Ratgeber · Steuer
Wer ein Haus erbt und es verkaufen möchte, sieht sich mit zwei voneinander getrennten Steuerarten konfrontiert: der Erbschaftsteuer auf den Erwerb und der sogenannten Spekulationssteuer auf einen möglichen Veräußerungsgewinn. Dieser Ratgeber erklärt beide Steuern paragrafengenau und zeigt, wann ein Verkauf steuerfrei bleibt.
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie geraten häufig zwei völlig verschiedene Steuern durcheinander. Beide können nacheinander anfallen, sie knüpfen aber an unterschiedliche Vorgänge an:
| Steuer | Anlass | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Erbschaftsteuer | Der Erwerb der Immobilie von Todes wegen (der Erbfall selbst) | §§ 1 ff. ErbStG |
| Spekulationssteuer (Einkommensteuer) | Ein Gewinn aus dem späteren Verkauf innerhalb der Haltefrist | § 23 EStG |
Die „Spekulationssteuer“ ist dabei keine eigene Steuerart, sondern Einkommensteuer auf Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften (§ 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 EStG). Sie wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz erhoben.
Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer sind keine „Doppelbesteuerung“ im rechtlichen Sinn, weil sie unterschiedliche Vorgänge erfassen. Wirtschaftlich kann dieselbe Immobilie aber nacheinander von beiden Steuern berührt werden. Es lohnt sich deshalb, beide getrennt zu prüfen.
Ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft liegt vor, wenn ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung verkauft wird (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Nach Ablauf dieser Frist ist der Gewinn einkommensteuerfrei.
Die entscheidende Frage beim Erben lautet: Ab wann läuft diese Frist? Der Erbfall ist keine Anschaffung im Sinne des Gesetzes. Stattdessen tritt der Erbe nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG in die steuerliche Stellung des Erblassers ein – die sogenannte Fußstapfentheorie.
Das bedeutet konkret:
Der Erblasser hat das Haus 2010 gekauft. Sie erben es 2025. Da die Zehnjahresfrist bereits 2020 abgelaufen war, können Sie 2025 verkaufen, ohne dass Spekulationssteuer anfällt – obwohl Sie das Haus erst kurz besitzen.
Lag der Kauf des Erblassers dagegen weniger als zehn Jahre zurück, kann ein Verkauf steuerpflichtig sein. Den Anschaffungszeitpunkt belegen Sie über den ursprünglichen Kaufvertrag des Erblassers; das maßgebliche Datum ist regelmäßig der Tag des notariellen Vertragsschlusses.
Selbst innerhalb der Zehnjahresfrist bleibt ein Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Das Gesetz lässt zwei Varianten zu:
Für die zweite Variante ist keine lückenlose Nutzung über volle 36 Monate erforderlich. Es genügt, wenn die Eigennutzung drei Kalenderjahre berührt – das Veräußerungsjahr und die zwei davorliegenden Kalenderjahre.
„Eigene Wohnzwecke“ verlangt grundsätzlich, dass Sie selbst die Wohnung bewohnen. Eine unentgeltliche Überlassung an Dritte zählt im Regelfall nicht. Eine Ausnahme erkennt die Finanzverwaltung für die Überlassung an ein Kind an, für das Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag besteht. Andere Angehörige – etwa die Schwiegermutter – genügen nach der Rechtsprechung nicht ohne Weiteres.
Wichtig: Diese einkommensteuerliche Eigennutzung ist nicht zu verwechseln mit der erbschaftsteuerlichen Familienheim-Befreiung (dazu weiter unten). Beide haben eigene Voraussetzungen.
Greift keine Ausnahme, wird der Gewinn nach § 23 Abs. 3 EStG ermittelt. Die Grundformel lautet:
| Position | |
|---|---|
| Veräußerungspreis (Verkaufserlös) | |
| − Anschaffungskosten des Erblassers (nicht der Erbschaftsteuerwert!) | |
| − Veräußerungskosten (z. B. Makler, Notar, Inserate) | |
| + in Anspruch genommene Abschreibungen (AfA), soweit vermietet war | |
| = steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn |
Auf diesen Gewinn wird Ihr persönlicher Einkommensteuersatz angewandt (progressiver Tarif nach § 32a EStG, im Spitzenbereich bis 42 bzw. 45 Prozent, ggf. zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer). Es gibt also keinen festen Prozentsatz – der Gewinn erhöht Ihr zu versteuerndes Einkommen.
Seit dem Veranlagungszeitraum 2024 gilt eine Freigrenze von 1.000 Euro pro Jahr (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG; zuvor 600 Euro). Wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil. Bei Immobilien wird diese Grenze fast immer überschritten.
Für die Berechnung benötigen Sie den historischen Kaufpreis des Erblassers. Suchen Sie frühzeitig den ursprünglichen Kaufvertrag heraus – ohne diesen Beleg lässt sich der Gewinn nur schwer korrekt ermitteln.
