Grunderwerbsteuer unter Verwandten: Was bei Geschwistern und Familie gilt

Worum es geht: Grunderwerbsteuer im Verwandtenkreis

Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer, die anfällt, wenn ein inländisches Grundstück den Eigentümer wechselt. Steuerpflichtig ist nach § 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) insbesondere ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet. Bemessungsgrundlage ist regelmäßig die Gegenleistung, also üblicherweise der Kaufpreis (§ 8 GrEStG).

Im Familienkreis stellt sich die Frage, ob für solche Übertragungen eine Befreiung greift. Das Gesetz unterscheidet dabei sehr genau nach dem Verwandtschaftsverhältnis. Entscheidend ist die zivilrechtliche Einordnung nach § 1589 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):

• Gerade Linie: Personen, von denen die eine von der anderen abstammt – also Eltern und Kinder, Großeltern und Enkel.
• Seitenlinie: Personen, die von derselben dritten Person abstammen, ohne voneinander abzustammen – das sind insbesondere Geschwister.

Diese Unterscheidung ist der Schlüssel: Die wichtigste Befreiung für Familienübertragungen, § 3 Nr. 6 GrEStG, erfasst nur die gerade Linie. Geschwister bleiben außen vor.

Befreit: Ehegatten, Lebenspartner, Eltern und Kinder

Für den engen Familienkreis sieht § 3 GrEStG mehrere persönliche Steuerbefreiungen vor. Sie gelten unabhängig davon, ob entgeltlich (Kauf) oder unentgeltlich (Schenkung) übertragen wird:

Der Wortlaut von § 3 Nr. 6 Satz 1 GrEStG stellt frei: den Erwerb durch den Ehegatten des Veräußerers, durch das Kind des Veräußerers oder durch eine Person, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt ist. Satz 2 ergänzt: „Den Abkömmlingen stehen die Stiefkinder gleich.“

Daraus ergeben sich zwei oft übersehene Punkte:

• Stiefkinder sind den Abkömmlingen ausdrücklich gleichgestellt (§ 3 Nr. 6 Satz 2 GrEStG), obwohl sie zivilrechtlich keine Verwandten in gerader Linie sind.
• Adoptivkinder sind über die Annahme als Kind (§ 1754 ff. BGB) ohnehin Verwandte in gerader Linie und damit von § 3 Nr. 6 Satz 1 GrEStG erfasst.

Der Sonderfall Geschwister: warum hier Steuer anfällt

Geschwister sind in der Seitenlinie verwandt, nicht in gerader Linie. § 3 Nr. 6 GrEStG nennt sie nicht und stellt sie auch nicht gleich. Eine direkte Übertragung von Bruder an Schwester oder umgekehrt ist deshalb grundsätzlich grunderwerbsteuerpflichtig, wenn sie eine Gegenleistung hat – also etwa beim Kauf oder bei der Übernahme von Schulden.

Der Bundesfinanzhof hat das mehrfach bestätigt. In seinem Urteil vom 7. November 2018 (Aktenzeichen II R 38/15) heißt es klar, dass am Erwerb beteiligte Geschwister nicht in gerader Linie, sondern in der Seitenlinie verwandt sind und § 3 Nr. 6 Satz 1 GrEStG deshalb unmittelbar keine Befreiung gewährt.

Praktisch bedeutet das: Kauft ein Geschwisterteil dem anderen die geerbte Immobilie oder einen Miteigentumsanteil ab, fällt auf die vereinbarte Gegenleistung Grunderwerbsteuer an. Das betrifft sehr häufig die Erbauseinandersetzung, wenn mehrere Geschwister eine Immobilie erben und einer die anderen auszahlt.

Schenkung statt Kauf: § 3 Nr. 2 GrEStG

Eine zentrale Befreiung greift bei unentgeltlichen Übertragungen. Nach § 3 Nr. 2 GrEStG sind Grundstücksschenkungen unter Lebenden und Erwerbe von Todes wegen von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Der Grund: Diese Vorgänge unterliegen bereits dem Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz, eine doppelte Belastung soll vermieden werden.

Diese Befreiung gilt grundsätzlich auch zwischen Geschwistern. Verschenkt ein Bruder seiner Schwester eine Immobilie wirklich unentgeltlich, fällt keine Grunderwerbsteuer an – wohl aber gegebenenfalls Schenkungsteuer (mit einem deutlich niedrigeren Freibetrag von 20.000 Euro zwischen Geschwistern nach § 16 ErbStG).

