Erbschaftsteuer-Freibeträge bei Immobilien

Worauf es bei der Erbschaftsteuer ankommt

Bei einer geerbten Immobilie fällt nicht auf den vollen Wert Erbschaftsteuer an, sondern nur auf den Teil, der nach Abzug des persönlichen Freibetrags verbleibt. Drei Größen entscheiden über die Belastung:

• Der steuerliche Wert der Immobilie — er wird nach dem Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt und soll den Verkehrswert abbilden (§ 9 BewG).
• Der persönliche Freibetrag — er richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser (§ 16 ErbStG).
• Der Steuersatz — er ergibt sich aus Steuerklasse und Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs (§§ 15, 19 ErbStG).

Vereinfacht gilt: Steuerlicher Wert minus etwaige Befreiungen minus persönlicher Freibetrag = steuerpflichtiger Erwerb. Erst auf diesen Betrag wird der Steuersatz angewendet. Liegt der Wert unterhalb des Freibetrags, bleibt die Erbschaft steuerfrei.

Persönliche Freibeträge je Verwandtschaftsgrad (§ 16 ErbStG)

Die persönlichen Freibeträge stehen in § 16 Abs. 1 ErbStG und gelten gleichermaßen für Erbschaften und Schenkungen. Sie sind seit der Reform 2009 unverändert.

Zwei Punkte werden häufig übersehen:

• Enkel erhalten den hohen Freibetrag von 400.000 € nur dann, wenn das zwischengeschaltete Elternteil bereits verstorben ist; lebt es noch, beträgt der Freibetrag 200.000 €.
• Eltern und Großeltern profitieren vom Freibetrag von 100.000 € nur beim Erwerb von Todes wegen. Bei einer Schenkung fallen sie in Steuerklasse II — der Freibetrag sinkt dann auf 20.000 €.

Steuerklassen und Steuersätze (§§ 15, 19 ErbStG)

Übersteigt der Wert der Immobilie den Freibetrag, wird auf den verbleibenden Betrag der Steuersatz nach § 19 Abs. 1 ErbStG angewendet. Maßgeblich ist die Steuerklasse nach § 15 ErbStG:

• Steuerklasse I: Ehegatte/Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder, Enkel, Urenkel sowie Eltern und Großeltern bei Erbschaft.
• Steuerklasse II: Geschwister, Nichten und Neffen, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, Stiefeltern, geschiedene Ehegatten.
• Steuerklasse III: alle übrigen Erwerber, insbesondere nicht verwandte Personen.

Der Steuersatz gilt jeweils für den gesamten steuerpflichtigen Erwerb, nicht stufenweise. Ein Härteausgleich nach § 19 Abs. 3 ErbStG verhindert, dass das geringfügige Überschreiten einer Wertgrenze zu einer unverhältnismäßig hohen Mehrsteuer führt.

Zusätzliche Befreiungen: Familienheim und vermietete Wohnungen

Neben dem persönlichen Freibetrag kennt das ErbStG eigene Befreiungen speziell für Wohnimmobilien. Sie können den steuerpflichtigen Wert erheblich senken — teils auf null.

Familienheim für Ehegatten (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG)

Erbt der überlebende Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner das selbst genutzte Familienheim, bleibt dieses vollständig steuerfrei — ohne Flächen- oder Wertgrenze. Voraussetzung: Der Erwerber nutzt die Immobilie unverzüglich selbst zu Wohnzwecken und behält diese Nutzung zehn Jahre bei.

Familienheim für Kinder (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG)

Auch Kinder (und Enkel an Stelle verstorbener Kinder) können das geerbte Familienheim steuerfrei übernehmen — allerdings nur bis zu 200 m² Wohnfläche. Der darüber hinausgehende Flächenanteil ist anteilig steuerpflichtig. Ebenfalls erforderlich: unverzügliche Selbstnutzung und zehnjährige Behaltensfrist.

Vermietete Wohnimmobilien (§ 13d ErbStG)

Für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke gilt ein Bewertungsabschlag: Sie werden nur mit 90 % ihres Werts angesetzt, 10 % bleiben steuerfrei. Diese Begünstigung gilt sowohl bei Erbschaft als auch bei Schenkung.

Wie der Immobilienwert ermittelt wird (BewG)

Ob ein Erbe Erbschaftsteuer zahlt, hängt entscheidend davon ab, mit welchem Wert das Finanzamt die Immobilie ansetzt. Maßgeblich ist das Bewertungsgesetz (BewG), das den Verkehrswert abbilden soll. Je nach Objektart kommt eines von drei Verfahren zum Einsatz:

• Vergleichswertverfahren (§§ 183, 183a BewG) — vor allem für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn die Gutachterausschüsse genügend Vergleichspreise liefern.
• Ertragswertverfahren (§§ 184–188 BewG) — für Mietwohn- und Geschäftsgrundstücke; es stellt auf die erzielbaren Mieten und den Liegenschaftszinssatz ab.
• Sachwertverfahren (§§ 189–191 BewG) — für Objekte ohne ausreichende Vergleichsdaten; es addiert Bodenwert und Gebäudesachwert.

Durch das Jahressteuergesetz 2022 wurden Ertrags- und Sachwertverfahren zum 1. Januar 2023 näher an das Marktniveau angepasst. In der Folge fallen die steuerlichen Werte vieler Immobilien seither höher aus — bei unveränderten Freibeträgen kann dadurch schneller Erbschaftsteuer anfallen als früher.

Freibeträge gezielt nutzen — und Fristen einhalten

Die persönlichen Freibeträge gelten nicht nur einmal im Leben, sondern alle zehn Jahre erneut. Nach § 14 ErbStG werden mehrere Zuwendungen derselben Person an dieselbe Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet; der Freibetrag wird dabei nur einmal abgezogen. Nach Ablauf der Frist steht er wieder in voller Höhe zur Verfügung.

Daraus ergibt sich die häufig genutzte Gestaltung der vorweggenommenen Erbfolge: Vermögen — auch Immobilienanteile — kann zu Lebzeiten in mehreren Schritten im Abstand von zehn Jahren übertragen werden, um die Freibeträge mehrfach auszuschöpfen.

Praktisch wichtig sind außerdem die Fristen:

• Anzeigepflicht (§ 30 ErbStG): Der Erwerb ist dem Finanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis anzuzeigen.
• Steuererklärung: Eine Erbschaftsteuererklärung ist abzugeben, sobald das Finanzamt dazu auffordert.
• Stundung (§ 28 Abs. 3 ErbStG): Für ein zu eigenen Wohnzwecken genutztes Grundstück kann die anfallende Steuer auf Antrag bis zu zehn Jahre gestundet werden, wenn sie nur durch Veräußerung der Immobilie aufzubringen wäre.