Ratgeber · Steuer
Beim Erbbaurecht und beim Nießbrauch fallen Eigentum, Nutzung und Steuerlast oft auseinander. Dieser Ratgeber erklärt rechtlich genau, wer die Grundsteuer schuldet, wer sie wirtschaftlich trägt und wer die Erklärung abgeben muss – mit den maßgeblichen Paragrafen.
Wer die Grundsteuer zahlt, ist nicht immer dieselbe Person, die im Grundbuch als Eigentümer steht. Beim Erbbaurecht und beim Nießbrauch trennen sich regelmäßig drei Rollen, die man sauber unterscheiden muss:
Beim Erbbaurecht fallen diese Rollen weitgehend in einer Person zusammen. Beim Nießbrauch dagegen ziehen sie auseinander: Der Eigentümer schuldet die Steuer, der Nießbraucher trägt sie wirtschaftlich. Die folgenden Abschnitte zeigen beide Fälle im Detail.
Grundregel des § 10 Abs. 1 GrStG: Schuldner der Grundsteuer ist derjenige, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist. Alles Weitere knüpft an diese Zurechnung an.
Beim Erbbaurecht darf eine Person ein Grundstück bebauen und nutzen, das einer anderen Person gehört. Der Erbbauberechtigte ist Eigentümer des Gebäudes, der Erbbaugeber bleibt Eigentümer des Grund und Bodens. Für die Grundsteuer hat der Gesetzgeber hier eine klare, von den allgemeinen Eigentumsverhältnissen abweichende Regelung getroffen.
Nach § 10 Abs. 2 GrStG ist derjenige, dem ein Erbbaurecht zugerechnet ist, auch Schuldner der Grundsteuer für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks. Das bedeutet:
| Rolle | Erbbauberechtigter | Erbbaugeber (Grundstückseigentümer) |
|---|---|---|
| Eigentum | Gebäude und Erbbaurecht | Grund und Boden |
| Grundsteuer-Schuldner | ja – für Gebäude und Grund und Boden | nein, solange das Erbbaurecht besteht |
| Grundsteuerbescheid | geht an ihn | kein Bescheid |
Hintergrund ist die Bewertung: Nach § 261 Bewertungsgesetz (BewG) wird für das Erbbaurecht und das belastete Grundstück ein Gesamtwert ermittelt – so, als bestünde die Belastung nicht – und dieser Wert wird dem Erbbauberechtigten zugerechnet. Erbbaurecht und belastetes Grundstück bilden dabei eine wirtschaftliche Einheit (§ 244 Abs. 3 Nr. 1 BewG). Weil der Grundsteuerwert dem Erbbauberechtigten zugerechnet ist, ist er nach § 10 GrStG auch der Steuerschuldner – für das gesamte Objekt.
Auch die Erklärungspflicht folgt der Zurechnung. Die Feststellungserklärung zum Grundsteuerwert (im Rahmen der Reform für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022) gibt der Erbbauberechtigte ab, nicht der Grundstückseigentümer. Der Erbbaugeber ist lediglich zur Mitwirkung verpflichtet – etwa, indem er die für die Bewertung nötigen Angaben zum Grundstück beisteuert.
Häufig wird gefragt, ob der Erbbauzins – die jährliche Zahlung des Erbbauberechtigten an den Erbbaugeber – die Grundsteuer erhöht. Antwort: Der Erbbauzins ist kein eigener Gegenstand der Grundsteuer. Er fließt nicht als zusätzliche Steuer obendrauf. Allerdings ist er ein wertbeeinflussender Faktor, wenn das Erbbaurecht im Bundesmodell nach dem Ertragswertverfahren bewertet wird; er wirkt also über die Bewertungsformel auf den Grundsteuerwert ein, bildet aber keinen separaten Steuertatbestand.
Auch wenn der Erbbauzins vertraglich neben dem Grundstückseigentümer zu zahlen ist: Die Grundsteuer gegenüber der Gemeinde schuldet allein der Erbbauberechtigte. Erbbauzins und Grundsteuer sind zwei getrennte Zahlungen mit unterschiedlichen Empfängern.
Endet das Erbbaurecht durch Zeitablauf oder Heimfall (Rückfall an den Grundstückseigentümer), fällt das Bauwerk regelmäßig an den Eigentümer des Grund und Bodens zurück. Damit endet auch die besondere Zurechnung des § 10 Abs. 2 GrStG.