Häufig erben mehrere Personen gemeinsam (Erbengemeinschaft). Will ein Miterbe das Haus allein übernehmen und zahlt die anderen aus, stellt sich die Frage nach der Spekulationssteuer neu.
Hier hat der Bundesfinanzhof Klarheit geschaffen: Mit Urteil vom 26.09.2023 (Az. IX R 13/22) entschied der BFH, dass der entgeltliche Erwerb von Miterbenanteilen nicht zu einer (anteiligen) Anschaffung des Nachlassgrundstücks im Sinne des § 23 EStG führt. Ein anschließender Verkauf löst insoweit keine Spekulationssteuer aus, weil es an der „Nämlichkeit“ zwischen erworbenem Erbanteil und veräußertem Grundstück fehlt.
Zu unterscheiden ist davon die teilentgeltliche Erbauseinandersetzung: Erhält ein Miterbe wirtschaftlich mehr, als ihm nach seiner Erbquote zusteht, und zahlt dafür einen Ausgleich, kann insoweit ein Anschaffungsvorgang vorliegen. Dieser entgeltlich erworbene Anteil kann beim späteren Verkauf eine eigene Frist auslösen.
Erbengemeinschaften sind steuerlich heikel. Lassen Sie die konkrete Konstellation vor einer Auszahlung oder einem Verkauf steuerlich prüfen – kleine Unterschiede in der Gestaltung haben hier große Folgen.
Unabhängig vom späteren Verkauf fällt bereits beim Erbfall Erbschaftsteuer an – allerdings erst, wenn der Wert des Erwerbs die persönlichen Freibeträge übersteigt. Diese richten sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis (§ 16 ErbStG):
| Erwerber | Freibetrag | Norm |
|---|---|---|
| Ehegatte / eingetragener Lebenspartner | 500.000 € | § 16 Abs. 1 Nr. 1 |
| Kinder, Stiefkinder | 400.000 € | § 16 Abs. 1 Nr. 2 |
| Enkel (Eltern verstorben) | 400.000 € | § 16 Abs. 1 Nr. 3 |
| Enkel (Eltern leben) | 200.000 € | § 16 Abs. 1 Nr. 4 |
| übrige Erwerber | 20.000 € | § 16 Abs. 1 Nr. 7 |
Nur der Wert oberhalb des Freibetrags wird besteuert. Die Steuersätze ergeben sich aus § 19 ErbStG und steigen mit der Höhe des Erwerbs. Für die Steuerklasse I (u. a. Ehegatte, Kinder, Enkel) gilt:
| Steuerpflichtiger Erwerb bis… | Steuersatz |
|---|---|
| 75.000 € | 7 % |
| 300.000 € | 11 % |
| 600.000 € | 15 % |
| 6.000.000 € | 19 % |
Besonders wichtig ist die Familienheim-Befreiung. Sie kann die selbstgenutzte Immobilie zusätzlich zum Freibetrag steuerfrei stellen:
Geben Sie die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren auf – etwa durch Verkauf oder Vermietung –, entfällt die Familienheim-Befreiung rückwirkend (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 5 ErbStG). Die Steuer wird dann nachträglich fällig. Nur „zwingende Gründe“ (z. B. nachweisbare Pflegebedürftigkeit) lassen die Befreiung bestehen; die Rechtsprechung legt diese Ausnahme eng aus. Wer ein als Familienheim erworbenes Haus früh verkaufen möchte, sollte diese Frist unbedingt beachten.
Für die Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt den gemeinen Wert (Verkehrswert) der Immobilie an (§ 12 ErbStG i. V. m. §§ 179 ff. BewG). Je nach Objektart kommt eines von drei typisierten Verfahren zum Einsatz:
Seit der Reform durch das Jahressteuergesetz 2022 (Anwendung ab 2023) bewertet das Finanzamt marktnäher; in vielen Fällen ergeben sich dadurch höhere Werte. Liegt der festgestellte Wert über dem tatsächlichen Marktwert, können Sie nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen – in der Regel durch ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Dieses Gutachten ist unabhängig und kostenpflichtig.
Davon zu trennen sind kostenlose Orientierungswerte. Im Objektkompass sehen Eigentümer nach kostenloser Registrierung sachliche Daten zu ihrer eigenen Immobilie – etwa den Bodenrichtwert, die Mikrolage und das Umfeld. Das sind Objektdaten, keine Preisbewertung. Wer konkret an Verkauf denkt, kann darüber hinaus im Verkaufsfall eine kostenlose Ersteinschätzung durch die Maklerei erhalten. Für rechtsverbindliche Zwecke – etwa gegenüber dem Finanzamt – bleibt das unabhängige Verkehrswertgutachten maßgeblich.
Denken Sie auch an die Fristen: Den Erwerb müssen Erben dem Finanzamt grundsätzlich binnen drei Monaten nach Kenntnis anzeigen (§ 30 ErbStG). Wer die Immobilie ohnehin behält, sollte zudem die laufende Grundsteuer im Blick haben.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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