Haus steuerfrei vererben und Erbschaftssteuer sparen

Was „steuerfrei vererben“ rechtlich bedeutet

Ein Haus steuerfrei zu vererben bedeutet nicht, die Erbschaftssteuer zu umgehen, sondern die im Gesetz vorgesehenen Befreiungen und Freibeträge konsequent zu nutzen. Das deutsche Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht stellt dafür mehrere Werkzeuge bereit, die sich kombinieren lassen:

• Persönliche Freibeträge nach § 16 ErbStG, die je nach Verwandtschaftsgrad bis zu 500.000 Euro betragen.
• Die sachliche Befreiung des Familienheims nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a bis 4c ErbStG – unter Voraussetzungen sogar ohne Wertgrenze.
• Die Schenkung zu Lebzeiten, mit der sich die Freibeträge alle zehn Jahre erneut ausschöpfen lassen (§ 14 ErbStG).

Maßgeblich für die Steuer ist der Wert, den das Finanzamt der Immobilie zuschreibt – der sogenannte Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz. Liegt der gesamte steuerpflichtige Erwerb unterhalb des Freibetrags oder greift eine Befreiung, fällt keine Erbschaftssteuer an.

Persönliche Freibeträge: Die Basis jeder steuerfreien Übertragung

Die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG sind der wichtigste Hebel. Bis zu ihrer Höhe bleibt jeder Erwerb von Todes wegen oder durch Schenkung steuerfrei. Sie richten sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser:

Diese Beträge sind seit der Erbschaftsteuerreform 2009 unverändert. Da Immobilienwerte seitdem deutlich gestiegen sind, überschreiten heute selbst durchschnittliche Einfamilienhäuser den Freibetrag eines Kindes von 400.000 Euro mitunter. Über eine Anhebung wird politisch diskutiert; beschlossen ist sie bislang nicht.

Wer mehr als ein Kind hat, kann das Vermögen so verteilen, dass jedes Kind seinen eigenen Freibetrag von 400.000 Euro nutzt. Auch der Ehegatte erhält zusätzlich zu seinem Freibetrag einen Versorgungsfreibetrag von 256.000 Euro nach § 17 Abs. 1 ErbStG, der allerdings um den Kapitalwert nicht steuerpflichtiger Versorgungsbezüge wie eine Witwenrente gekürzt wird.

Die Familienheim-Befreiung: Selbst bewohntes Haus steuerfrei

Das wirksamste Instrument für selbst genutzte Immobilien ist die Familienheim-Befreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG. Sie stellt das selbst bewohnte Haus – unabhängig vom Freibetrag – ganz oder teilweise steuerfrei.

• An den Ehegatten (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG): vollständig steuerfrei, ohne Wohnflächen- oder Wertgrenze.
• An Kinder oder Enkel (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG): steuerfrei, aber nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern; der darüber hinausgehende Anteil wird besteuert.

An die Befreiung sind zwei Bedingungen geknüpft. Erstens muss der Erbe die Wohnung unverzüglich selbst beziehen; nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs gilt regelmäßig ein Zeitraum von etwa sechs Monaten als unverzüglich (BFH, Urteil vom 23.06.2015, II R 39/13). Zweitens muss er das Haus grundsätzlich zehn Jahre lang selbst bewohnen.

Die Familienheim-Befreiung wirkt zusätzlich zu den persönlichen Freibeträgen. Mehr Details zu den Voraussetzungen lesen Sie in unserem Beitrag zur Erbschaftssteuer bei selbstgenutzten Immobilien.

Schenkung zu Lebzeiten: Freibeträge alle zehn Jahre nutzen

Ein zentraler Baustein jeder Steuerstrategie ist die Schenkung zu Lebzeiten. Der Grund: Nach § 14 ErbStG werden alle Zuwendungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet. Nach Ablauf dieser Frist lebt der persönliche Freibetrag vollständig wieder auf.

Wer also frühzeitig beginnt, kann denselben Freibetrag mehrfach nutzen. Beispiel: Eltern übertragen ihrem Kind alle zehn Jahre einen Vermögenswert bis zu 400.000 Euro – steuerfrei. Über zwei Übertragungen lassen sich so 800.000 Euro steuerfrei weitergeben, was bei einer einzigen Erbschaft nicht möglich wäre.