Für die Grundsteuer gilt das Stichtagsprinzip: Maßgeblich sind die Verhältnisse zum 1. Januar des Kalenderjahres (§ 9 Abs. 1 GrStG i. V. m. den Zurechnungsregeln des Bewertungsgesetzes). Endet ein Erbbaurecht unterjährig, bleibt für das laufende Jahr in der Regel derjenige Steuerschuldner, dem das Objekt am 1. Januar zugerechnet war. Erst ab dem folgenden Stichtag wird das Grundstück mit Gebäude wieder allein dem Grundstückseigentümer zugerechnet, und dieser wird dann Steuerschuldner.
Praktische Folge: Wer ein Grundstück nach Heimfall zurückerhält, sollte mit einer neuen Grundsteuerfestsetzung zum nächsten 1. Januar rechnen, weil das Gebäude die Bewertung der wirtschaftlichen Einheit verändert.
Beim Nießbrauch darf eine Person ein Grundstück umfassend nutzen, das einer anderen gehört (§ 1030 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) – ein typischer Fall in der vorweggenommenen Erbfolge, wenn Eltern die Immobilie übertragen, aber ein Wohn- und Nutzungsrecht behalten. Anders als beim Erbbaurecht trennen sich hier Steuerschuld und wirtschaftliche Last:
Außenverhältnis (zur Gemeinde): Steuerschuldner bleibt der Eigentümer. Der Nießbrauch ist ein dingliches Nutzungsrecht, begründet aber regelmäßig kein wirtschaftliches Eigentum im Sinne des § 39 Abgabenordnung (AO) – der Eigentümer behält die Substanz und das Risiko des Stammwerts. Das Grundstück wird ihm steuerlich zugerechnet, der Grundsteuerbescheid geht an ihn (§ 10 Abs. 1 GrStG).
Innenverhältnis (zwischen Eigentümer und Nießbraucher): Nach § 1047 BGB muss der Nießbraucher die auf der Sache ruhenden öffentlichen Lasten tragen – dazu gehört die laufende Grundsteuer. Der Eigentümer kann also vom Nießbraucher Erstattung verlangen, oder der Nießbraucher zahlt die Steuer von vornherein direkt.
| Frage | Antwort beim Nießbrauch | Grundlage |
|---|---|---|
| Wer schuldet der Gemeinde? | der Eigentümer | § 10 Abs. 1 GrStG, § 39 AO |
| Wer trägt es wirtschaftlich? | der Nießbraucher | § 1047 BGB |
| Wer gibt die Erklärung ab? | der Eigentümer | § 10 Abs. 1 GrStG |
Die Feststellungserklärung zum Grundsteuerwert gibt beim Nießbrauch der Eigentümer ab, da ihm das Grundstück steuerlich zugerechnet ist. Der Nießbraucher kann unterstützen, ist aber gegenüber dem Finanzamt nicht erklärungspflichtig.
Wichtig zu wissen: Der Nießbrauch mindert den Grundsteuerwert nicht. Das dingliche Nutzungsrecht wird bei der Bewertung des Grundvermögens nicht als eigenes, wertminderndes Recht angesetzt. Bewertet wird die wirtschaftliche Einheit „Grundstück" aus Sicht des Eigentümers – unabhängig davon, dass faktisch ein anderer darin wohnt. Ein Nießbrauch senkt die Grundsteuer also nicht.
Bei der Lastenverteilung nach § 1047 BGB ist zudem zu unterscheiden:
Weil § 1047 BGB nur das Innenverhältnis regelt, sollte der notarielle Übertragungs- oder Nießbrauchsvertrag ausdrücklich festhalten, wer die Grundsteuer zahlt und wie abgerechnet wird. Das vermeidet spätere Streitigkeiten zwischen Eigentümer und Nießbraucher.
Ob Sie Erbbauberechtigter, Erbbaugeber, Eigentümer oder Nießbraucher sind: Für eine korrekte Grundsteuererklärung und für das Verständnis Ihres Bescheids benötigen Sie verlässliche Angaben zu Ihrem Objekt – insbesondere zur Lage und zum Bodenwert, denn in den meisten Bundesländern fließt der Bodenrichtwert maßgeblich in den Grundsteuerwert ein. Wie das genau funktioniert, lesen Sie unter Bodenrichtwert verstehen und Grundsteuer: Grundlagen und Höhe.
Genau hier setzt der Objektkompass an: Nach einer kostenlosen Anmeldung sehen Sie zu Ihrer eigenen Immobilie übersichtlich aufbereitete Objektdaten – darunter den Bodenrichtwert und Angaben zur Mikrolage. Das erleichtert die Einordnung, ersetzt aber keine steuerliche Beratung im Einzelfall.
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Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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