Haus überschreiben zu Lebzeiten: Ablauf und Notarkosten

Was "Überschreiben" rechtlich bedeutet

Das umgangssprachliche "Haus überschreiben" ist rechtlich in aller Regel eine Schenkung: eine Zuwendung, durch die jemand aus seinem Vermögen einen anderen bereichert, ohne dafür eine Gegenleistung zu verlangen (§ 516 BGB). Häufig wird die Übergabe auch mit Auflagen verbunden – etwa einem vorbehaltenen Wohnrecht oder einer Pflegeverpflichtung. Juristen sprechen dann von einer Überlassung oder gemischten Schenkung.

Für Grundstücke und Häuser gilt eine strenge Form: Der Vertrag, mit dem sich jemand zur Übertragung des Eigentums verpflichtet, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Ein bloßes Schenkungsversprechen ist ebenfalls notariell zu beurkunden (§ 518 BGB). Ohne Notar ist eine solche Vereinbarung nichtig – eine private oder handschriftliche Abrede genügt nicht.

Der Ablauf Schritt für Schritt

Die Übertragung läuft in geordneten Stufen ab. Der Notar steuert den gesamten Vorgang und sorgt dafür, dass das Eigentum erst wechselt, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind.

1. Vorbereitung und Entwurf: Sie klären, was übergeben wird und unter welchen Bedingungen (Wohnrecht, Nießbrauch, Rückforderungsrechte, Gleichstellung weiterer Kinder). Der Notar erstellt daraufhin den Vertragsentwurf.
2. Beurkundung: Schenker und Beschenkter unterschreiben den Vertrag vor dem Notar, der ihn vorliest und über die Folgen belehrt (§ 311b BGB).
3. Auflassung: Im selben Termin erklären beide die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang (§ 925 BGB).
4. Grundbuch: Das Eigentum geht erst über, wenn die Änderung im Grundbuch eingetragen ist (§ 873 BGB). Der Notar stellt die Anträge und überwacht den Vollzug.
5. Anzeige beim Finanzamt: Die Schenkung ist innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt anzuzeigen (§ 30 ErbStG).

Welche Eckdaten Ihres Hauses für eine Übergabe überhaupt eine Rolle spielen – etwa Bodenrichtwert, Lage und Umfeld –, sehen Eigentümerinnen und Eigentümer nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass zu ihrem eigenen Objekt.

Der Verkehrswert ist die zentrale Bezugsgröße

Sowohl die Schenkungsteuer als auch die Notar- und Grundbuchkosten bemessen sich nicht an einem Wunschpreis, sondern am Verkehrswert der Immobilie – dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (gemeiner Wert, § 9 BewG).

Für Zwecke der Schenkungsteuer ermittelt das Finanzamt diesen Wert im Rahmen der Bedarfsbewertung (§§ 176 ff. BewG). Je nach Objektart kommt das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zum Einsatz; herangezogen werden unter anderem Bodenrichtwerte und Daten der Gutachterausschüsse. Weicht der so typisierte Wert nach oben ab, dürfen Sie einen niedrigeren Verkehrswert durch ein eigenes Gutachten nachweisen.

Schenkungsteuer: Freibeträge und die 10-Jahres-Frist

Bei der Schenkung gelten dieselben Freibeträge wie beim Erben. Sie hängen vom Verwandtschaftsverhältnis ab und stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung (§ 16 ErbStG, § 14 ErbStG).

Der Steuersatz richtet sich nach Steuerklasse und Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs (§ 19 ErbStG); in der Steuerklasse I beginnt er bei 7 % und steigt mit dem Wert. Entscheidend ist die Zusammenrechnung: Mehrere Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengezählt (§ 14 ErbStG). Wer früh und in Abständen überträgt, kann den Freibetrag also mehrfach nutzen.

