Was ist die Grundsteuer A – und wofür gilt sie?
Das Grundsteuergesetz unterscheidet drei Arten der Grundsteuer. Die Grundsteuer A (das „A“ steht für agrarisch) erfasst nach § 2 Nr. 1 GrStG die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft – also das land- und forstwirtschaftliche Vermögen im Sinne der §§ 232 ff. des Bewertungsgesetzes (BewG). Dazu gehören vor allem Ackerland, Grünland (Wiesen und Weiden), Wald sowie Sonderkulturen wie Wein-, Garten- oder Obstbau.
Davon abzugrenzen sind:
- Grundsteuer B (baulich): für alle übrigen bebauten und unbebauten Grundstücke des Grundvermögens (§§ 243 ff. BewG) – also der für Häuser und Wohnungen übliche Fall.
- Grundsteuer C: ein zusätzlicher, höherer Hebesatz, den Gemeinden seit 2025 nach § 25 Abs. 5 GrStG für baureife, aber unbebaute Bauland-Grundstücke festlegen können. Sie betrifft ausschließlich das Grundvermögen und gilt nicht für land- und forstwirtschaftliche Flächen.
Maßgeblich ist nach § 232 Abs. 1 BewG die planmäßige Nutzung der natürlichen Kräfte des Bodens zur Erzeugung von Pflanzen und Tieren. Entscheidend für die Zuordnung zur Grundsteuer A ist also nicht, ob Sie Landwirt „von Beruf“ sind, sondern die tatsächliche Zweckbestimmung der Fläche zum Bewertungsstichtag.
Auch kleine Flächen können betroffen sein: Ein geerbter Acker, eine verpachtete Wiese oder ein kleines Waldstück werden in der Regel als land- und forstwirtschaftliches Vermögen geführt und lösen einen – meist sehr niedrigen – Grundsteuer-A-Bescheid aus.
Wie wird der Grundsteuerwert berechnet? Das Ertragswertverfahren
Anders als beim Grundvermögen wird der Wert eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs nicht über Boden- und Gebäudewerte, sondern über einen typisierten Ertragswert ermittelt (§§ 236 ff. BewG). Im Kern wird gefragt, welchen nachhaltigen Reinertrag die Flächen abwerfen – dieser Ertrag wird anschließend kapitalisiert.
Die Rechenkette ist dreistufig und führt am Ende zur Grundsteuer:
- Reinertrag je Nutzung: Für jede Nutzungsart (Ackerland, Grünland, Wald usw.) wird die Eigentumsfläche mit gesetzlich festgelegten Bewertungsfaktoren multipliziert. Diese Faktoren stehen in den Anlagen 27 bis 32 zum BewG.
- Grundsteuerwert: Die Summe aller Reinerträge, zuzüglich gesetzlicher Zuschläge (§§ 237, 238 BewG), wird mit dem festen Kapitalisierungsfaktor 18,6 vervielfacht (§ 236 Abs. 3 BewG). Das ergibt den Grundsteuerwert des Betriebs.
- Steuermessbetrag und Grundsteuer: Auf den Grundsteuerwert wird die Steuermesszahl angewandt, danach der Hebesatz der Gemeinde (dazu der nächste Abschnitt).
Vereinfacht gilt also: (Summe der Reinerträge + Zuschläge) × 18,6 = Grundsteuerwert. Der Faktor 18,6 entspricht finanzmathematisch dem Barwert einer dauerhaften jährlichen Ertragsrente; er ist gesetzlich fixiert und nicht verhandelbar.
Hinweis zur Werteinordnung
Der Grundsteuerwert eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs ist eine rein steuerliche Rechengröße auf Ertragsbasis. Er entspricht ausdrücklich nicht dem Markt- oder Verkehrswert der Fläche. Was ein Acker oder ein Waldstück am Markt wert wäre, lässt sich aus dem Grundsteuerwert nicht ablesen.
