Grundsteuerbefreiung und Grundsteuererlass beantragen

Befreiung oder Erlass: zwei unterschiedliche Wege

Im Grundsteuerrecht müssen Sie zwei Begriffe sauber auseinanderhalten. Bei der Grundsteuerbefreiung entsteht die Steuer von vornherein nicht, weil der Grundbesitz dauerhaft begünstigten Zwecken dient. Beim Grundsteuererlass ist die Steuer dagegen wirksam festgesetzt, wird aber für ein bestimmtes Jahr ganz oder teilweise nachträglich nicht erhoben, etwa wegen erheblicher Ertragsausfälle.

Rechtsgrundlage ist das Grundsteuergesetz (GrStG) als Bundesrecht, ergänzt durch die Abgabenordnung (AO) und landesrechtliche Vorschriften. Zuständig sind in der Regel zwei Stellen: Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert fest und setzt den Steuermessbetrag fest und prüft dabei auch Befreiungstatbestände. Die Gemeinde wendet ihren Hebesatz an, verschickt den Grundsteuerbescheid und entscheidet über Erlassanträge wegen wirtschaftlicher Härten.

Wer ist von der Grundsteuer befreit? (§§ 3, 4 GrStG)

Die Befreiungstatbestände sind abschließend in den §§ 3 und 4 GrStG geregelt. Sie greifen nur, wenn der Grundbesitz einem begünstigten Rechtsträger zuzurechnen ist und für einen begünstigten Zweck genutzt wird. Zu den wichtigsten Gruppen gehören:

• Juristische Personen des öffentlichen Rechts (Bund, Länder, Gemeinden) für hoheitlich genutzten Grundbesitz, § 3 Abs. 1 Nr. 1 GrStG.
• Gemeinnützige und mildtätige Körperschaften, soweit sie nach Satzung und tatsächlicher Geschäftsführung steuerbegünstigten Zwecken im Sinne der §§ 51 ff. AO dienen, § 3 Abs. 1 Nr. 3 GrStG.
• Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts und jüdische Kultusgemeinden, § 3 Abs. 1 Nr. 4–6 GrStG.
• Grundbesitz für Wissenschaft, Unterricht und Erziehung, § 4 Nr. 5 GrStG, sofern die Landesregierung den öffentlichen Aufgabenbezug anerkennt.
• Grundbesitz für Krankenhäuser und ähnliche der Allgemeinheit dienende Einrichtungen, soweit ein steuerbegünstigter Zweckbetrieb vorliegt.

Für private Wohngrundstücke ist hier wenig zu holen: Ein normales selbstgenutztes Eigenheim oder eine vermietete Wohnung sind nicht befreit. Eine Befreiung kommt nur für die genannten institutionellen Sonderfälle in Betracht.

Wichtige Schranken: unmittelbare Nutzung und Wohnungen

Auch begünstigte Träger erhalten die Befreiung nicht automatisch für ihren gesamten Grundbesitz. Entscheidend ist die unmittelbare Benutzung für den begünstigten Zweck (§ 7 GrStG). Der Zweck muss auf dem Grundstück selbst verwirklicht werden. Reine Vermögensverwaltung, etwa die marktübliche Vermietung an Dritte, reicht nicht aus.

Eine zentrale Grenze zieht § 5 Abs. 2 GrStG: Wohnungen sind stets steuerpflichtig, und zwar unabhängig davon, wem sie gehören und wie sie genutzt werden. Selbst eine gemeinnützige Stiftung zahlt für ihre Mietwohnungen Grundsteuer. Eng begrenzte Ausnahmen bestehen nur dort, wo das Gesetz es ausdrücklich anordnet, etwa für bestimmte Dienstwohnungen von Geistlichen nach § 3 Abs. 1 Nr. 5 GrStG.

Wird ein Grundstück teilweise begünstigt genutzt, etwa eine gemeinnützige Einrichtung im Erdgeschoss und Vermietung darüber, ist nach § 8 GrStG eine anteilige Befreiung möglich. Der Grundsteuerwert wird dann auf den begünstigten und den steuerpflichtigen Teil aufgeteilt.

Ein verbreiteter Irrtum: Wer befreit ist, müsse nichts erklären. Das Gegenteil ist richtig. Auch öffentliche und gemeinnützige Träger sind verpflichtet, eine Feststellungserklärung abzugeben, üblicherweise mit einer eigenen Anlage zur Grundsteuerbefreiung, damit das Finanzamt den Tatbestand prüfen und im Bescheid festhalten kann. Ändert sich die Nutzung, etwa weil ein befreiter Gebäudeteil vermietet wird, müssen Sie dies nach § 19 GrStG anzeigen; maßgeblich ist dann wieder der folgende 1. Januar.

