Grunderwerbsteuer nach Bundesland: Sätze im Vergleich

Was die Grunderwerbsteuer ist und worauf sie anfällt

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Erwerb eines inländischen Grundstücks anfällt. Besteuert wird nicht das Eigentum selbst, sondern der Rechtsvorgang, der den Anspruch auf Übereignung begründet. Maßgeblich ist nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG in der Regel der notarielle Kaufvertrag.

Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich die Gegenleistung, also vor allem der vereinbarte Kaufpreis (§ 8 Abs. 1 in Verbindung mit § 9 GrEStG). Dazu zählen auch übernommene Verbindlichkeiten oder sonstige Leistungen des Erwerbers. Mitgekaufte bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche gehören nicht dazu und mindern, sofern im Vertrag gesondert ausgewiesen, die Steuerlast.

Auf diese Bemessungsgrundlage wird der jeweilige Landessteuersatz angewendet. Wie hoch dieser ausfällt, hängt davon ab, in welchem Bundesland das Objekt liegt — nicht davon, wo Käufer oder Verkäufer wohnen.

Warum die Sätze von Bundesland zu Bundesland abweichen

Der bundeseinheitliche Regelsteuersatz beträgt nach § 11 Abs. 1 GrEStG ausdrücklich „3,5 vom Hundert". Dieser Wert gilt jedoch nur, soweit ein Land keinen eigenen Satz bestimmt hat.

Seit der Föderalismusreform 2006 haben die Länder nach Art. 105 Abs. 2a Satz 2 Grundgesetz die ausdrückliche Befugnis, den Steuersatz der Grunderwerbsteuer selbst festzulegen. Davon haben fast alle Länder Gebrauch gemacht und ihre Sätze über den Regelsatz angehoben. Lediglich Bayern blieb beim ursprünglichen Satz von 3,5 %.

Die Steuer fließt vollständig den Ländern zu. Da die Grunderwerbsteuer eine der wenigen Einnahmen ist, deren Höhe ein Land eigenständig steuern kann, wurde sie in vielen Ländern als Konsolidierungsinstrument genutzt. Das erklärt die heutige Spannweite von 3,5 % bis 6,5 %.

Die Grunderwerbsteuersätze aller 16 Bundesländer im Überblick

Die folgende Übersicht zeigt die aktuell geltenden Sätze (Stand 2026). Da die Länder ihre Sätze jederzeit ändern können, lohnt vor einem Kauf ein Blick in die jeweils aktuelle Bekanntmachung der Landesfinanzverwaltung.

Den niedrigsten Satz hat mit 3,5 % allein Bayern. Den höchsten Satz von 6,5 % erheben Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein. Die Bewegung der vergangenen Jahre verlief in beide Richtungen: Thüringen senkte den Satz zum 1. Januar 2024 von 6,5 % auf 5,0 %, während Bremen ihn zum 1. Juli 2025 von 5,0 % auf 5,5 % anhob.

Grunderwerbsteuer in Rheinland-Pfalz

In Rheinland-Pfalz beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 %. Dieser Satz gilt seit dem 1. März 2012; zuvor lag er beim bundeseinheitlichen Regelsatz von 3,5 %. Festgelegt wurde die Anhebung durch ein eigenes Landesgesetz, gestützt auf die Länderbefugnis nach Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG.

Mit 5,0 % liegt Rheinland-Pfalz im bundesweiten Mittelfeld — gleichauf mit Baden-Württemberg, Niedersachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen, deutlich unter den Höchstsätzen der angrenzenden Länder Nordrhein-Westfalen und Saarland (jeweils 6,5 %), aber über dem hessischen Satz von 6,0 % im Nachbarland.

Wer die Steuer schuldet und wann sie fällig wird

Steuerschuldner sind nach § 13 Nr. 1 GrEStG die am Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen — also Käufer und Verkäufer gemeinsam. Gegenüber dem Finanzamt haften beide als Gesamtschuldner (§ 44 AO). In der Praxis wird im Kaufvertrag fast immer geregelt, dass der Käufer die Steuer wirtschaftlich trägt.

Der Ablauf ist gesetzlich vorgezeichnet: Der Notar zeigt den Kaufvertrag dem Finanzamt an. Dieses erlässt einen Grunderwerbsteuerbescheid, der eine Zahlungsfrist enthält (§ 15 GrEStG, § 220 AO). Erst wenn die Steuer entrichtet ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.

Diese Bescheinigung ist entscheidend: Nach § 22 GrEStG darf das Grundbuchamt die Eintragung des neuen Eigentümers ohne Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht vornehmen. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch hängt damit unmittelbar von der gezahlten Grunderwerbsteuer ab.

Befreiungen, Freigrenzen und Rückgängigmachung

Nicht jeder Grundstückserwerb löst Grunderwerbsteuer aus. § 3 GrEStG enthält die wichtigsten Befreiungstatbestände:

• Geringwertige Erwerbe bis 2.500 Euro (§ 3 Nr. 1 GrEStG). Es handelt sich um eine Freigrenze — wird der Wert überschritten, ist der gesamte Betrag steuerpflichtig.
• Erwerb durch Verwandte in gerader Linie, also etwa zwischen Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln (§ 3 Nr. 6 GrEStG).
• Erwerb durch Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner, auch im Rahmen einer Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung (§ 3 Nr. 4 und Nr. 5 GrEStG).
• Erwerbe von Todes wegen oder durch Schenkung, die bereits der Erbschaft- oder Schenkungsteuer unterliegen (§ 3 Nr. 2 GrEStG).

Wird ein Kauf rückabgewickelt, etwa durch Rücktritt oder Aufhebungsvertrag, kann die Steuer nach § 16 GrEStG aufgehoben oder erstattet werden — regelmäßig bei Rückgängigmachung innerhalb von zwei Jahren.

Was Eigentümer über ihr Objekt und seine Lage wissen sollten

Die Grunderwerbsteuer ist ein einmaliger Kostenpunkt beim Erwerb. Für die laufende Einordnung einer Immobilie zählen darüber hinaus Lagefaktoren wie der Bodenrichtwert, die Mikrolage und das Umfeld. Wie der Bodenrichtwert ermittelt wird und was er aussagt, erläutert der Beitrag Bodenrichtwert verstehen.

Im Objektkompass sehen Eigentümerinnen und Eigentümer nach einer kostenlosen Anmeldung regionale Daten zu ihrem eigenen Objekt — etwa zur Mikrolage und zum Umfeld. Diese Objektdaten sind keine Preisbewertung.

Hier ist die Abgrenzung wichtig: Eine kostenlose Immobilienbewertung erhalten Sie ausschließlich im Verkaufs- oder Vermietfall über die Maklerei direkt in der Anwendung; Grundlagen dazu finden Sie unter kostenlose Immobilienbewertung. Ein rechtssicherer, kostenpflichtiger Verkehrswert wiederum lässt sich nur durch ein unabhängiges Gutachten ermitteln, etwa für Erbschaft, Schenkung oder Gericht.