Ackerland bewerten: Bewertungsfaktoren der Anlage 27 BewG
Ackerland zählt zur landwirtschaftlichen Nutzung (§ 237 Abs. 2 BewG). Die maßgeblichen Bewertungsfaktoren stehen in der Anlage 27 zum BewG. Sie setzen sich aus einem festen Grundbetrag je Fläche und einem ertragsabhängigen Teil zusammen:
| Bewertungsfaktor | Bezugsgröße | Betrag |
|---|
| Grundbetrag | je Ar (100 m²) | 2,52 € |
| Ertragsmesszahl (EMZ) | je Punkt der Ertragsmesszahl | 0,041 € |
| Zuschlag verstärkte Tierhaltung | je Vieheinheit über 2,0 VE/ha | 79,00 € |
Die Ertragsmesszahl (EMZ) bildet die Ertragsfähigkeit des Bodens ab. Sie ergibt sich aus der amtlichen Bodenschätzung (Acker- bzw. Grünlandzahl) multipliziert mit der Fläche in Ar. Ein guter, fruchtbarer Boden hat damit eine höhere EMZ – und einen entsprechend höheren Reinertrag – als ein karger Standort.
Vereinfacht gilt für eine Ackerfläche:
Reinertrag = (Fläche in Ar × 2,52 €) + (Ertragsmesszahl × 0,041 €)
Die Beträge sind bewusst niedrig gehalten. Schon daran wird deutlich, dass die Grundsteuer A für reine Flurstücke ohne Tierhaltung in aller Regel zu sehr moderaten Jahresbeträgen führt. Der Zuschlag für verstärkte Tierhaltung (§ 238 BewG i. V. m. Anlage 27) greift erst oberhalb von 2,0 Vieheinheiten je Hektar selbst bewirtschafteter Fläche.
Wald bewerten: forstwirtschaftliche Nutzung (Anlage 28 BewG)
Waldflächen gehören zur forstwirtschaftlichen Nutzung. Die Bewertungsfaktoren stehen in der Anlage 28 zum BewG. Anknüpfungspunkt ist die Holzbodenfläche – also die Fläche, die tatsächlich mit Wald bestockt ist oder bestockt werden kann. Wege, Lager- und Nichtholzbodenflächen werden gesondert behandelt.
Auch hier ergibt sich der Reinertrag, indem die Holzbodenfläche mit den gesetzlichen Faktoren der Anlage 28 multipliziert wird; das Ergebnis fließt in die Gesamtrechnung des Betriebs ein und wird mit dem Faktor 18,6 kapitalisiert.
Wegen der langen Produktionszeiträume in der Forstwirtschaft sind die angesetzten Reinerträge je Hektar typischerweise sehr gering. Für Eigentümer kleiner Privatwälder fällt die Grundsteuer A daher meist nur im niedrigen ein- bis zweistelligen Euro-Bereich pro Jahr an. Die konkreten Tabellenwerte der Anlage 28 sind amtlich im Volltext des BewG abrufbar (siehe Quellen).
Ob eine Fläche als Ackerland, Grünland oder Wald geführt wird, richtet sich nach der tatsächlichen Nutzung und der Klassifizierung im Liegenschaftskataster (ALKIS), nicht nach Ihrer Bezeichnung in der Erklärung. Bei Unstimmigkeiten lohnt ein Abgleich mit den Katasterdaten.
Wohnhaus des Landwirts: warum Grundsteuer B statt A?
Eine häufige Überraschung: Das Wohnhaus auf dem Hof gehört steuerlich nicht zum Betrieb. Nach § 232 Abs. 4 Nr. 1 BewG gehören Grund und Boden sowie Gebäude und Gebäudeteile, die Wohnzwecken oder anderen nicht land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen, ausdrücklich nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen.
Die Folge: Das Wohnhaus des Landwirts samt zugehörigem Grund und Garten wird als Grundvermögen bewertet und mit der Grundsteuer B besteuert – nach denselben Regeln wie jedes andere Wohnhaus. Für ein und denselben Hof können Sie deshalb zwei getrennte Bescheide erhalten:
- Grundsteuer A für die land- und forstwirtschaftlichen Flächen (Acker, Grünland, Wald, Wirtschaftsgebäude).