Notarkosten und Grundbuchkosten nach GNotKG

Notar- und Grundbuchgebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar (GNotKG). Berechnet werden sie aus dem Geschäftswert, also dem Verkehrswert der Immobilie. Die Beurkundung des Überlassungsvertrags löst eine 2,0-Gebühr aus (KV 21100 GNotKG), hinzu kommen eine Vollzugsgebühr für die Abwicklung sowie die Eintragungsgebühr des Grundbuchamts.

Grundlage ist die jeweilige volle Gebühr (1,0) aus der Tabelle B des GNotKG. Die folgenden Netto-Orientierungswerte zeigen die Größenordnung bei einer einfachen Überlassung ohne weitere Belastungen; Auslagen und 19 % Umsatzsteuer auf die Notargebühren kommen hinzu.

Als Faustregel werden für Notar und Grundbuch zusammen häufig etwa 1,5 bis 2,0 % des Verkehrswerts genannt. Zusätzliche Regelungen – etwa die Eintragung eines Nießbrauchs, eines Wohnrechts oder von Rückforderungsrechten – erhöhen den Geschäftswert und damit die Kosten. Eine exakte Berechnung liefert der Notar im konkreten Fall.

Wohnrecht, Nießbrauch und Rückforderung

Wer überträgt, muss nicht ausziehen. Zwei dingliche Rechte sichern das Wohnen oder die Einnahmen ab und werden im Grundbuch eingetragen:

• Nießbrauch (§ 1030 BGB): Sie behalten das umfassende Nutzungsrecht – Sie dürfen selbst wohnen oder das Haus vermieten und die Mieten behalten.
• Wohnungsrecht (§ 1093 BGB): Sie behalten das Recht, eine bestimmte Wohnung selbst zu bewohnen, in der Regel auf Lebenszeit.

Solche Vorbehalte haben einen steuerlichen Effekt: Der Kapitalwert des Nießbrauchs oder Wohnrechts wird vom Wert der Schenkung abgezogen, weil der Beschenkte das Haus zunächst nicht voll nutzen kann. Der Kapitalwert ergibt sich aus dem Jahreswert multipliziert mit einem altersabhängigen Vervielfältiger (§ 14 BewG). Das senkt den steuerpflichtigen Erwerb – mitunter erheblich.

Zur Absicherung des Schenkers dienen außerdem Rückforderungsrechte. Neben vertraglich vereinbarten Rückforderungsklauseln (etwa für den Fall der Insolvenz, Scheidung oder des Vorversterbens des Beschenkten) bestehen gesetzliche Rechte: Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers (§ 528 BGB) und Widerruf wegen groben Undanks (§ 530 BGB).

Pflichtteil und Sozialhilfe: zwei Zehn-Jahres-Fristen

Zwei Risiken sollten Sie vor einer Überschreibung kennen – beide knüpfen an eine Zehn-Jahres-Frist an.

Pflichtteilsergänzung (§ 2325 BGB): Enterbte oder zu kurz gekommene Pflichtteilsberechtigte können verlangen, dass eine Schenkung beim Pflichtteil mitgerechnet wird. Der anzurechnende Wert schmilzt jedoch pro Jahr um ein Zehntel ab: Im ersten Jahr nach der Schenkung wird er voll berücksichtigt, danach jährlich weniger; nach zehn Jahren bleibt die Schenkung außen vor (§ 2325 Abs. 3 BGB). Wichtig: Bei vorbehaltenem Nießbrauch beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung regelmäßig nicht zu laufen.

Sozialhilferegress: Wird der Schenker pflegebedürftig und kann die Heimkosten nicht selbst tragen, kann das Sozialamt den Rückforderungsanspruch wegen Verarmung (§ 528 BGB) auf sich überleiten (§ 93 SGB XII) und vom Beschenkten Geld verlangen. Auch hier gilt eine Grenze: Nach Ablauf von zehn Jahren seit Vollzug der Schenkung ist die Rückforderung ausgeschlossen (§ 529 BGB).

Ein Trost am Rande: Die unentgeltliche Übertragung in gerader Linie (Eltern an Kinder, Großeltern an Enkel) und unter Ehegatten ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 GrEStG).