Grundsteuererlass wegen Ertragsminderung (§§ 33, 34 GrStG)

Für vermietete oder verpachtete Objekte sieht das Gesetz einen teilweisen Erlass bei erheblichen Ertragsausfällen vor. Maßstab ist nach § 33 GrStG die Minderung des normalen Rohertrags, also der Miete oder Pacht, die das Grundstück bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung üblicherweise erbringen würde. Die Staffelung ist auch nach der Grundsteuerreform unverändert:

Zwei Bedingungen sind dabei entscheidend. Erstens muss die Minderung erheblich sein; bei Minderungen bis 50 Prozent gibt es keinen Erlass. Zweitens darf der Steuerschuldner die Minderung nicht zu vertreten haben. Erlassfähig sind typischerweise struktureller Leerstand trotz nachweisbar ernsthafter Vermietungsbemühungen, Mietausfälle durch Zahlungsunfähigkeit eines Mieters oder Ausfälle durch höhere Gewalt. Kein Erlass besteht bei bewusst überhöhter Miete, mutwilligem Leerstand oder unterlassener Instandhaltung.

Antrag und Frist: bis zum 31. März des Folgejahres

Der Erlass wird nur auf Antrag gewährt. Die Frist ist scharf: Nach § 34 Abs. 2 GrStG muss der Antrag bis zum 31. März des auf den Erlasszeitraum folgenden Kalenderjahres gestellt werden. Der Erlasszeitraum ist jeweils ein Kalenderjahr. Für die Grundsteuer 2025 läuft die Frist also bis zum 31. März 2026. Wird sie versäumt, ist der Erlass für dieses Jahr endgültig verloren.

Der Antrag richtet sich an die Gemeinde als Steuergläubigerin, vielfach über die kommunale Steuerabteilung. Sie sollten die Ertragsminderung sorgfältig dokumentieren, etwa durch Inserate, Maklerauftrag, Schriftwechsel mit Mietern oder Belege zum Mietausfall. Die Nachweislast liegt bei Ihnen.

Reichen die §§ 33, 34 GrStG nicht aus, bleibt als letzte Auffanglösung der Billigkeitserlass nach § 227 AO. Er kommt bei sachlicher oder persönlicher Unbilligkeit in atypischen Einzelfällen in Betracht, ist aber gegenüber den speziellen Erlassvorschriften nachrangig und wird streng geprüft.

Sonderfall Kulturgut, Parks und Grünanlagen (§ 32 GrStG)

Ein eigener Erlasstatbestand gilt für Grundbesitz von besonderer Bedeutung für die Allgemeinheit. Nach § 32 GrStG kann die Grundsteuer ganz oder teilweise erlassen werden, wenn die Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt und der Rohertrag dadurch nachhaltig gemindert ist. Erfasst sind insbesondere:

• Kulturgut wie Gebäude, in denen Sammlungen, Bibliotheken oder Gegenstände von wissenschaftlicher, künstlerischer oder geschichtlicher Bedeutung untergebracht und der Forschung oder Volksbildung zugänglich gemacht sind (§ 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG).
• Parks, Gärten und Grünanlagen, die der Allgemeinheit zur Erholung zugänglich gemacht werden und deren Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt (§ 32 Abs. 1 Nr. 2 GrStG).

Häufig ist zusätzlich eine Anerkennung durch die Landesbehörde erforderlich, etwa zur künstlerischen oder geschichtlichen Bedeutung. Auch hier laufen Antrag und Nachweis über die Gemeinde, ergänzt durch landesrechtliche Verwaltungsvorschriften.

Welche Objektdaten Ihnen bei der Einordnung helfen

Ob eine Befreiung oder ein Erlass überhaupt in Betracht kommt, hängt stark von Nutzung, Lage und Ertragslage Ihres Grundstücks ab. Genau hier setzt eine fundierte Bestandsaufnahme an. Im Objektkompass sehen Sie nach kostenloser Anmeldung gebündelte Daten zu Ihrer eigenen Immobilie, etwa zu Mikrolage und Umfeld, die Ihnen helfen, Ihre Situation einzuordnen und Gespräche mit Gemeinde oder Steuerberater vorzubereiten.

Wie sich die Grundsteuer der Höhe nach zusammensetzt, lesen Sie in unserem Beitrag zu den Grundlagen und der Höhe der Grundsteuer. Für die Lagebewertung ist der Bodenrichtwert zentral.