Ratgeber · Steuer
Garagen, Carports und Gartenhäuser werfen bei der Grundsteuer regelmäßig Fragen auf. Ob und wie sie zählen, hängt vom Modell Ihres Bundeslandes ab – hier finden Sie die Regeln samt Freibeträgen und Paragrafen.
Eine Garage oder ein Carport ist grundsteuerlich kein eigenständiges Objekt, sondern in aller Regel Teil derselben wirtschaftlichen Einheit wie Ihr Wohnhaus. Maßgeblich ist § 244 Bewertungsgesetz (BewG): Mehrere Wirtschaftsgüter, die demselben Eigentümer gehören und zusammen genutzt werden, bilden eine wirtschaftliche Einheit und werden gemeinsam bewertet.
Das gilt nach § 244 Abs. 2 BewG auch dann, wenn die Garage auf einem rechtlich getrennten Flurstück steht – etwa bei einem Garagenhof in der Nähe eines Reihenhauses oder bei einer Garage, die als Teileigentum zu einer Eigentumswohnung gehört. Entscheidend sind der räumliche Zusammenhang und die gemeinsame Nutzung mit der Wohnung.
Praktische Folge: Steht die Garage auf demselben Grundstück wie das Haus, geben Sie sie in der Grundsteuererklärung nicht gesondert an. Liegt sie auf einem eigenen Flurstück mit eigenem Miteigentumsanteil, sind dazu eigene Angaben zu Gemarkung und Flurstück nötig.
Eine häufige Fehlannahme: Weil eine Garage nach der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche zählt, müsse sie auch nicht in die Grundsteuer einfließen. Das ist nicht korrekt. Garagen gehören zwar nicht zur Wohnfläche, werden aber je nach Modell als Nutzfläche oder über einen pauschalen Mietansatz dennoch berücksichtigt.
Wie genau, hängt davon ab, welches Grundsteuermodell in Ihrem Bundesland gilt. Bundesweit lassen sich zwei große Wege unterscheiden:
Das Saarland und Sachsen nutzen das Bundesmodell mit eigenen, abweichenden Steuermesszahlen.
Im Bundesmodell richtet sich die Bewertung danach, ob Ihr Grundstück im Ertragswertverfahren (Mietwohngrundstücke, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser) oder im Sachwertverfahren (z. B. bestimmte Ein- und Zweifamilienhauskonstellationen) bewertet wird.
Im Ertragswertverfahren wird für jeden Garagen- oder Tiefgaragenstellplatz ein pauschaler Monatsmietwert angesetzt. Grundlage sind § 254 BewG in Verbindung mit Anlage 39 BewG; der pauschale Nettokaltmietwert beträgt 35 Euro je Stellplatz und Monat, bundesweit einheitlich. Anzugeben ist die Anzahl der Stellplätze.
Der oft genannte 50-m²-Freibetrag für Garagen stammt aus Landesrecht (etwa Bayern, Niedersachsen, Hamburg). Im Bundesmodell gibt es ihn nicht – dort wirkt die Garage über den Mietansatz bzw. die Gebäudebewertung.
Im Sachwertverfahren fließt die Garage nicht über den 35-Euro-Mietwert, sondern über ihren Gebäude- bzw. Bauwert in die Bewertung ein.
Die reinen Flächenmodelle einzelner Länder behandeln Garagen als Nutzfläche, sehen dafür aber ausdrückliche Freibeträge vor, wenn die Garage einer Wohnnutzung zugeordnet ist.
| Land / Modell | Garagen | Nebengebäude | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Bayern (Flächenmodell) | bis 50 m² je wirtschaftlicher Einheit außer Ansatz | Vereinfachungen für untergeordnete Gebäude | Art. 2 BayGrStG, AEBayGrSt |
| Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell) | bis 50 m² außer Ansatz | bis 30 m² außer Ansatz | § 3 Abs. 2 u. 3 NGrStG |
| Hamburg (Wohnlagenmodell) | bis 50 m² außer Ansatz | bis 30 m² außer Ansatz | § 2 HmbGrStG, AEHmbGrStG |
Der Freibetrag setzt jeweils einen räumlichen Zusammenhang und eine rechtliche Zuordnung zur Wohnnutzung voraus. Nur die über 50 m² (Garage) bzw. 30 m² (Nebengebäude) hinausgehende Fläche ist als Nutzfläche einzutragen. Für reine Garagenhöfe ohne Wohnbezug gilt der Freibetrag nicht – dort zählt die volle Fläche.
