ein Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie

• im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder
• im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Greift eine dieser Varianten, ist der Verkauf steuerfrei – unabhängig davon, ob die Zehnjahresfrist abgelaufen ist. Für geerbte und geschenkte Immobilien gelten dabei zwei Besonderheiten, die häufig falsch eingeschätzt werden:

1. Sie müssen selbst nutzen. Die Eigennutzung des Erblassers wird Ihnen nicht zugerechnet. Hat nur der Verstorbene das Haus bewohnt und ziehen Sie nie selbst ein, können Sie sich auf die Eigennutzungsausnahme nicht berufen. Entscheidend ist, dass Sie als Steuerpflichtiger die Wohnung tatsächlich selbst bewohnen (vgl. die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zur Eigennutzung, etwa BFH IX R 8/18).

2. Die Dreijahresregel ist kalenderjahrbezogen. „Jahr der Veräußerung und die beiden vorangegangenen Jahre“ meint Kalenderjahre, nicht volle 36 Monate. Im Verkaufsjahr und im zweiten Jahr davor genügt jeweils ein Tag der Eigennutzung; das mittlere Kalenderjahr muss vollständig selbst genutzt sein. In der Praxis kann damit schon ein Einzug Ende des einen Jahres und ein Verkauf zu Beginn des übernächsten Jahres ausreichen.

Mehr zu dieser Ausnahme – mit den anerkannten Sonderfällen wie Arbeitszimmer oder Überlassung an Kinder – finden Sie unter Spekulationssteuer bei Eigennutzung.

Erbengemeinschaft und gemischte Schenkung: wann doch eine neue Frist entstehen kann

Zwei Konstellationen verdienen besondere Aufmerksamkeit, weil hier neben dem unentgeltlichen Erwerb ein entgeltlicher Teil hinzukommt.

Erbengemeinschaft – Auszahlung von Miterben. Häufig erbt nicht eine Person allein, sondern eine Erbengemeinschaft. Kauft ein Miterbe die Anteile der übrigen Miterben ab (Abfindung) und verkauft anschließend die Immobilie, stellte sich lange die Frage, ob der entgeltliche Erwerb der Erbanteile eine neue Spekulationsfrist auslöst. Der Bundesfinanzhof hat dies mit Urteil vom 26.09.2023 (IX R 13/22) klargestellt: Der entgeltliche Erwerb eines Anteils an einer Erbengemeinschaft führt nicht zur anteiligen Anschaffung des zum Nachlass gehörenden Grundstücks. Der Miterbenanteil ist ein anderes Wirtschaftsgut als das Grundstück selbst. Eine neue Frist für das Grundstück entsteht durch den Anteilskauf daher nicht; maßgeblich bleibt die Anschaffung durch den Erblasser.

Gemischte Schenkung / Schenkung unter Auflage. Anders liegt es, wenn eine Immobilie nicht vollständig verschenkt, sondern teilentgeltlich übertragen wird – etwa weil der Beschenkte ein Darlehen übernimmt oder eine Gegenleistung erbringt. Dann ist zu trennen:

Für den entgeltlichen Teil beginnt also eine neue Zehnjahresfrist ab der Übertragung. Solche teilentgeltlichen Gestaltungen sind steuerlich anspruchsvoll – hier lohnt sich vor der Übertragung der Rat einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters. Hintergründe zur unentgeltlichen Übertragung lesen Sie unter Haus zu Lebzeiten überschreiben.

So wird der steuerpflichtige Gewinn berechnet

Greift weder Fristablauf noch Eigennutzung, ermittelt sich der Gewinn nach § 23 Abs. 3 EStG. Bei geerbten und geschenkten Immobilien gilt eine wichtige Besonderheit: Als Anschaffungskosten zählen nicht der Wert beim Erbfall oder bei der Schenkung, sondern die ursprünglichen Anschaffungskosten des Vorgängers (Folge der Fußstapfentheorie).

Der so ermittelte Gewinn wird Ihrem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz nach § 32a EStG belastet (zuzüglich Solidaritätszuschlag in der oberen Einkommenszone und ggf. Kirchensteuer). Einen festen Pauschalsatz gibt es nicht.

Es gilt eine Freigrenze: Bleibt der gesamte Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro (für Veranlagungszeiträume ab 2024; zuvor 600 Euro), bleibt er steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Achtung: Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag – wird sie auch nur um einen Euro überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.

Den eigenen Fall einordnen – mit den Daten zur eigenen Immobilie

Ob die Spekulationssteuer für Sie überhaupt zum Thema wird, entscheidet sich an zwei Fragen: Wann hat der Vorgänger gekauft, und haben Sie die Immobilie selbst bewohnt? Die erste Frage beantwortet der damalige Kaufvertrag, die zweite Ihre tatsächliche Nutzung. Liegt der Kauf des Erblassers oder Schenkers mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf in aller Regel steuerfrei.

Im Objektkompass sehen Sie nach kostenloser Anmeldung kostenlose Objektdaten zu Ihrer eigenen Immobilie – etwa den Bodenrichtwert, die Mikrolage sowie Hinweise zum Umfeld (Naturschutz, Bahn) und zum Digitalisierungsgrad. Das sind sachliche Standortinformationen zur ersten Einordnung; eine Preisbewertung ist damit ausdrücklich nicht verbunden.

Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken, sollten Sie drei Ebenen sauber trennen:

• Objektdaten (kostenlos nach Registrierung): Lage, Bodenrichtwert, Umfeld – zur ersten Orientierung.
• Immobilienbewertung (kostenlos, nur im Verkaufs- oder Vermietfall): eine erste Markteinschätzung durch die Maklerei direkt in der App. Hintergründe unter kostenlose Immobilienbewertung.
• Verkehrswertgutachten (unabhängig, kostenpflichtig): ein rechtssicheres Gutachten, etwa für Finanzamt oder Gericht. Was es leistet, lesen Sie unter Verkehrswert der Immobilie.

Für die steuerliche Beurteilung Ihres konkreten Falls ersetzt all das jedoch nicht den Rat einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters – gerade bei Erbengemeinschaften, gemischten Schenkungen oder vermieteten Objekten.