Zu beachten ist, dass eine Schenkung des Hauses an Kinder – anders als unter Ehegatten – nicht nach der Familienheim-Regel steuerfrei ist; die Befreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG gilt nur für die lebzeitige Übertragung zwischen Ehegatten. Für die Schenkung an Kinder zählt also der Freibetrag von 400.000 Euro. Weitere Hinweise finden Sie im Ratgeber Haus überschreiben zu Lebzeiten.

Nießbrauch und Kettenschenkung: Wert senken, Freibeträge mehrfach nutzen

Zwei Gestaltungen sind in der Praxis besonders verbreitet, um den steuerpflichtigen Wert zu senken oder Freibeträge zu vervielfachen.

Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt. Hier verschenken Eltern die Immobilie, behalten sich aber ein lebenslanges Nießbrauchsrecht vor – sie dürfen weiter darin wohnen oder die Mieteinnahmen behalten. Der Wert dieses Nießbrauchs mindert den steuerpflichtigen Erwerb des Beschenkten. Berechnet wird der Kapitalwert nach § 14 BewG aus dem Jahreswert der Nutzung und einem altersabhängigen Vervielfältiger. Je jünger der Schenker, desto höher der Abzug. Wie das funktioniert, erläutert unser Beitrag Nießbrauchwert berechnen.

Kettenschenkung. Dabei wird Vermögen über eine Zwischenperson weitergereicht, um deren höheren Freibetrag zu nutzen – etwa wenn ein Elternteil zunächst dem eigenen Kind und dieses anschließend dem Schwiegerkind schenkt. Eine Kettenschenkung ist nur dann anerkannt, wenn jede Schenkung zivilrechtlich wirksam ist und der Zwischenerwerber frei über das Vermögen verfügen kann. Steht von vornherein fest, dass nur „durchgeleitet“ wird, droht die Einstufung als Gestaltungsmissbrauch nach § 42 der Abgabenordnung (AO).

Vermietete Immobilien, Berliner Testament und weitere Stellschrauben

Auch jenseits des selbst bewohnten Hauses gibt es Entlastungen:

• Vermietete Wohnimmobilien erhalten nach § 13d ErbStG einen Bewertungsabschlag von 10 Prozent. Es werden also nur 90 Prozent des Grundbesitzwerts angesetzt. Eine vollständige Befreiung wie beim Familienheim gibt es hier nicht.
• Die Erbschaftssteuer auf eine zu Wohnzwecken genutzte Immobilie kann auf Antrag bis zu zehn Jahre gestundet werden, wenn die Steuer sonst nur durch Verkauf aufgebracht werden könnte (§ 28 Abs. 3 ErbStG).

Achtung Berliner Testament: Setzen sich Ehegatten gegenseitig zu Alleinerben und die Kinder erst zu Schlusserben ein, kann das steuerlich nachteilig sein. Beim ersten Erbfall bleiben die Freibeträge der Kinder von je 400.000 Euro ungenutzt; beim zweiten Erbfall trifft die Kinder dann oft ein hoher, gebündelter Erwerb. Wer die Kinder beim ersten Erbfall – etwa über ein Vermächtnis – beteiligt, kann deren Freibeträge nutzen.

Den Wert Ihrer Immobilie richtig einordnen

Ob eine Befreiung greift oder Steuer anfällt, hängt entscheidend vom Wert der Immobilie ab. Für die Erbschaftssteuer setzt das Finanzamt den Grundbesitzwert nach §§ 176 ff. BewG an – je nach Objektart im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Durch das Jahressteuergesetz 2022 wurden diese Bewertungsregeln verschärft, sodass viele Immobilien heute höher bewertet werden als früher.

Wichtig ist, drei Wertbegriffe sauber zu trennen:

Halten Sie den Grundbesitzwert für zu hoch, können Sie nach § 198 BewG mit einem unabhängigen Verkehrswertgutachten einen niedrigeren Wert nachweisen – das senkt die Steuer. Steht ein Verkauf oder eine Vermietung im Raum, ist eine kostenlose Ersteinschätzung durch die Maklerei der erste Schritt; sie ist von der steuerlichen Bewertung zu unterscheiden.

Im Objektkompass sehen Eigentümer nach kostenloser Anmeldung Daten zu ihrem eigenen Objekt, darunter Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeldfaktoren – eine gute Grundlage, um den Wert der Immobilie einzuordnen. Hintergründe zur Wertermittlung bietet auch unser Beitrag zum Verkehrswert einer Immobilie.