- Grundsteuer B für den Wohnteil (Wohnhaus mit Grund und Garten).
Diese Trennung ist gewollt: Wohnen ist keine landwirtschaftliche Urproduktion. Maßgeblich ist die Zweckbestimmung nach § 232 Abs. 1 BewG. Ein Stall, eine Scheune oder eine Maschinenhalle dient dem Betrieb und bleibt in der Grundsteuer A; das Wohnhaus dagegen wandert in die Grundsteuer B.
Erklärungspflicht, Flurstück und amtliche Fläche
Grundlage der heutigen Grundsteuer A ist die Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2022 (§ 221 BewG). Eigentümer land- und forstwirtschaftlicher Flächen mussten dazu eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts über ELSTER abgeben. Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft waren insbesondere der Hauptvordruck GW-1 und die Anlage Land- und Forstwirtschaft (GW-3) vorgesehen.
In der Erklärung waren je Flurstück anzugeben:
- Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer,
- die amtliche Fläche aus dem Liegenschaftskataster,
- die Nutzungsart (Ackerland, Grünland, Wald, Sonderkulturen),
- Bodenschätzungsmerkmale bzw. die Ertragsmesszahl,
- besondere Tatbestände wie Tierhaltung.
Die amtliche Fläche des Flurstücks ist dabei die verbindliche Rechengröße – nicht eine geschätzte oder „wirtschaftliche“ Größe. Wer seine genauen Flurstücksdaten kennt, kann den Bescheid leichter nachvollziehen und prüfen. Im Objektkompass sehen Sie nach einer kostenlosen Anmeldung objektbezogene Flächen- und Umfelddaten zu Ihrem eigenen Grundstück – etwa die Lage und die Einordnung des Flurstücks. Das ist eine reine Dateneinsicht und ersetzt weder den amtlichen Katasterauszug noch eine steuerliche Bewertung.
Maßgeblicher Stichtag für die neue Veranlagung ist der 1. Januar 2025: Seither werden die neu festgestellten Werte angewandt. Die Werte sollen künftig regelmäßig (im Bundesmodell alle sieben Jahre) überprüft werden.
Messzahl, Hebesatz und wer bei Verpachtung zahlt
Auf den Grundsteuerwert wird die Steuermesszahl angewandt. Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft beträgt sie nach § 14 GrStG einheitlich 0,55 ‰ (0,55 Promille, also 0,00055). Das Ergebnis ist der Steuermessbetrag.
Anschließend legt die Gemeinde ihren Hebesatz für die Grundsteuer A fest (§ 25 GrStG). Dieser Hebesatz für land- und forstwirtschaftliche Flächen ist häufig niedriger als der Hebesatz der Grundsteuer B. Die Endformel lautet:
Grundsteuerwert × 0,55 ‰ × Hebesatz A = jährliche Grundsteuer A
Bei verpachtetem Ackerland bleibt nach § 10 GrStG der Eigentümer Schuldner der Grundsteuer – nicht der Pächter. Vereinbarungen im Pachtvertrag, wonach der Pächter die Grundsteuer trägt, wirken nur im Innenverhältnis zwischen den Parteien; gegenüber der Gemeinde haftet der im Bescheid genannte Eigentümer. Wer verpachtet, sollte die Umlage der Grundsteuer daher ausdrücklich im Pachtvertrag regeln.
Drei Ebenen der Werteinordnung
Objektdaten zur Einordnung (z. B. Bodenrichtwert, Lage, Umfeld) können Sie im Objektkompass nach kostenloser Anmeldung einsehen – ohne Preisbewertung. Eine marktorientierte Ersteinschätzung ist erst im Verkaufs- oder Vermietfall sinnvoll. Für rechtsverbindliche Zwecke (Erbschaft, Gericht) ist ein unabhängiges, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten erforderlich.
Die Grundlagen der Grundsteuer insgesamt – Formel, Reform 2025 und Fälligkeiten – erläutert der Ratgeber Grundsteuer: Was ist das und wie hoch?.