Baden-Württemberg verwendet ein reines Bodenwertmodell; dort spielt die Gebäudefläche von Garagen praktisch keine Rolle, weil sich die Bewertung allein nach Grundstücksfläche und Bodenrichtwert richtet. Hessen nutzt ein Flächen-Faktor-Modell mit eigenen landesrechtlichen Begriffsbestimmungen.
Offene Carports sind grundsteuerlich günstiger als geschlossene Garagen: Da sie keine umschlossene Gebäudefläche bilden, bleiben sie in den Flächenmodellen (z. B. Bayern, Niedersachsen) bei der Gebäudefläche unberücksichtigt. Auch Stellplätze im Freien ohne Überdachung sind dort nicht einzutragen.
Nebengebäude wie Schuppen, Gartenhäuser oder Abstellgebäude zählen grundsätzlich zur wirtschaftlichen Einheit. In den genannten Landesmodellen greifen die Bagatellgrenzen: In Niedersachsen und Hamburg bleibt eine zur Wohnnutzung gehörende Nebengebäudefläche bis 30 m² außer Ansatz (§ 3 Abs. 3 NGrStG; § 2 HmbGrStG). Im Bundesmodell gehen Nebengebäude und Zubehörräume – etwa Keller-, Abstell- und Heizungsräume – über die Gesamtbewertung des Grundstücks ein, sind aber keine Wohnfläche.
Wenn Sie unsicher sind, welche Flächen, Lagen und Umfeldfaktoren für Ihr Grundstück hinterlegt sind: Im Objektkompass sehen Sie nach kostenloser Anmeldung objektbezogene Daten zu Ihrer Immobilie – etwa Bodenrichtwert und Mikrolage. Eine Steuerberechnung ersetzt das nicht, hilft aber bei der Einordnung Ihres Objekts.
Vor der Reform wurden Garagen und Gartenlauben auf fremdem Grund und Boden – etwa auf gepachtetem kommunalem Land – oft gesondert veranlagt: Der Eigentümer des Bodens zahlte für den Grund, der Pächter für das Gebäude. Seit 1. Januar 2025 ist das anders: Steuerschuldner ist grundsätzlich nur noch der Eigentümer des Grundstücks. Die früheren separaten Bescheide für solche Garagen und Lauben wurden zum 31. Dezember 2024 aufgehoben.
Wirtschaftlich kann die auf die Garage entfallende Grundsteuer weiterhin über den Pacht- oder Mietvertrag umgelegt werden – steuerschuldnerisch geführt wird aber der Grundstückseigentümer.
Die Grundsteuer C (§ 25 Abs. 5 GrStG) erlaubt Gemeinden einen erhöhten Hebesatz für baureife, unbebaute Grundstücke. Ein typisches, voll genutztes Garagengrundstück fällt in der Regel weiter unter die normale Grundsteuer B. Relevant kann die Grundsteuer C werden, wenn ein überwiegend unbebautes, baureifes Grundstück mit nur geringfügiger Garagennutzung nach kommunaler Satzung als Baugrund eingestuft wird.
Für die meisten Eigentümerinnen und Eigentümer ist die Grundsteuererklärung bereits abgegeben und der Bescheid ergangen. Zu Garagen lohnt dennoch ein prüfender Blick:
Wie sich Bodenwert und Hebesatz auf Ihre Grundsteuer auswirken, lesen Sie in unseren Beiträgen zur Höhe der Grundsteuer und zum Bodenrichtwert. Geht es um den Wert Ihrer Immobilie selbst, hilft der Überblick zum Verkehrswert weiter.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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