Auf zwei Punkte ist zu achten:

• Teilentgeltlichkeit: Übernimmt der beschenkte Geschwisterteil etwa Schulden oder zahlt einen Teilbetrag, ist die Übertragung gemischt. Nur der unentgeltliche Teil ist nach § 3 Nr. 2 GrEStG befreit; auf den entgeltlichen Teil kann Grunderwerbsteuer anfallen.
• Bagatellgrenze: Nach § 3 Nr. 1 GrEStG bleibt ein Erwerb steuerfrei, wenn die Gegenleistung 2.500 Euro nicht übersteigt. Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag – ab 2.501 Euro ist die gesamte Gegenleistung steuerpflichtig.

Der anerkannte Umweg: abgekürzte Übertragung über die Eltern

Es gibt einen legalen, vom Bundesfinanzhof anerkannten Weg, eine entgeltliche Übertragung zwischen Geschwistern grunderwerbsteuerfrei zu gestalten – die sogenannte Interpolation oder abgekürzte Übertragung.

Die Grundidee: Würde ein Elternteil das Grundstück zunächst von einem Kind zurückerhalten (Kind an Eltern, befreit nach § 3 Nr. 6 GrEStG) und es anschließend an das andere Kind weitergeben (Eltern an Kind, ebenfalls befreit nach § 3 Nr. 6 GrEStG), wäre jeder einzelne Schritt steuerfrei. Der BFH lässt es zu, dass dieser Weg abgekürzt wird und das Grundstück direkt vom Geschwister zum Geschwister übergeht.

Im Urteil vom 7. November 2018 (II R 38/15, BStBl II 2019, 262) formulierte der BFH, dass die unentgeltliche Übertragung eines Miteigentumsanteils unter Geschwistern aufgrund einer Zusammenschau grunderwerbsteuerrechtlicher Befreiungsvorschriften befreit sein kann, wenn sich der tatsächlich verwirklichte Erwerb als abgekürzter Übertragungsweg darstellt.

Der Bundesfinanzhof verlangt dafür im Kern, dass

• die Übertragung auf dem Willen des Elternteils beruht und von diesem veranlasst ist (etwa durch eine Schenkungsauflage),
• der Vorgang einer Übertragung zwischen Elternteil und erwerbendem Kind gleichkommt, und
• für den abgekürzten Weg ein beachtlicher Grund erkennbar ist.

Was die Steuer kostet: Sätze der Bundesländer

Fällt Grunderwerbsteuer an, richtet sich die Höhe nach dem Steuersatz des Bundeslandes, in dem das Grundstück liegt. Seit 2006 dürfen die Länder den Satz selbst festlegen. Die Spanne reicht von 3,5 % bis 6,5 % der Gegenleistung.

Beispiel: Zahlt eine Schwester ihrem Bruder für dessen hälftigen Anteil an einer geerbten Immobilie 150.000 Euro aus und greift keine Befreiung, fällt bei einem Satz von 6,5 % eine Grunderwerbsteuer von 9.750 Euro an. Bei 3,5 % wären es 5.250 Euro. Das zeigt, wie sehr die Gestaltung und der Belegenheitsort ins Gewicht fallen.

Wert der Immobilie richtig einordnen

Ob sich eine Übertragung lohnt und welche Steuerlast realistisch ist, hängt vom Wert der Immobilie ab. Hier hilft eine klare Trennung der Informationsquellen:

• Kostenlose Objektdaten: Im Objektkompass sehen Eigentümer nach kostenloser Anmeldung Daten zum eigenen Objekt, etwa den Bodenrichtwert, die Mikrolage und Umfeldinformationen. Das ist eine sachliche Datengrundlage, jedoch keine Preisbewertung.
• Kostenlose Immobilienbewertung: Wer ohnehin verkaufen oder vermieten möchte, kann in der App eine kostenlose Ersteinschätzung durch die Maklerei anfragen. Sie ordnet eine markttypische Preisspanne ein.
• Verkehrswertgutachten: Für rechtsverbindliche Zwecke – etwa eine Erbauseinandersetzung unter Geschwistern oder eine Schenkungsteuererklärung – ist ein unabhängiges, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten die belastbare Grundlage.

Für die Schenkungsteuer ist nicht die Grunderwerbsteuer-Gegenleistung maßgeblich, sondern der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Grundbesitzwert. Auch deshalb lohnt es sich, den Wert vor einer familieninternen Übertragung sauber zu ermitteln. Wer sich allgemein zu wiederkehrenden Belastungen informieren möchte, findet eine Einordnung unter Grundsteuer: Grundlagen und Höhe.